城市公租房租金定价机制研究

林松伟何俊

（1.博罗县发展和改革局，广东惠州 516100；2.广西大学商学院，广西南宁 530004）

城市公租房租金定价机制研究

林松伟1何俊2

（1.博罗县发展和改革局，广东惠州 516100；2.广西大学商学院，广西南宁 530004）

城市公租房租全定价问题是理论研究和实践探索的一个热门话题。本文首先总结了国内公租房租金价格制定的现状和制定过程中存在的问题，然后介绍了公租房租金价格应遵循的三大基本原则，最后从完善公积金支付公租房租金政策、构建差异化租金定价模式以及公租房租金定价的配套制度建设等方面，提出了完善我国城市公租房租金定价模式和定价策略的建议。

公租房 租金 社会平均负担法 差别定价

随着城市化进程的加速，住房矛盾日益突出，国家提出了重点发展公共租赁住房（简称公租房）的策略，公租房将成为保障性住房的主体。但是目前我国各界对公租房租金价格制定的标准和制定机制认识不清，并尤其缺乏较为系统的具有针对性的理论研究。定价合理与否直接决定了中低收入人群对公租房的接受程度，也决定了公租房制度实施的成败。因此，对城市公租房租金定价进行深入研究具有重大的理论与现实意义，当前急需从科学发展的角度出发，系统地研究和探讨公租房租价的定价方式和方法，更好地为中低收入家庭和新就业职工提供服务，为社会资金进入公租房建设领域提供理论依据。

1 公共租赁房租金定价现状及存在的问题

目前，大多数城市是按成本法来测算公租房租金的，即在保证回收成本并获得微利（通常为3%）的基础上，按市场租金的一定比例来确定租金水平。该模式存在忽视承租人个体差异等问题，不尽科学、合理。

1.1 该模式制定租金标准的方法存在着严重缺陷

在信息不对称的情况下，开发商基于利润最大化的考虑，往往存在虚报成本的问题，导致公租房的租金价格虚高。

1.2 该模式统一计取公租房租金的比例，忽视了承租人的差异性需求

承租人支付的租金只与所租住房的位置和面积有关，与自身支付能力没有直接关系，可能会导致房租占据承租人的过多收入等问题。

1.3 该模式制定房租价格标准的参考因素不明确，制定过程也缺乏透明性

参考因素的不明确和过程的不透明使潜在承租人对公租房租金标准的合理性持怀疑态度，可能导致出现“弃租”现象，公租房的保障意义将大打折扣。

2 公租房租金定价原则

2.1 保障性原则

公租房承租对象为住房困难群体，收人水平相对较低，因此租金应体现保障功能。从国际经验来看，世界各国租赁型可支付住房的租金一般以家庭收人的一定比例作为上限。

2.2 可持续发展原则

公租房发展在满足现有中低收入住房群体的同时，还应不损害后续困难群体实现住房需求的能力。

2.3 公平性原则

公租房租金定价机制首先应实现租金差异化，根据承租人基本属性的不同，缴纳租金亦应不同；其次应避免准入门槛内外家庭出现“福利倒挂”的情况。

3 我国公租房租金定价的建议

3.1 完善公积金支付公租房租金政策

目前一些地方政府出台了公积金支付房租的政策，但在实际执行中申请的数量非常少，其主要原因是房租占收入一定比例以上才允许。有的地方为管理方便，不允许提取用于住房租金。即使是可以申请的，申请人在申请公积金支付房租时，需要提供相关证明，致使手续繁琐。应完善住房公积金使用功能，明确承租公租房的家庭可按相关规定，提取公积金账户内的余额支付房屋租金，并进一步完善提取住房公积金条件，简化程序。

3.2 构建差异化租金定价模式

差异化定价模式，是指在兼顾保本微利和社会公平的基础上，针对城市不同位置的公租房、不同承租对象收取不同租金的定价模式。差异化定价模式在定价过程中，以收入水平、房屋本身特性、城市的位置、交通条件、配套设施、租用年限等影响因素为系统参数。这种定价模式有两个主要优点：①考虑了公租房的总成本和投资者的合理收益，有利于通过市场来融资，减轻地方政府的财政压力；②充分考虑了承租人支付能力的差异性，体现了公租房的保障性特点。

差异化定价应从承租人支付能力和公租房自身条件两个方面着手：①基于公租房潜在承租人的实际收入水平和支付能力确定租金范围。同一地区的中低收入阶层经济实力和支付能力存在一定差别，租金应根据不同层次需求群体的经济收入水平、支付能力等因素实现差异化；②公租房租金水平应体现位置差异。公租房所在的区域位置、户型和交通条件等决定了承租人的生活环境质量、生活成本，租金水平应体现一定程度的位置差异。同时辅以租金补贴，以解决低收入群体的住房困难。

3.3 公租房租金定价的配套制度建设

3.3.1 加强制度建设

制定公租房租金定价办法及配套法律法规，加强制度建设，建立公开透明化的定价及实施机制。同时，完善租金价格听证制度。听证制度能够使整个公租房的价格机制更加科学，提高承租人的参与程度和认可程度，最后形成的价格更符合各利益主体的实际状况。

3.3.2 改革融资制度

公租房作为保障性住房，其租金标准既要体现“保本微利”，又要体现社会公平性，这就需要从中央政府到地方政府，在资金上予以支持。但政府的财力毕竟有限，需要积极地寻求更多的资金来源来解决建设资金等困难问题。

4 结语

公租房定价的科学与否决定着公租房制度的成败，因此，价格管理部门以及住房保障主管部门应根据经济发展变化及保障对象的需求情况，进行科学合理测算，监管部门也要对申请者的收入进行严格核查。

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［2］张仕廉，王朝健，胡犀.公共租赁住房综合定价模型研究［J］.建筑经济，2011（11）.

［3］孟卫东，柳歆.城市公共租赁房租金定价机制研究［J］.价格理论与实践，2011（12）.

［4］王先柱，刘洪玉.公共租赁住房定价模式探析［J］.中国房地产，201（11）.

林松伟（1980—），男，广东惠州人，本科，经济师，主要从事市场管理研究。

何俊（1978—），女，河南信阳人，硕士，经济师，主要从事工程项目管理研究。