物业公司应当对房屋共用设施承担维修赔偿责任

基本案情

曹女士系Y市某小区A幢202室的业主，2011年11月30日，小区业主委员会与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定了物业共用设施设备管理服务，包括对设施设备的日常运行维护、对设施设备安全隐患的排查等。合同同时约定了物业服务收费标准、缴费时间等，合同有效期五年。曹女士按时交纳了物业费，于2014年11月21日发现卫生间墙壁缝有污水流出，室内被污染，还生出蛆虫。经查，系排水管道漏水、防水层被破坏所致。

曹女士随后要求物业公司进行管道维修和防水整治，但物业公司以楼上住户不予配合为由拒绝、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿租金损失16000元、有线电视费用及宽带费用1600元、返还2014年12月缴纳的物业费用150元（物业管理费1800元/年，2014年度一次性交纳完毕）。

法院审判

法院认为，业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合同有效。物业公司应当按照合同约定履行物业管理义务。曹女士作为业主，交纳了物业管理费，享有业主权利。本案中，曹女士房屋卫生间渗水系卫生间排水管道漏水、防水层破坏造成，卫生间管道系物业共用设施，其维修与检查属于物业共同设施管理服务的内容，因物业公司未尽到管理维护义务而造成曹女士房屋污染、无法正常居住，物业公司应当承担履行物业管理服务的义务并赔偿曹女士因此遭受的损失。曹女士因房屋无法居住而租住在外的损失应当为合理的可预见的损失，法院予以支持。但因此发生的有线电视费用及宽带费用非必然损失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物业公司收取物业管理费但没有按约履行义务，故对曹女士主张退还物业管理费予以支持。

律师提醒

根据合同法相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。卫生间主管道属于楼房共用部分，物业公司对主管道破裂造成的漏水应当承担维修义务，业主可以依据物业合同主张物业公司违约责任。

本律师提醒，小区内相邻房屋之间的共用设施损坏造成渗漏水的情况时有发生，物业公司对房屋共用设施负有管理、维修职责，其不仅需要与业主保持良好的沟通，更重要的是运用专业技术提供高效优质的维修服务，减少给业主带来麻烦和困扰，这也给物业公司的维修技术能力等物业服务带来了挑战。物业公司应当提高自身服务水平意识，与专业管道维修或专业防水公司建立合作关系，避免自身客观原因而激化与业主的矛盾，从而引发与业主之间的争议。

（供稿 江苏尚韬律师事务所沈晓庆律师）