保险资金加码海外地产

文/林华

保险资金加码海外地产

文/林华

2月19日，有外媒报道称，中国安邦保险集团出价超过10亿加元(约47.3亿元人民币)，买下加拿大温哥华市中心最重要的地标3A级办公大楼Bentall Centre的三分之二股权。

仲量联行报告称，自2012年以来，海外投资监管不断宽松，推动了中国保险企业在全球门户城市积极寻求房地产资产进行投资。保险资金十分看好房地产投资的高回报率、较低风险以及组合的多样化所带来的优势。

在市场人士看来，之所以出现中国保险企业大举进军海外房地产市场的情况，除了监管层面许可之外，也与保险资金投资渠道狭窄、海外不动产的市场表现有关。

中国保险企业走出去必然伴随着新的风险。有关专家表示，保险企业应制定严密的海外投资流程，全面认识海外投资过程中的风险要素和风险来源，把风险控制理念贯穿于整个海外投资流程。

险企“海淘”动作有点猛

2月19日，有外媒报道称，中国安邦保险集团出价超过10亿加元(约47.3亿元人民币)，买下加拿大温哥华市中心最重要的地标3A级办公大楼Ben tall Centre的三分之二股权。

据称，根据外媒的报道，这次出售的Bentall Centre总共有四栋办公大楼，位于布勒街夹瑟洛街及邓斯梅街，是温哥华中心商业区最重要的地标。

2015年9月，安邦保险以1.1亿加元买下位于多伦多市中心的70 York Street办公大楼，作为进军加拿大市场收购地标物业的开端。

近年来，安邦保险在海外动作频频，先后收购纽约华尔道夫酒店、比利时Fidea保险公司及Lloyd银行、韩国东洋人寿、荷兰VIVAT保险公司及美国信保人寿，已将其金融版图扩展至亚洲、美洲及欧洲等地。

当然，如此大手笔的绝不止安邦保险一家。2015年11月份，中国人寿与新加坡普洛斯公司及另外两家机构合作，设立一只房地产基金，用于管理中国人寿近期在美国收购的地产项目。此前报道称，中国人寿将投资10亿多美元收购美国地产项目。

2015年10月27日，中国平安与美国房地产基金BIP联合公告称，双方现已计划投资一个价值6亿美元的资产组合，并另外物色了一批物流资产项目，价值逾4亿美元。

2015年4月，中国人寿、中国平安两家保险企业与美国房地产公司铁狮门共同投资开发了一个位于美国波士顿、价值5亿美元的地产项目，两家保险公司的持股比例均为三分之一。

2015年2月7日，阳光保险集团投资海外地产又下一城，以2.3亿美元将曼哈顿六星级酒店Baccarat(水晶宫)收入囊中。

据介绍，位于纽约曼哈顿中心的Baccarat酒店由喜达屋资本集团打造，该酒店共拥有114间客房。Baccarat酒店是美国市场罕见的开张之前就转手的酒店，该酒店2015年3月开门营业。

事实上，这不是阳光保险第一次瞄准海外地产。2014年11月，阳光保险就以4.63亿澳元(人民币24.5亿元)收购了澳大利亚悉尼的喜来登公园酒店，并与酒店管理方美国喜达屋酒店集团结成长期战略合作关系，入股其酒店管理公司。

2014年，保险企业成为中国对外房地产投资的“主力军”。分析人士表示，中国保险企业对海外物业的投资动作有点猛。

2014年，中国保险企业在海外的收购也确实是大手笔不断。2014年年6月20日，中国人寿保险股份有限公司和主权财富基金卡塔尔控股以7.95亿英镑，收购了伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet办公楼，交易完成之后，中国人寿将持有该楼70%的股权。

据称，中国保险企业纷纷在海外设立办事处，也积极地寻求与代理公司的合作。中国保险企业有资本扩张的需求，而实施国际化品牌策略，购置不动产是一种绝佳的投资方式。

仲量联行报告称，自2012年以来，海外投资监管不断宽松，推动了中国保险公司在全球门户城市积极寻求房地产资产进行投资。保险资金十分看好房地产投资的高回报率、较低风险以及组合的多样化所带来的优势。

相关的统计显示，2015年与2014年走势一致，美国、英国、澳大利亚仍然是中国资本的首选目的地。过去2年，对这3个国家的投资占中国全部海外房地产投资的70%，其中，纽约、伦敦和悉尼占比最大。办公楼及土地交易继续领衔海外投资。

随着中国的保险企业开始热衷于收购海外的房地产，它们的收购策略也有所改变——从直接投资房地产转变为投资基金以及成立合资公司。通过设立合资公司，保险公司能迅速熟悉当地市场，并有效获取投资相关专业信息。

仲量联行预测，从长期而言，按照现在的发展趋势与节奏，中国保险企业在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。而随着险资引领新一轮海外房地产收购热潮，中国境外投资将持续攀升。

分析人士表示，当前是中国保险企业海外投资的一个不错时间窗口，但在海外投资时应该匹配好对冲工具，同时综合考虑监管规定、长期回报率、币值稳定性以及配置分散等因素。

险企走出去动机何在

分析人士表示，之所以出现中国保险企业大举进军海外房地产市场的情况，除了监管层面许可之外，也与保险企业投资渠道狭窄、海外不动产的市场表现有关。

一方面，监管层面的许可和支持。2014年8月份，国务院下发的保险业“新国十条”提出要鼓励中资保险企业尝试多形式、多渠道“走出去”。同时，政府部门还放松了中国企业投资海外的额度限制，中国企业目前可在国外投资最高10亿美元，且不需经过政府的批准，之前的限额为1亿美元。

另一方面，监管政策的“松绑”让束缚已久且“不差钱”的保险企业如虎添翼，频频出手海外资产，其中以办公楼和酒店为主的境外房地产成为最受欢迎的标的。

2015年，中国保险行业保险资金运用实现收益7803.6亿元，同比增长45.6%，平均收益率7.56%，创2008年国际金融危机以来的最高水平。

分析人士表示，与上市银行相比，保险公司能取得这么好的业绩，与2015年上半年资本市场火爆密不可分，从各家公司公布的总投资收益率都达到8%左右就能看出。

2016年已经过去两个月了，保险行业的发展前景如何？据《2016年保险行业市场调查分析报告》显示，今年1月保险行业开门红成绩单靓丽，创近年历史新高。原保险保费收入6376.73亿元，同比增长59.20%。

保监会统计显示，1月资金运用余额113586.6亿元，较年初增长1.6%，其中，银行存款25041.2亿元，占比22.05%；债券39199.06亿元，占比34.51%；股票和证券投资基金15461.86亿元，占比13.61%；其他投资33884.48亿元，占比29.83%。

据称，中国保险业的总资产高达10万亿元，大量保险资金的投资重点只能仍旧放在银行协议存款以及债券投资上。但银行存款和债券投资的收益率却一直不能令保险公司满意。

虽然保险资金获准直接投资股票市场，但为了资金的安全，保险公司也不敢“放开手脚”。因此，提高保险资金的投资收益或成为保险业当前急需解决的重要问题之一。

尽管有保险资金进入房地产业的呼声，但2012年下半年之前不允许保险资金投资房地产。近年来保险企业仅仅是曲线涉足国内房地产投资，即通过购置自用兼出租、自建自用、项目参股、合组公司及直接购置等形式进行房地产投资。

自2012年下半年中国保监会放开保险资金海外投资，国内保险企业开始尝试房地产直接投资，试图从估值相对较低的海外核心物业投资中获得资产增值及长期稳定的租金收益。

由于目前国内一线城市可投资的优质物业稀缺，而海外房地产市场，尤其是位于核心地段的高端办公楼物业在金融海啸之后的估值对投资者十分有吸引力，且拥有长期稳定的现金收益。因此，海外核心城市的写字楼物业或将成为未来中国保险资金资产组合的选择之一。

2013年以来，在韩国等海外资本的推动之下，英国伦敦房地产市场价格已经上升了25%，预计2015年伦敦房价还会上涨。考虑到伦敦市场目前高达5%的租金回报率，中国保险企业选择在伦敦购买不动产并不让人意外。

鉴于当前全球及国内经济环境、机构资金的成本、周期及风险偏好等因素，中国的保险企业进军海外直接投资房地产，并着眼于回报稳定的核心投资。

有关专家表示，目前来看，保险企业海外地产投资仅是刚刚起步。一般来说 ，保险资金最为看重的是投资的安全性、稳定性。国外成熟地产市场的长期回报较为稳定，而欧元和美元的汇率也相对稳定 ，符合保险资金选择长期负债的要求。

另外，对于中国保险企业来说，境外投资意味着国际化进程加速。从海外市场来看，随着资本项下管制的逐步放松，将有越来越多的企业发行离岸人民币债券、股票、资产证券化产品及衍生产品，使境外以人民币为计价的投资品种逐步丰富，参与主体不断增加，这将极大拓宽中国保险资金的境外投资渠道，从而优化资产配置选择。

险企走出去风险难料

分析人士表示，对于中国保险企业来说，海外房地产投资一方面具有高收益的诱惑，另一方面又充满投资风险。由于存在政治经济文化制度的差异，中国保险企业海外投资时，应当充分重视海外投资风险与合规性。

对于保险企业而言，海外投资是如此遥远，商务成本、法律关系、不同的语言文化背景等因素都构成了犹豫迟疑、谨慎的理由。因此，中国保险机构海外投资仍处于摸索阶段，风险不可小觑。

环境、政策、政治和文化背景的不可控都是中国企业海外投资的瓶颈所在。在很多国家，出于贸易保护，在政策上对外资公司的要求都十分苛刻。对于中国保险企业来说，审批以及当地政策的风险也不可忽视。

分析人士认为，保险企业境外投资一定要做好尽职调查，充分聘请商业顾问、物业顾问、法律顾问等一起密切合作，评估海外不动产的商业模式与法律风险，同时需要向保监会履行相应的报告或备案等程序。

有关专家表示，保险企业应制定严密的海外投资流程，全面认识海外投资过程中的风险要素和风险来源，把风险控制理念贯穿于整个海外投资流程。

由于海外投资不动产所需资金需求量较大，中国保险企业应充分重视相应的融资途径以及相应的汇率风险，对此进行相应筹划，以尽量降低投资成本。

保险企业走出去将面临面临汇率波动带来的投资风险。据了解，日本保险资金投资海外一直使用对冲工具，在买入美国国债的同时一般在期货市场进行对冲卖出美元，以防止汇率波动的风险。

此外，相对于债券股票来说，房地产流动性较低，一旦有风险不易脱手。美联物业全国研究中心总监徐枫表示，国外在经营物业时更讲究现金流，而国内一般更注重资产增值。因此，国内的物业管理经验与国外物业相遇时，必然要经历磨合期。

事实上，在一些中国保险企业内部，股东和管理层对于现在去海外抄底不动产存有异议。在他们看来，不动产行业具有较强的周期性特征，择城市、择地段、择时机和控制价格，对于不动产投资十分重要。然而，并非所有保险企业都具备这种战略眼光和投资能力。

针对中国保险资金投资海外房地产可能面临的机遇及挑战，有关专家指出，首先，保险企业应当把握好投资的最佳时间窗口，尤其在海外投资时更应匹配好对冲工具，应综合考虑监管规定、长期回报率、币值稳定性以及配置分散等因素，避免盲目跟风。

其次，保险企业走出去要在人才培养、技术创新和加强管理上多下功夫。可通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助网络全面的房地产专业咨询机构等方式，深入掌握海外房地产市场知识，缩短学习曲线；尽快了解和掌握不同国家保险市场的相关法律法规、技术和语言、文化风俗习惯等。

第三， 保险企业应充分整合集团资源，利用集团内资产投资团队在国内积累的房地产投资经验以搭建合适的投资结构，选取最佳投资管理方式。充分做好风险管理，评估直接及间接投资房地产的优势及劣势，从而构建最佳的投资组合。

分析人士指出，国内保险企业在海外投资的初期更需要提高资产配置的能力，因此可以通过外包的形式，学习和了解先进的资产配置理念和方法，为以后的投资积累经验。

有关专家表示，随着投资海外的闸门打开，更多的保险企业会转向机会颇丰的海外市场。监管层有责任帮助保险企业分散投资风险，以获取更稳定的投资收益。因此，监管层要根据投资情况，及时发出一些风险预警。

中国保险企业走出去必然伴随着新的风险。为此，保监会于今年3月调整了保险资金境外投资的有关规定，以加强保险资金境外投资监管，进一步扩大保险资产的国际配置空间，优化配置结构，防范资金运用风险。