房地产经济的影响因素及发展策略探析
2016-12-03张雁飞
张雁飞
摘 要:文章分析了影响房地产经济发展的若干主要因素,针对这些因素和经济新常态下的一些现实问题,对房地产经济科学健康可持续发展策略进行了探讨。
关键词:房地产 影响因素 策略探析
中图分类号:F293.3
文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2016)10-009-02
自上世纪90年代以来,随着社会主义市场经济的深入发展,房地产经济异军突起,成为拉动我国经济增长的主力军,对各地GDP和财政收入的贡献率一直处于较高的水平。近年来,在经济新常态下,房地产经济结束了长期高速增长的势头,步入发展的平缓期、低迷期。作为国民经济重要的支柱产业之一,房地产经济的发展对其他行业和整体经济面有着重要影响,因此要注重对影响房地产经济各种因素的分析,并采用相应措施,避免房地产经济产生过大波动,为稳定经济增长发挥“压舱石”的作用。
一、影响房地产经济的因素
(一)赢利水平的影响
多年来,由于土地资源的有限性和房地产经营高门槛、高投资所导致的某种程度的垄断性、房屋消费的刚需性,使房地产经济的赢利水平一直处于较高水平。因房地产经济投资回报可观,进一步吸引了大量社会资金投入到房地产行业中,一方面促进了房地产行业的高速发展,另一方面却推高了房地产库存量,使供需关系发生变化,从而对供求关系造成影响,导致房地产经济由过热趋于降温。
(二)政策调控的影响
国家和地方关于房地产调控的政策,对房地产土地资源供给、税费成本、财务成本、消费者的购买愿望都有着直接或间接的影响,对房地产经济的稳定发展发挥着重要作用。上世纪90年代初中期,面对首轮房地产热,国家出台一系列宏观调控政策,使其增速放缓、价格回落;世纪之交,受亚洲经济危机影响,房地产经济落入低潮,为刺激需求,国家将房地产行业确定为新的经济增长点,推动居民住房改革,使房地产行业步入高速发展期;21世纪以来房地产经济再度出现过热迹象,国家从需求端进行政策性调整,国家政策向稳定、规范、引导方向发展,房地产过热、过快、泡沫化倾向得到一定程度的扼制,总体上向健康的方向发展。这说明,国家无论从土地、货币供应端,还是从消费需求端、税费政策等中间环节,都会对房地产经济发展方向产生一定程度的影响,这也是政策出台的初衷所在。
(三)社会需求变化的影响
在房地产改革初中期,人们对房地产的需求是绝对刚性的。在这一背景下,作为资源相对有限的房地产产品,其卖方市场色彩浓厚。房地产经营者一旦进入卖方门槛,就对市场资源形成了相对垄断地位,在买卖双方的对话中占有一定的优势。在现阶段,从房地产经济需求端来讲,已经从绝对刚需迈向相对刚需阶段,市场需求向改善性住房、城镇化催生的住房需求转变,消费者对房屋的环境、位置、环保、便捷等方面提出了越来越高的要求。这就要求房地产企业要从单纯的“开发、建设、买卖”模式向深度经营模式转变。
(四)经济新常态的影响
在经济新常态下,首先,国内经济长期低位运行,国民收入预期增长不乐观,消费能力增长乏力;其次,各银行在不良率大量增长的情况下,纷纷收紧了资金投放窗口,房地产企业资金来源受到很大制约;再次,房地产长期高速增长,导致库存压力不断增加,资金周转率下降。另外,受经济下行压力影响,社会资金受到现实和预期束缚,投入房地产行业的愿望下降。
二、房地产经济发展策略探讨
(一)与经济社会发展水平相适应
房地产经济是国民经济体系中的一部分,因此其发展战略应与经济社会发展水平相适应。虽然在相当长时期内,房地产经济充当了拉动国民经济快速发展的“马车”的作用,但在完成其初期的住房改革、住房供应、及拉动GDP的历史使命之后,尤其在经济新常态下,应当回归市场经济的轨道。当前,应该说,房地产在国民经济中的地位还没有得到根本改变,各级房地产经济、土地财政,以及房地产产品价格明显高于居民收入水平,房地产经济高投资、高税费、高价格的局面依然存在。这些都是与经济社会发展不相协调之处。对此,应以经济新常态为契机,推进房地产行业与其他行业协调发展。各级政府要摆脱对房地产经济过度依赖的局面,在现阶段,把房地产经济发展目标定位于去库存,提质量,强保障。同时科学预估房地产经济降速对于其他配套产业带来的影响,加快产业转型升级,形成经济发展多元化推动的局面。在保障基本住房需求的基础上,科学、有序、合理地配置土地资源,加强房地产经济发展的规范化水平,降低房地产企业经营成本,使房地产产品与居民收入相匹配。改进房地产经济发展规划与定位,在房地产经济发展的过程中,不仅满足于基本居住需求,还要满足不同层次的住房需要,并不断提高其功能载体作用,满足人们日益增长的文化、科技、生态、教育、医疗等多方面的需求,使房地产经济既适应于社会进步,又成为推动社会进步的动力之一。
(二)科学把握调控政策
结合国情、各地实情,科学把握房地产经济发展规律,合理定位其在国民经济中的地位,进一步完善房地产行业税费政策,使其税费政策既发挥调节行业发展的杠杆作用,又能正确引导社会资金回归理性,有效减少投资性购房,避免因过度投资拉高房产价格。厘清政府与房地产经济的关系,处理好“放”与“收”的关系,在保障民生、控制好战略性资源的基础上,进一步增强开放性与规范性,引导房地产经济回归市场经济轨道,减少人为干预,让市场在资源配置中发挥决定作用。引导房地产经济从粗放式向精细化、科学化发展,提高资源利用效率,抬高土地供应政策性门槛,避免土地囤积行为和其他浪费、闲置、投机土地资源的行为,促进房地产经济发展更加科学、理性、有序。另外,房地产经济发展与金融行业发展紧密相连,一方面房地产经济对金融行业依赖性较高,一方面房地产行业又是银行信贷业务的重要对象,在此背景下,房地产行业出现波动,就会拉高银行信贷风险;而银行的信贷政策,又深度制约着房地产经济的发展。因此,要结合实际情况科学制定房地产信贷政策,既要防止过度收紧引发行业危机并累及自身,又要避免代币过度供应使房地产行业产生“虚热”。
(三)完善住房供应结构
当前,从房地产需求端来看,已经从绝对刚需过渡到相对刚需。其中,一部分是城镇居民新增住房需求,一部分是改善性住房需求,一部分是新进城人员的需求,还有一部分是低收入群体的住房需求,等等。针对不同层次的住房需求,就需要对住房供应结构进行完善。一是进一步扩大保障性住房的适用范围。当前保障房建设面向的对象范围过窄,大批实际上无力购房的居民没有申请保障性住房的资格。对此,要对政策进行适度放宽,建立健全资格审定制度,使保障性住房待遇由“机会性”向“普惠性”转变。二是提高房地产建设质量。立足于满足人们对住房质量的新要求,从环保材料、生态环境、节能技术、建筑功能等方面加强规划和提升。三是加强低价房供应。当前,在政策保障和完全购买力之间,还存在着大量群体,如新进城人员等。对此,要在土地资源、税费征收、位置选择等方面进行科学规划,降低房产价格,满足这些群体的购房需求。
结束语
影响房地产经济的因素主要有行业赢利水平、政策调控、社会需求等。在当前形势下,促进房地产经济科学健康发展,要使其与经济社会整体发展水平相适应,并科学把握政策、完善住房供应结构,在实现服务社会功能的基础上实现自身科学发展。
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(作者单位:濮阳市华龙区房地产管理局 河南濮阳 457000)(责编:玉山)