近年广州市房地产价格时空变化特征研究

文/ 蔡少燕、徐国良 广州大学地理科学学院 广东广州 510006

近年广州市房地产价格时空变化特征研究

文/ 蔡少燕、徐国良 广州大学地理科学学院 广东广州 510006

房地产价格时空变化特征是房地产领域研究的热点问题，尤其在一线城市更具有标杆意义。本文以广州市2009年以来房地产价格变动作为研究对象, 收集了2009至2014年5年广州市新建商品房网上签约年均价数据，结合GIS空间分析法,分析了近年来广州房地产价格时空演变特征。结果表明：自2009年以来，广州市新建商品房平均价格总体呈现不断上升的趋势，但各类用途地价涨幅差异明显。商品房的空间分布具有一定的聚集性和明显的差异性，具有沿主要干线向外围延伸的轴向扩展特征。不同区域房地产价格差异分化，中心城区的房价最高，距离中心城区越远，其房地产价格越低，符合商品房价格空间分布的圈层模式。在未来房地产发展趋势方面，潜在的增长极为南沙区。

房地产价格；GIS空间分析法；时空特征；广州市

房地产业自兴起至如今，已然成为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了巨大贡献，其增长速度过高或过低都会对国民经济稳定性发展造成很大的影响[1]。房地产的价格则反映了市场对房地产的需求与供给状况，反映各种因素对房地产发展的影响程度，反映社会经济发展水平。因此，密切地关注房地产发展状况，对房地产价格进行研究有助于为相关政府部门和房地产企业提供决策意见，为普通大众提供相应的房地产信息。

近年来，人们越来越关注房地产价格的时空变化，相关研究在学术界也随之增多。不少学者对城市房地产价格的时空特征进行实证分析。周春山分析了广州1993-2002十年间商品房价格变化的空间特点，发现房价总体上以二沙岛为中心向周围递减[2]；彭敏娟结合统计分析和GIS空间分析的方法研究长沙市1998-2006年的商品房价格，发现时间上长沙房价不断上涨，其上涨幅度有所差异；空间上也同样具有广州房价的圈层式分布特征[3]。张明明运用灰色理论和GIS系统处理方法，也同样发现武汉市商品住宅价格分布呈现圈层式结构，房价不断上升[4]；同样的规律也在兰州、南昌、西安等地出现[5-7]。郭建华利用空间动态面板模型，提出我国商品房价格存在较强的时间上的动态惯性效应和空间上的区域关联特征[8]。

对于影响房地产价格变化的因素，学者们也是见仁见智。张冕根据Hedonic定价理论，通过建立线性模型，发现影响上海市住宅价格变化最显著因素是区位因素[9]。有学者则认为影响兰州市商品住宅价格除了区位因素，最主要的因素还有供给因素、需求因素和金融因素[5]。此外，城市规划和人文环境也是影响住宅价格的重要因素[7,10]。邹利林进一步概括了国内学者普遍划分的三种影响因素，分别是一般因素（宏观经济形势、土地制度、城镇化水平、财税体制等方面）、区位因素（商服繁华程度、公共物品投放水平、区域环境质量、城市规划）和个别因素（规划条件、建筑条件、取得方式、宗地面积）等[11]。

以上研究仅针对商品住宅，而对商品房，包括商品住宅、办公楼、商业楼的综合研究比较欠缺。此外，分析的数据也过于单一，有学者仅仅利用住宅销售均价对武汉市住宅价格时间特征进行研究[4]，房地产价格可以考虑使用房地产价格指数来表示，房地产价格研究需要进行综合分析。此外，房地产业是一个不断更新信息，发展迅速的行业，需要及时更新房地产市场运行状况，尤其是对于华南区域发展中心的广州市来说，其经济发展态势有着重要的指向作用，对广州市的房地产发展研究具有非常重要的意义和作用，有利于政府制定相关政策。

1、数据来源与研究方法

1.1 研究区域概况

广州市地处112°57′-114°3′E，22°26′-23°56′N，地理位置优越，是“海上丝绸之路”的起点之一，被称为中国“南大门”。研究区总面积7434.4km 2占全省陆地面积的4.21%。2014年全市总人口达到8424169人，2014年广州市实现国内生产总值（GDP）1.67万亿元，人均国内生产总值约为58500元，同比增长7.6%。广州市房地产业开发较早，发展迅速，人多地少的矛盾突出，以此影响房地产市场持续发展。

图1 广州市区位图

1.2 数据来源

本文中所采用的人文、经济、社会等资料主要源于2009-2014年的《广州年鉴》和《广州统计年鉴》（2009-2014），结合“阳光家缘”等网站，收集了2009年至2014年广州市新建商品房的价格数据，包含广州市各区商品房各年均价，选用新建商品房的均价来研究房地产价格的时空特征。均价可以对房地产价格进行多年平均价格的比较，反映商品房在时间和空间上的变化。此外，也结合了地价指数数据进行全面分析，以期更加客观全面地反映广州市房地产价格状况。

1.3 主要研究方法

在查阅众多相关文献的基础上，使用Excel制作广州市近五年来商品房的价格变化趋势图表来反映其变化规律。以广州市2009年至2014年各区的新建商品房销售均价为基础，运用GIS空间分析方法，构建多个图层，应用地理信息系统Arc Map的点位标示功能，将广州市各区的商品房价格标注，绘制成专题图，通过图件直观显示房价的空间特性，对其空间分布进行分析。

2、研究结果与分析

2.1 广州市商业、住宅及工业地价的时间变化特征分析

城市地价是一个受很多因素综合影响的、能综合反映城市土地优劣和城市综合发展水平的指标。经济、行政、交通、环境、供求等方面因素不仅自身会发生一系列的变化，而且它们对地价的影响方式程度也是不断变动的。这些变化体现为地价水平在时间上的推移。本文从中国土地市场网，广州市国土资源与房屋管理局等官方网站中收集地价方面相关数据，绘制地价水平值、地价指数等曲线图（图2、图3）

图2 2009-2014年广州市地价水平值曲线图

图3 2009-2014年广州市地价指数统计图

从以上图表可以看出，2009-2014年期间，广州市的商业地价、住宅地价、工业地价和综合地价这几类用途地价一直保持上升的趋势，其中，2011年至2012年之间地价的上升区间较大。从2009年至2014年，商业地价整体水平上涨了404%；住宅地价整体水平上涨了377%；工业地价整体水平上涨了53.3%，综合地价整体水平上涨了388%。

图3的地价指数均是以2000年为计算基期的定基指数。2014年广州市综合地价指数为303，商业地价指数为263，居住地价指数为338，工业地价指数为239。其中居住地价指数最高，商业地价指数次之，工业地价指数最小。与2013年相比，综合地价指数增加39个百分点，商业地价指数增加29个百分点，居住地价指数增加46个百分点，工业地价指数增加41个百分点。其中居住地价指数增加最大，工业地价指数增加次之，商业地价指数增加最小。（表1）

表1 广州市2009-2013年环比地价增长率

2.2 新建商品房价格时间变化特征分析

本文从阳光家缘网站中收集了关于近几年广州市房地产市场分析报告资料，将新建商品房的价格数据作为基本数据进行统计分析并绘制相关图表（图4），广州市从2009年至2014年这5年期间新建商品房，包括住宅、商铺和写字楼的平均价格走势图。鉴于数据的可获取性和住宅研究的重要性，本文着重对商品住宅价格的时空变化及其驱动机制进行研究。选取2009年以来广州市十区新建商品住宅的平均价格数据，绘制商品住宅平均价格走势图（图5）。

图4 广州市新建商品房平均价格走势图

图5 广州市十区新建商品住宅平均价格走势对比图

从图4中可以看出，广州市新建商品房平均价格总体趋于不断上涨的态势。其中，商品住宅平均价格从2009的10541元/平方米一直上涨到2014年的15148元/平方米，上涨43.7%。写字楼的平均价格从2009年的14763元/平方米一直上涨到2014年的20756元/平方米，上涨40.6%。相对于写字楼和商品住宅，商铺在三者中的平均价格总体上是最高的，但波动也较大，2009年到2014年，商铺的价格上涨了164%。

图5中体现了广州市各区商品住宅价格存在差异，其中，天河区的房价高于同时期的其他行政区，南沙区和花都区的商品住宅价格在广州中处于比较低的水平，总体上，2009-2014年，广州市各区的商品住宅价格仍处于上升态势。

2.3 新建商品房价格空间变化特征分析

2.3.1 商品房空间分布特征

从楼盘分布图中可以看到广州市的商品房在空间上分布具有很明显的聚集性特征。大部分楼盘集聚在市中心六区，包括天河、越秀、荔湾、海珠、黄埔和番禺区，这六个区开发比较早，也属于广州市的金融中心，人口密集，对于商品房的需求量大。因此，这六区开发的楼盘较多。除了商品房的聚集性的特点，广州市的商品房分布也与交通干线有着密切的关系，其分布大致以交通干线为轴向，向两边扩展。环市路、广园快速路、华南快速路和东风路沿线地区的商品房分布都具有此特征。不同区域的商品房空间分布具有明显差异性。中心六区聚集大量楼盘。而南沙区的商品房较少且分散,呈零星状分布。随着南沙区被确立为国家级经济开发区后，许多房地产开发商纷纷到此投资，其楼盘也迅速增长。

图6 2014年广州市楼盘分布图

2.3.2 商品住宅价格空间分布特征

根据2009-2014年广州市各区新建商品住宅的均价，使用GIS空间分析功能绘制了2009-2014商品住宅均价图，图中反映了广州市商品房价格在空间上存在差异，颜色的深浅表示不同均价区间。

图7 2009年商品住宅均价图

图8 2010年商品住宅均价图

图9 2011年商品住宅均价图

图10 2012年商品住宅均价图

图11 2013年商品住宅均价图

图12 2014年商品住宅均价图

以广州市十区的新建商品住宅作为研究的对象，通过比较2009-2014年广州市新建商品住宅均价空间分布图。可以看到，除了增城和从化，其他区都有均价区间，其颜色越深，表明房价越高；颜色越浅，房价也越低；不同年份和不同行政区，其价格区间存在差异。2009-2014年，天河区的商品住宅均价一直处于最高水平，天河区作为广州市新城区中心区，位于广州市新中心轴线上，经济发展速度快，人口密集，其房价一直处于最高，其次是越秀区和海珠区，最后是白云区、黄浦区、萝岗区等，由市中心区向外，其房价逐渐递减。南沙区的商品住宅价格处于最低水平。随之南沙国家级经济开发区的确立，广州市未来潜在增长点是南沙区，其房价近几年一直处于上升，由2009年的4824.7元/平方米上升到2014年的10968元/平方米，增长速度较快。花都区在2010年的商品住宅价格在近几年中是最高的，其近几年的房价较为稳定。

此外，商品房价格具有圈层式结构的特点，呈现由里到外逐步递减的规律。商品住宅的价格的高低与其区位分布状况有着密切联系，交通便利，商业区繁华，自然环境优越往往可以提高商品住宅的价格。如天河城、正佳广场等商圈，其房地产价格高；沿珠江、公园和风景区等自然环境良好的区域附近，其房地产价格也相对比较高。

综合以上对广州市的商品房，尤其是商品住宅的价格时空变化状况分析，2009-2014年，各区商品住宅的价格都有所上涨，但其上涨的幅度差异明显。越秀区商品住宅平均价格上涨了135.34%；荔湾区上涨了66.35%；海珠区上涨了110%；天河区上涨了115.6%；白云区上涨了117.7%；黄埔区上涨了104.8%；南沙区上涨了127.3%；萝岗区上涨了56%；花都区涨幅最小为13.7%；番禺区涨幅最大为150.7%；

3、结论与讨论

土地是人类生产生活的主要载体，研究土地价格对于房地产的投资决策有着非常重要的意义。本文运用地价指数和地价水平值等指标研究2009-2013年广州市的地价，发现广州市的商业地价、住宅地价、工业地价和综合地价一直保持上升的趋势。随着地价的上涨，自2009年以来，广州市新建商品房均价总体上也趋于不断上涨的态势。其中，商品住宅的平均价格不断上涨，但不同行政区涨幅差异明显，其平均价格高低排序基本保持一致。写字楼的平均价格在2014年有所下降，商铺在三者中的平均价格总体上是最高的。商品房的空间分布具有一定的聚集性和明显的区域差异性，商品房开发具有沿主要干线向外围延伸的轴向扩展特征。近年来，广州市以中心城区的房价最高，距离中心城区越远，其房地产价格越低，符合周春山（2003）商品房价格空间分布的圈层模式。在未来房地产发展趋势方面，广州市未来潜在的增长极为南沙区。

本文对广州市的商品房的价格时空变化进行较为详细的分析，不难发现，土地是影响房地产价格的重要因素。此外，关于房地产投资，李嘉诚曾说过“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。可见，区位地段对于房地产价格影响的重要性，交通便利，良好的自然环境，如靠近公园、江边、自然保护区等都会影响房地产的价格。此外，良好的经济环境也对价格有重要的影响。例如，商圈附近可以为市民提供齐全的商品、服务及生活设施，学校、超市、银行、医院等公共配套设施也有助于提升房地产的价格。对房地产价格时空变化特征以及影响因素的分析研究，希望可以为有关政府部门制定政策提供参考，以前政府制定相关的市场调节机制，做到房地产业服务开发商、国民经济和人民大众。

[1]许宪春,贾海,李皎,等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学，2015,(1)：84-101.

[2]周春山,罗彦.近10年广州市房地产价格的空间分布及其影响[J].城市规划,2004,(3):52-56.

[3]彭敏娟.长沙市商品房价格时空特征及其影响因素研究[D].长沙：湖南师范大学,2007：1-49.

[4]张明明.武汉市商品住宅价格时空演变及影响因素研究[D].武汉：中南民族大学,2013：1-61,20-23.

[5]汪晓霞.兰州市商品住宅价格时空变化研究[D].西安:西北师范大学,2013:1-52.

[6]张勇奋.南昌市住宅价格时空分异及其演变规律研究[D].南昌:江西师范大学,2013:1-66.

[7]宋雪娟.西安市住宅价格空间分异与时空演变规律分析[D].西安：陕西师范大学,2011:1-76.

[8]郭建华.我国商品房价格的时空动态特征-基于空间动态面板模型的实证研究[J].邵阳学院学报, 2015,(01): 64-73.

[9]张冕,陈守明.基于Hedonic定价理论的上海房地产价格实证分析[J].金融经济, 2008,(42): 72-74.

[10]钟敏.广州市商品住宅价格时空变化研究[D].广州：广东工业大学,2012:1-78.

[11]邹利林,杨俊,胡学东.中国城市住宅价格时空演变研究进展与展望[J].地理科学进展,2013,(10):1479-1489.

Changes in Real Estate Prices in Recen t Years, Tem poral Characteristics of Guangzhou

CAI Shao-yan，XU Guo-liang Geographical Sciences, Guangzhou University, Guangzhou, 510006, China

Temporal and Spatial Variation of real estate prices is a hotissue in the field of real estate, in particu lar, with the ben chmark sign ifican ce in more cities.Taking Guangzhou City real estate price changes since 2009 fo r the study were collected from 2009 to 2014 5 in Guangzhou (includ ing 10 District Municipality, HuaDu and Zengcheng 2 coun ty-level cities) new housing on line signing average p rice data, combined withre levant Theory and GIS spatia lanalysis, temporal analysis of real estate prices in recent years, Guangzhou evo lu tion and in fluencing facto rs.The results showed that: Since 2009, the ave rage price of comm ercial housing in Guangzhou City, the new overall showing arising trend, bu t various uses premiumin crease significantly different.The spatial distribu tion of housing has some aggrega tion and obv ious diffe rences, characterized by having an axial extension a long the main trunkex tending to the periphery.Realestate price differen cesin differen tareas of differen tiation, the highest prices in the center of town, farther from the center of the city, the lower real estate prices, real estate prices in line with circle pattern of spatial distribu tion.Future trends in realestate, potential grow this extremely Nansha District.In add ition, the main factors affecting the real estate prices are econom ic factors, geographical factors and adm inistrative factors.

realestate prices; GIS spatial analysis method; spatialan dtem poral characteristics; Guangzhou

蔡少燕（1992-），女，广东揭阳人，在读大四本科生，土地与房地产研究.

徐国良（1975-），男，江苏泰州人，博士，副研究员、硕士生导师，土地与生态环境研究.

广东省自然科学基金（2014A030313532）、广州市属高校科研项目（1201410805）