沈阳市商品房市场新动态研究

文/王健、张杰 辽宁城市建设职业技术学院　辽宁沈阳　110122

沈阳市商品房市场新动态研究

文/王健、张杰 辽宁城市建设职业技术学院辽宁沈阳110122

在“去库存”成为商品房市场主旋律的条件下，明确掌握商品房市场新动态，非常必要。本文在数据分析基础上，总结出沈阳市商品房市场的四个新动态，并给出了下一步工作基本思路。

新动态；商品房；市场

一、背景

2015年，央行5次降息、4次全面降准，房贷成本已降至历史最低；“3·30”、“8·31”、“9·30”三次房贷首付持续下降；公积金使用条件的持续放宽；个人住房转让营业税及手续费的减税降费；取消“限购令”、“限外令”；户籍制度改革进程的加快；全面放开二孩；供给侧结构性改革；住房租赁市场的大力发展等政策频发，利好了房地产市场发展，商品房销售持续回暖。2015年全年，全国商品房销售面积同比增长6.5%；销售额同比增长14.4%，创历史同期新高；商品房销售均价6973元/平方米，同比增长10.3%。

在此良好的销售环境下，2015年沈阳商品房市场又有哪些新动态？

二、沈阳市商品房市场新动态

1.利好政策频出，积极鼓励楼市发展

在国家鼓励商品房市场稳定发展的宽松背景下，2015年辽宁省先后出台了“辽9条”、“辽5条”、“辽7条”共计21条利好政策。同时在10月份，沈阳市政府南迁，积极有效的拉动了大浑南板块楼市的销售。通过新峰房谱网对沈阳市主要城区30个楼盘的月销售数据监测发现，政策出台的1-2个月是政策效应的最佳反映时段，如10月后浑南板块全运村项目月销售额分别达到577套、463套和200套，但也反映出政策的边际效应递减规律。

2.市场供给持续缩小，去库存力度持续加大

2014年年末，沈阳已竣工待售商品房面积、已取得销售许可的待售面积和未取得销售许可的在建商品房面积合计已略超过10000万平方米，若按沈阳市年商品房销售面积最高2000万平方米估算，至少需要5年的时间消化完毕。为加快去库存的速度，2015年商品房市场供给有所降低，间接改变侧供给结构。沈阳2015年商品房批准预售面积同比下降近10%，市场供销比约等于1；月度供销比变化呈现年中略高，年初年底下降趋势。

图2　2015年沈阳新建商品房供销比

3.市场需求大量释放，远好于2014年

2015年沈阳市新建商品房销售套数与销售面积均同比上涨约13%，好于全省和全国的上涨幅度。从月度销售值同比变化来看，二季度开始，楼市需求量处于逐渐上涨阶段，且后期涨幅幅度日趋稳定。从户均面积来看，新建商品房套均面积同比持平，约为95平方米左右，市场需求仍以刚需为主，改善性需求为辅。

图3　2015年沈阳新建商品房月度销售面积同比涨幅情况

4.房企让利走量，市场价格先降后稳

在库存压力巨大、百姓观望浓厚、市场刚性需求略有减弱的情况下，开发企业多数采取让利促销和谨慎投资的方式，促进资金尽快回笼。2015年沈阳新建商品房平均售价同比下降近4%。但从价格环比变化来看，后半年价格环比趋于稳定且略有微小幅度（约为1%）的环比上升。

三、结论与建议

1.2015年沈阳新建商品房市场在积极宽松的政策影响下，刚性需求和改善性需求得到较大释放，但同时我们也应清晰的认识到政策边际效应的递减规律，且频繁的降息和下调贷款首付比例这些直接关系百姓购房意愿的政策再现的几率并不大。

2.2016年年初，辽宁启动9项工作化解房地产市场库存，其中主要措施是棚改、户籍制度改革（农民工市民化）、租赁并举等方式，但后两项具有长远意义的措施需要逐渐建立并推进。新政策的实施，需要结合商品房市场新动态综合考量。

3.2016年沈阳商品房市场需要更多直接影响百姓购房意愿的鼓励措施出台，促进沈阳楼市的继续稳定健康发展。

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