我国房地产企业筹资风险与防范措施

2016-12-05蒋燕成都信息工程大学银杏酒店管理学院四川成都611743

人间 2016年13期

蒋燕（成都信息工程大学银杏酒店管理学院，四川成都 611743）

我国房地产企业筹资风险与防范措施

蒋燕
（成都信息工程大学银杏酒店管理学院，四川成都 611743）

摘要：近年来，我国房地产企业随着社会大众对商品房的需求以及国民经济的不断增长发展的越来越快，其在国民经济中占据着越来越重要的地位。房地产作为一个典型的资金密集型企业，较其他行业有着其自身独特的特征，这些特征决定了房地产行业是一个高风险，高回报的行业，加之目前国家对于房地产的宏观调控政策不断推出，房地产行业在发展过程中面临的压力越来越大，使得房地产行业面临财务分风险。因此，如何在房地产开发、发展过程中有效的防范这些风险，增强企业的优势，提高企业的竞争力显得尤为重要，对实现我国房地产企业可持续发展具有重要的理论意义。本文以房地产企业的融资风险展开讨论，更深一步剖析房地产企业发展现状，以此来更有效防范企业的财务风险。

关键词：房地产；财务风险；防范措施

一、引言

房地产行业是由从事房地产服务、管理和开发经营等经济活动组成的企业的行业，房地产是人类有关的社会活动，生活和日常生产最基本的物质基础，房地产与文化发展、经济增长、社会活动关系密切，在整个国民经济体系中属于基础性与普遍性的产业，是处于社会生活主导地位的，对国民生活起到十分重要的作用。改革开放以来，随着我国经济不断增长，房地产作为一种稀缺资源，在城乡建设方面，人居发展方面，国民经济发展方面等有着举足轻重的地位。近年来，房地产不断为未来发展创造出越来越大的发展空间以及发展优势，已成为我国支柱性产业之一，国家对房地产业的支持力度不断加大，导致其发展更是迅猛。

基于房地产行业在国民经济中的重要地位，房地产企业应提高自身的的管理水平，增强对企业财务风险的识别与防范，防微杜渐，才能使企业在今后的发展中立于不败之地。本文从筹资风险的一般理论研究和案例研究出发，讨论了投资风险与偿债能力进而识别其存在的财务风险，分析其成因，提出建议与防范措施

二、房地产行业发展状况

国内房地产行业发展状况

随着政府对房地产行业调控力度不断加大，2007年到2009年，房地产行业的投资者进入了持续观望状态。房地产市场从一开始的有价无市状态发展到后来的价降量低的深度调整状态。我国房地产市场进入深度调整状态有着很大的负面影响，如果销售量大幅度下跌且持续时间较长，会破坏整个市场的稳定性，房地产商投入的资金无法正常收回，必然会对银行部门造成危害。由于房地产行业间接拉动着一些其他行业，如果房地产行业继续低迷下去，势必影响宏观经济形势，阻碍GDP增长。

国家统计局最近公布的数据显示，我国房地产行业从2010年起，一直处于增加状态，只不过增长幅度逐渐放缓，是由于国家对不同城市的房价政策有不同调整，新建房与二手房政策也有所不同。虽然增长幅度变缓，不过房地产市场一直处于上升状态。

三、我国房地产企业筹资风险分析

（一）我国房地产企业筹资风险的成因。

1.筹资渠道单一。

筹资渠道单一是房地产企业存在的问题之一，房地产企业开发项目之时的资金基本来自银行信用贷款，因此导致企业对银行资金的依赖程度过大。房地产首次开发土地、房地产二次开发土地，房地产建设销售土地这三个阶段中，每一个阶段都离不开银行对其资金的支持，这说明房地产行业对银行过度依赖，缺乏其他更为保险的筹资渠道。对于开发商来说，国家发行的政策对他们本身影响过大，如果政府为了应对复杂的经济环境的变化，政府就会频繁的调整存贷款利率，房地产企业的银行贷款成本就会发生与之相对应的变化，如果出现变化就人员对企业的影响变大。

2.筹资方式有局限性。

所谓筹资方式，即指资金的供给方向资金需求方转化的途径和渠道。根据我国房地产业的专家分析，其实将筹资在房地产行业分为两个因素，其一是内部筹资方式，即指的是房地产企业开发项目利用的是企业自身的现有资金进行的，或通过其他筹资方法，如员工内部可以认购公司的股票来扩大企业现有资金的规模，内部筹资不需要对公司以外的人支付利息或股息，融资成本安全，所以是企业融资的首选方法。其二是外部筹资方式，外部筹资是企业进行顺利开发的主要方式，外部筹资主要有发行股票、发行债券、信托投资、股权投资、银行借款以及外商投资等。

3.缺乏多层次房地产金融体系。

目前在我国来看，房地产金融体系还不都完善，层次较低，房地产市场的筹资方式仍是单一品种为主的市场，债券筹资与股权筹资相比所占份额还是相对较小，整体融资格局缺乏多样性。与我国现有的金融体系相比，国外有较为发达且成熟的金融体系，不仅存在传统的债券融资的股权融资，而且这两种融资方式除了有较为发达的一级市场，二级市场也特别活跃。此外，国内专业房地产缺乏多样化，不论是贷款机构还是投资机构，担保机构都不健全，房地产金融产品规模还是相对较弱。

（二）我国房地产企业筹资风险的防范措施。

1.拓宽融资渠道。

随着我国政策的放宽，经济发展变快，筹资方式由原来的单一性变为多样性，多种筹资方式的兴起在我国经济的发展过程中已变为一种趋势。近年来，国家调控政策的出台，房地产企业与以前相比成交量大不如前，因此，房地产企业对资金的需求更大。为了获得资金，房地产企业必须通过扩宽筹资渠道来解决资金链断缺并且最大程度降低企业的筹资成本。为此，房地产企业应该尽力挖掘其自身的潜力并且结合自身的特点和发展需求，善于利用留存资金，将自有资金充分利用，从完全的银行贷款方式中走出来。

2.规范企业内部管理制度。

企业的管理重点在于财务的管理，而财务的管理重点在于制度方面，对于房地产企业这种资金运用较大的企业来说更是如此。企业的财务管理制度不完善，最主要的原因就是企业内部管理混乱，为此，企业首先要做的就是在内部管理制度上做文章，建立严格有效的内部财务制度，从制度上管理企业的财务行为。为了使企业能够快速的管理好企业内部的财务制度，制定一套内部财务制度并使用监督管理是非常有效的。

四、我国房地产企业投资风险分析

（一）我国房地产企业投资风险的成因。

1.房地产投资规模不断增长。

由于近几年房地产市场持续升温，房地产投资结构的不合理以及出现了大量的空置住房的原因是由于楼市一场火爆，房价迅速上升，过高的利润率让开发商被利益冲昏了头脑，开始大量囤积房源，房地产商将会在价格最高时卖出，于是房屋定价也异常高。之后，国家出台了一些相关政策的制约下，房地产投资增长速度趋于缓慢，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的投资比例在整个建筑开发中也不是最低的，但是如果与我国的收入结构相比较的话，这一比例明显偏低，我国虽然已步入小康社会，但对于住房情况来看，于大部分居民还是有很大难题，所以经济适用房在国家中实际所占比例还是比较大，这就造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势，于是出现的问题就是普通的商品住房以及经济适用房供不应求，高档住宅房却应价钱的原因而卖不出去。

2.成本费用控制不力。

房地产在开发、投资的过程中资金需求大，资金相对短缺，自身自由资金不足，因此对银行贷款需求较大，导致房地产企业长期处于严重的财务负担，在此基础上，又由于企业在投资活动中对其成本的控制不当，导致企业的利润与负债不成比例，最终造成的结果就是经营业绩不理想。成本费用例如一些建筑、土地、人工等的成本连年增加，在加上企业内部管理费用、销售费用以及财务费用也有所提高，再加上产品积压过多等，最终导致企业资不抵债，营业困难。

（二）我国房地产企业投资风险的防范措施。

1.关注政策变动。任何国家的政策都不说是一成不变的，而政策的变化不仅影响着该国的政治而且影响着该国的经济甚至是投资者，我国起步较晚，不论在经济哪方面都存在缺点，所以应时刻关注国家方针政策的变化，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革、土地政策的变化等对投资者自身而言是十分重要的。

2.加大成本费用的控制力度。房地产行业应加大成本费用的控制情况，在房地产开发初期，应根据各个流程的费用使用情况进行努力控制。在期间费用的控制上首先是管理费用，根据企业项目制定一套适合该项目的管理费用制度，将前几年的管理费用同企业预算期的管理费用相结合，为了对管理费用进行最大程度的节约，把预算管理费用分配、落实到每个部门，使得整体发展计划相协调。对于财务费用来说，将长期贷款与短期贷款结合运用，采用这种方式可以将资金灵活有效的运用，将生产经营活动中产生的资金沉淀充分运用。对于销售费用，要将销售费用前几年的支出情况同预算期业务量相结合，采取有关的措施，使得成本控制在一个较低的水平。

3.加强项目建设监控。工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在工程建设期间消耗资金的可能性很大而节约资金的可能性很小，所以对项目约束起来是比较难完成的。出现这种情况的原因是因为房地产项目投资主体和建设主体不是一个主体，正是由于项目投资主体的不一致，使投资建设中的房地产项目建设即既定工程、质量、合同成本完成项目的建设能按投资者的期望进行，并且这些项目存在着较大的不确定性。房地产企业可通过自身制定相关企业的公司制度，强化安全意识，做好防范风险的准备，事前控制与始终控制动态结合，采取系统的管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽可能快的完成投资开发项目，努力约束投资成本，使得房地产投资回归合理。

五、结论

房地产是居民财富的主要载体。改革开放三十多年，房地产业作为我国国民经济的支柱产业取得了突飞猛进的发展，各大城市的房屋建设在一夜之间快速发展了起来，房地产业在此时对政府的财政收入也做出了巨大贡献。但是近几年来，一些现象牵动着购房者、政府、学者的敏感神经。例如，杭州金星房地产开发有限公司被迫申请破产；“拐点说”和“崩盘论”层出不穷；2013 年三月初，杭州部分楼盘大幅降价，兴业银行内部发文要求对表内表外的所有房地产相关业务从严审查或暂停办理，再度引发市场恐慌情绪。房地产行业具有投资资金量大、资金来源结构单一、投资回收期较长、投资风险高、变现能力差、政策导向性强等特点。这些特点是企业时时刻刻都有可能面临着瞬息万变的财务风险。本文从筹资风险的一般理论研究研究出发，讨论了投资风险进而识别其存在的财务风险，分析其成因，提出建议与防范措施。

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中图分类号：F293.33

文献标识码：A