浅谈房屋租赁管理

吴 萍

(福建省浦城县房地产交易管理所 福建南平 353400 )



浅谈房屋租赁管理

吴 萍

(福建省浦城县房地产交易管理所 福建南平 353400 )

随着我国房地产企业逐渐加快市场化发展的脚步，房地产企业在国民经济中发挥着非常重要的作用，随着城市的建设和发展，居民的住房需求一直是一个不可忽视的问题，住宅租赁无疑是解决这一问题的重要措施。租赁市场的不断扩大，必然产生各种各样的管理问题，文章对这一问题予以探讨。

租赁；房地产；管理

0 引言

住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，与群众利益息息相关，在经济社会发展中起到十分重要的作用[1]。近年来，城市发展导致房屋租赁市场规模不断扩大，住宅租赁市场的扩大很大程度上是由于进城务工人员、进城随小孩读书陪同人员、工业园区组团规模企业管理人员等流动人口的急剧增加，他们主要通过租赁方式解决住房问题。而商业地产的规模也是随着经济发展逐步壮大，通常而言，商业地产90%以上用于租赁，极少部分自用。房屋租赁市场，一方面开始成为存量房市场的重要组成部分，极大地推动经济社会发展；另一方面房屋租赁市场还不能完全适应经济社会发展，存在供应结构不合理，制度措施不完善等问题。下面就以从业20余年经历与经验，以浦城县为例探究快速发展中的城市在房屋租赁管理中的问题和措施。浦城县地处福建省北大门，三省交界，毗邻江西、浙江，在近年的经济快速发展中受影响明显，对于租赁市场的研究是一个较好的样本。

1 房屋租赁管理基本概况

1.1 房屋租赁的管理

房屋租赁市场是整个房地产市场不可或缺的重要组成部分。一个完整的房地产市场，不仅包括土地出让市场、商品房销售市场，而且包括房屋存量市场和租赁市场。缺少了租赁市场的房地产市场，将使大部分购房者以自用为主要目的，而以投资为目的的购房者将大大减少，不利于投资结构、商品结构和市场结构的调整和优化。在发达国家，租房率平均在50%以上，而我国由于市场经济起步晚，房地产市场不成熟，远没有达到这个比例。特别是浦城县为代表的小城市，租房市场的规模可谓从零起步，逐步发展。

房屋租赁管理的参与主体有政府主管部门、房屋产权人、承租人、运营机构及其服务公司，以及公安、委员会等社区管理者[2]。其中，以政府主管部门为主要监督机构。由于房屋租赁涉及个人的生活根本利益，房屋租赁的纠纷将对个人的生活、工作产生较大影响，甚至影响社会秩序，因此，良好的租赁管理对社会平稳健康发展有良好的促进作用。

1.2 浦城县房屋租赁管理历史概况

浦城县房屋租赁管理工作从1989年房地产交易所成立开始，当时根据建设部等三部委《关于加强房地产交易市场管理的通知》精神，把房屋租赁管理作为培育房地产市场管理主要内容来抓，1996年至1997年与县工商部门配合，将租赁登记作为工商企业登记的前置条件，加大租赁管理的力度，还与工商部门联合组成了租赁检查组，对未进行租赁登记的工商企业、个体户强制进行登记，为培育市场管理打下基础。

1995年6月建设部颁布实施《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)，浦城县进一步完善了租赁合同备案制度，并对审核通过的租赁房屋颁发《房屋租赁许可证》，房产交易所全面负责全县房屋租赁管理工作。之后，随着工商企业登记前置条件的放宽和取消，租赁登记也不再作为前置条件。浦城县采取了与城管执法队联合检查的方式，进行租赁登记的检查与督促，并在各区街道组成了租赁协管站，作为租赁管理的管理机构。

2002年县政府要求加强私房租赁税收及租赁登记管理，采取将租赁管理与税征相结合的办法，通过税征加强管理租赁工作，派驻专人在税务窗口设点，同时按照“以块为主、分级管理、责权一致”的原则，委托各街道履行私房租赁税收代征工作，特别是商业房产租赁代征。

2008年浦城县公安局推进流动人口“一站式”服务管理工作，依托街道(社区)等基层组织，使流动人口服务管理与租赁登记备案相结合，加强了流动人口与出租房屋登记信息的共享与管理。

2014年改制后的供电公司实行阶梯电价，出租房屋租赁备案证作为缴电费的分户凭证，一定程度促进了租赁市场备案登记。

浦城县人民政府一直以来十分重视房屋租赁管理工作，不同时期采取不同的方式方法，不断加强对出租房屋进行管理，于1991年至2002年间为强化部门之间的协作，对工商、税务、城管、公安、计生等相关部门设立统一的协作机制，促进了租赁管理工作的不断发展，完善了管理机构体系。为加强管理，房地产交易所设立了租赁管理科，各区街道(乡、镇)设立了租赁协管站，完善了组织机构和人员，为加强租赁管理提供了保障。

2 房屋租赁管理中存在的问题

一是外来人口流动频繁，是租赁登记工作中的最大障碍。外来人口大多为务工人口，工作的不稳定导致他们工作的更换较为频繁，由于他们非本市户口且无不动产，导致归属感的缺失。再加上各地区人口稠密度不同以及房屋租赁登记管理工作发展不平衡，相关工作人员的积极性、主动性不足，导致房屋租赁管理工作并没有真正管理到位，导致全面的完善的租赁管理工作有很长的路要走。通常，在较发达街道及住宅区，租赁登记比例较高，在城乡结合部等城市边缘地区，登记数量非常有限甚至空白。据不完全统计，本县主干道住宅区登记比例在50%左右，在县城边缘街道这一比例仅有10%左右。

二是相关部门尚未对房屋租赁租金体系提供合理的价格标准或参照。房屋租赁管理部门应该为健康的房屋租赁市场严格把关，充分调研，以市场需求为导向，对不同性质用途、不同区域、不同基础配套的租赁房制定一套完整的、参照性强的标准，以规范当前在租金征收方面比较混乱的现象，并且定期依照市场的变动适当调整，定期向租赁双方公布相关租金参照依据。如此，将有效减少当前在房屋租赁市场为数不少的经济纠纷。据统计，因租房矛盾产生的纠纷在社区纠纷中占据着相当的比例，平均可达50%。

三是外来流动人口治安问题。作为房屋租赁市场长期存在的问题，房屋租赁登记工作的不完善是安全隐患的一大漏洞。这导致了在房屋集中租赁区域，管理工作很难展开，不论是人员数量，人员结构，人员性质都无法深入了解。在租赁市场较为混乱的区域，往往成为治安案件的高发区，伴随着环境卫生、噪音等问题，给人民生活带来不便，甚至是隐患。只有把治安事件控制在合理的程度，人民生活的和谐，社会的稳定才有保障。据派出所数据，大量治安事件多来自大面积租赁房屋区域，良好的租房市场管理刻不容缓。

3 房屋租赁管理的建议

当前国家不断要求加强房地产市场的宏观调控，为做好租赁管理工作提供了很好的契机，针对以上房屋租赁管理的问题，提出在今后工作中迫切需要实践的几点建议。

3.1 房屋租赁信息服务管理平台建设

房屋租赁登记管理工作的基础就是信息收集、登记和管理。由于承租方一般是流动人口，一直是房屋租赁信息管理的难点，所以，这也是建设服务管理平台的地基，是重中之重。优化房地产市场信息系统，完善和增设房屋租赁信息服务平台，为出租人发布出租信息和承租人发出房屋承租需求信息提供便捷服务，使得房屋租赁双方在信息平台上进行对接并实现租赁合同网上备案。实现房屋发布租赁信息管理的系统化、规范化、自动化、信息化与智能化，从而达到提高房屋发布租赁信息管理效率的目的[3]。早在2011年，福建省住建厅闽建房〔2011〕1号文件明确指出，各地房地产主管部门要加快建立房屋租赁登记备案信息系统，与当地房地产市场信息系统和住房信息系统统筹开发建设，逐步推行房屋租赁合同网上登记备案，充分利用信息化手段加强房屋租赁管理。我们要很好地利用新系统开发使用的有利条件，做好信息建设，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，促进房屋租赁市场的公平、公开和透明。

3.2 加强各部门之间协调配合，建立联动机制

根据闽建房〔2011〕1号文件《商品房租赁管理办法》的精神和原则，要积极完善和加强房屋租赁服务管理平台，建立以街道或社区为单位的外来人口管理站，再会同公安、工商管理部门和房屋租赁管理站一同研究制定房屋租赁与流动人口协作管理办法。为了更好地执行外来人口登记工作，建议房屋租赁管理部门、房地产交易管理所加大管理力度。同时，继续加强与税务、执法局、公安、工商、法院等部门之间协调配合，信息共享，各尽其职，健全完善房屋租赁综合管理体系，并结合推进流动人口“一站式”服务管理工作，深化流动人口“一站式”服务管理功能，依托街道(社区)等基层组织，完善房地产交易所办理房屋租赁登记备案，进一步落实房屋租赁登记备案制度。

3.3 培养和发展房屋租赁市场

鼓励成立经营房屋租赁的专门机构，开展房屋租赁专业化、规模化经营。闽建办房〔2015〕1号文件指出，各市、县(区)要推行住房租赁规范化管理，创新住房租赁管理模式，构建网络化管理体系，将管理体系辐射到社区、精确到楼幢单元，全面提升房屋租赁管理水平。支持推进房地产投资信托基金(REITs)试点，支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场，也允许在一定条件下，存量房转成租赁型的养老地产、旅游地产，多渠道拓宽房屋租赁市场。同时，也要加强房地产经纪机构监督，经常性开展对房地产经纪服务机构检查，并及时公布检查结果。同时，还要发挥行业协会的作用，强化行业自律，提高房地产经纪服务水平。

3.4 加强中介机构的监督管理

通过中介机构一直是房屋租赁双方彼此匹配的主要渠道。当前租赁市场的火爆，也催生了中介市场的火爆，火爆市场下的利益导致中介市场的迅速发展，同时也滋生了不规范等各种问题。房产管理部门应对中介机构的经营状况、资质、信誉度等进行综合评价，建立中介机构信用档案，对存在乱收中介费、蓄意扰乱租赁市场、纵容员工争抢客户等不规范行为的机构进行备案，并通过信用评价系统向社会公布，规范中介服务费，制定、推广、使用房地产居间代理示范合同文本。积极培育各类住房租赁中介机构，扶持一批具有良好品牌的住房租赁中介企业，鼓励其开展连锁经营、跨地区经营。加强中介机构和从业人员管理，严肃查处违反有关规定的中介机构和从业人员，促进住房租赁中介服务市场健康发展。

4 房屋租赁市场管理的成效

由于城市的快速扩张，房屋租赁市场也迎来快速发展的时期，对政府的高效执行能力也构成了挑战。经过治理，当地租赁市场的登记状况保持在80%左右，使得公安派出所居委会等监督管理机构能够充分实时地了解当前的管理状况，也使得居民租房纠纷有效地减少，因流动人口产生的治安案件过去常常出现难以排查、跟踪的情况，也得到较好改善，减少社会人力、财力等不必要的损失。

经过多年的管理改善，事实证明，上述治理措施是一套较为高效的治理方案，同时，它也应随着社会经济的发展随时调整，不仅参照周边县市的治理方案，也参照与我县经济发展状况相类似的其他县市，为社会经济的稳步发展创造一个良好的环境。

[1] 黄仕斌.探讨房地产经济运行存在的问题及对策[J].现代经济信息，2011，4(04)：688-689.

[2] 侯伟.我国房地产经济管理的问题与对策[J].贵州农村金融，2011，9(04)：792-793.

[3] 刘晓燕.浅析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].时代金融，2011，10(30)：600-601.

Analysis of housing rental management

WUPing

(Real estate transaction management in Pucheng County,Fujian Province,Nanping 353400)

The housing rental market is an important part of the housing supply system.It`s closely related to the interests of the masses.In the economic and social development it plays a very important role.In recent years, urban development has led to the expansion of the size of the housing rental market.The expansion of the housing rental market is largely due to the rapid increase of migrant workers, migrant workers and other migrant workers in the city.They mainly solve the housing problem by leasing.And the scale of commercial real estate is gradually growing with the economic development.In general, more than ninety percent of commercial real estate for lease,a very small part of their own.Housing rental market has become an important part of the stock of the housing market, greatly promoting the economic and social development of our county.Housing rental market is not fully adapted to the economic and social development,the existence of the supply structure is irrational, the system measures are not perfect, and so on.With my experience of more than 20 years of experience,I will explore the rapid development of the city in the housing rental management problems and measures.The specific examples in Pucheng County as an example, Pucheng County at Fujian Province, north gate, provinces at the junction, adjacent to Jiangxi, Zhejiang, in the rapid development of economy in recent years significantly affected, for the rental market research is a good sample.

Lease;Estate;Manage

吴萍(1966.9- ),女,经济师。

E-mail:wp0599@163.com

2016-05-11

F293.33

A

1004-6135(2016)10-0120-03