城镇化与城市化：一字之差致使房价高落差

中国的人口流与资金流反向运行，其结果是地方政府高负债，企业高负债，一、二线城市高房价和三、四线城市房地产高库存。如今，病症已经确诊，而这类导致经济结构扭曲的根源是什么，还需要深思。

为何一、二线城市的房价大涨，而三、四线城市却出现房地产库存压力巨大？为何人们只讨论抑制一、二线城市房价上涨和鼓励三、四线城市去库存的对策，但却不探究一、二线城市房价暴涨和三、四线城市房价滞胀的深层原因？为此，笔者提出一些别人未曾提及的观点，或有失偏颇，只是希望在房地产对策上能够跳出旧框框。

三、四线城市房地产高库存之原因：城镇化

当前，供给侧结构性改革的一项重要任务就是要去库存，尤其是要去三、四线城市的房地产库存。因此，最近大家讨论比较多的是三、四线城市如何去库存，却很少有人去研究三、四线城市房地产库存增加的深层原因。

李迅雷，海通证券副总裁、首席经济学家

在中国区域经济发展的官方词汇中，从来都是用“城镇化”，从不说“城市化”。城市化（urbanization）是一个反映农村人口向城市转移的国际通用词汇，已经用了100多年。而城镇化没有对应的英译，从词义上看，城镇化似乎既包含“城市化”又包含“乡镇化”，含义比城市化更广，更能体现中国特色的发展模式。从最早的“进厂不进城”“离土不离乡”的乡镇企业模式，到2001年首次提出“城镇化”，再到最近“农业转移人口市民化”的城镇化及鼓励农民工买房的举措，实际上都是本乡本土城镇化政策的体现。

城市化不仅是农业人口转化为非农业人口，并向城市集中的聚集过程，而且是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善，以及城市的经济关系、居民的生活方式和人类的社会文明广泛向农村渗透的过程。传统意义上的城市化没有太强烈的行政干预色彩，而是通过城市的集聚效应来吸引外来人口流入，从而在经济学角度上形成规模经济，从人口学的角度上提高城市化率。

因此，城市化不是一种行政干预的过程，确切地说是一种市场化配置资源的结果，是经济发展的结果而非目标;而城镇化则更多地体现为行政的力量，实质上是一场造城运动。于是，我们看到，在现有体制改革（特别是行政体制改革、土地流转制度改革、财税体制改革等）没有得到应有推进的情况下，各级地方政府高举城镇化的大旗，一是把城镇化作为拉动GDP的抓手;二是把将城镇化作为建设“形象工程”的手段;三是将城镇化作为发展房地产的手段，大力招商引资;四是把城镇化当作土地财政收入的来源，不断扩大城镇面积。

2012年，《人民日报》曾载文称，2000—2010年，中国城镇总面积10年扩张60%，远高于城镇人口的增长速度。那么城镇人口增长多少呢？2000年城镇化率为36.2%，2010年为49.6%，只提高了13.4%。中国大部分城镇都为三、四线城市，这些城镇的面积扩大过快，却缺乏相应的产业支持，因此，创造的就业岗位有限，这就很难吸引新增人口，故大量以城镇化名义投资的房地产项目过剩就不足为奇了。

一、二线城市房价大涨之原因：大城市化

经济发展的每一阶段是很难跨越的，纵观全球城市化的过程，无一例外地经历过大城市化。比如，几乎所有发达国家都没有刻意采取区域平衡发展战略，而是遵循人口自由流动的市场原则。其结果是区域经济发展极不平衡，但地区间的收入差距或整个社会的贫富差距却缩小了。例如，巴黎只占法国面积的2%，却产生了全法国28%的GDP;德国汉堡的人均GDP和每平方公里GDP分别超出东北部地区2倍和100倍，但两个地区的福利却没有差异。即便像美国那样土地肥沃而广阔的国家，有一半以上人口也只集中在5个州，80%的美国人居住地所占的国土面积，从1900年的25%降至如今的17%。

此外，两个东亚发达国家日本和韩国人口更为集中，东京人口占日本城市人口的41%，GDP占日本的18%，也是全球GDP总额位居第一的城市;首尔人口占韩国城市人口的25%，而GDP占24%。即便是与中国类似的人口大国，如美国，其第一大城市纽约，人口也占美国城市人口的8%，GDP占10%;印度的孟买，人口也占到其城市人口的6%。

与这些发达国家相比，中国的经济集聚度、人口集聚度都比较低，区域经济比较分散，如上海作为全国最大城市，人口占比不足3%，GDP也只占全国的4.4%。由于中国在政策上力推城镇化，但城镇化不符合经济效益最大化的基本原理，因为只有生产要素的集聚，才能达到规模经济。根据世界银行的大样本分析，经济密度增加1倍，生产率会提高6%，而与中心城市的距离增加1倍，利润就降低6%，因此，全球50%左右的GDP是集中在占全球陆地面积1.5%的土地上创造的。而世界银行认为中国有近一半的城市没有达到规模经济。

如果说在证券市场上投资者可以用脚投票来选股，那么，在城市化的进程中，移民也同样可以用脚来选择自己的目的地。比如，中国人口的总体迁徙路径是从中西部地区往东部沿海地区，即所谓的孔雀东南飞。但如今，中国人口迁徙已经到了后期，2015年流动人口出现了500多万人的负增长;同时，一、二线城市的人口却出现了集聚趋势。如安徽的人口还在净外流，但合肥的人口却在快速增长;河南的人口也在负增长，郑州的人口却是正增长。笔者在调研中发现，最近房价涨幅较大的省会城市，都是人口流入量较大的，尽管所在省份的人口有可能在减少。而且，从购房者的身份来看，外地购房者的比例多数都达到30%左右。

实际上，人口往大城市集聚不仅仅是为了实现企业经营上规模经济，或者为了获得就业机会，同时也是为了能够更便利地获得公共服务，因为公共服务资源总是稀缺和不足的，随着人口老龄化和居民收入水平的提高，人们对医疗保健、养老、休闲娱乐和教育等的需求会不断增加，但一般的三、四线城市在公共服务方面的供给水平，要远低于一、二线城市，因为三、四线城市大部分政府的财力薄弱，债务负担过重，无力提供令人满意的公共服务，如同样都是省级城市，贵阳的房价大约只有上海房价的1/10。故人口肯定还会继续向一、二线城市集聚。2008年国家统计局公布的百万人口城市数量为122个，如今，据称已经超过180个。说明中国的大城市化正方兴未艾，这是推动一、二线城市房价上涨的主要动力。

从中国各地的人口平均预期寿命看，基本上也是与城市的发达程度呈高度正相关，这也从一个侧面证明了公共服务的重要性。如上海、北京的人均寿命都在国内排第一、第二，经济发达的省份如浙江的人均寿命高于江苏（尽管浙江的经济体量不如江苏，但股票交易总额、网络消费总额也都超过江苏），但中西部地区很多省份的人均寿命要低于上海10岁以上。因此，人口老龄化、人均GDP达到中高收入阶段（8000美元）与大城市化之间也确有很强的相关性。这也是推动一、二线城市房价上涨的动因所在。

高房价与高库存并存：该如何应对

从以上分析中不难看出，城镇化与城市化虽然只有一字之差，但前者带有很明显的行政色彩，尽管初衷非常好，是为了追求均衡发展，缩小地区差距、城乡差距和贫富差距，但结果却离城镇化的预期目标相差甚远。城市化是市场配置资源下的自然过程，故城市化本身不是目标，而是为了寻求规模经济下的效率最大化，其结果则是城市化率的大幅提升。在中国，政府在推进城镇化，地方政府为追求政绩，更是过度开发城市，导致房地产高速发展;老百姓则服从市场规律，以收入和福利最大化为追求目标，向大中城市迁徙。

为了防止一、二线城市人口流入过多，政府的做法不仅是采取房地产限购举措，而且还严格限制超大城市的人口流入，如上海的目标是，到2040年常住人口控制在2500万，这意味着今后24年上海人口基本为零增长。窃以为，采取这种堵的方式，效果并不好，且导致资源配置的进一步扭曲。比如，在三、四线城市为增加公共服务所需投入的财政支出，可能是一、二线城市的好多倍。

实际上，房地产调控始于2004年年初，当时为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给;另一方面，央行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35%及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。但问题调控了12年，效果如何，有目共睹。

因此，与其堵，不如疏。如推进土地流转制度改革，可采取重庆模式，搞土地交易所;中国目前大量僵死企业需要处置，大量过剩产能需要压缩，完全可以把很大一部分工业用地转化为住宅用地。此外，所谓上海等城市没有地了，这都是行政区划管制下的思维模式，因为行政区划是人为划定的，上海周边不少地方还都存在房地产库存过高问题，上海市区内的不少工业和商业企业也可以外迁，反正有些工商企业在产能过剩和网络消费占比越来越高的今天，都已经到了亏损或亏损的边缘。

至于三、四线城市的高库存问题，基本没有解决办法，因为随着人口老龄化和中国制造业的衰落，“废都”的数量一定会增加。如美国的底特律，原本也是中部极其繁华的汽车城，如今则基本成为废都，因为汽车业衰退了。中国的不少三、四线城市，原本就没有很好的产业基础，若为了招商引资而拼命扩建，其命运或许更惨——这本身就是一个教训，即一个城市的产业发展和人口布局，不是拍脑袋就可以规划和设计出来的。

总之，顺应人口流向的大趋势来重新规划城市的行政区划，遵循市场在资源配置中起决定性作用的大原则，让人口流向与公共服务投入及社会资源的配置相一致，这也符合供给侧结构性改革的大方向。过去，中国的人口流与资金流相反运行，其结果是地方政府高负债，企业高负债，一、二线城市高房价和三、四线城市房地产高库存。如今，病症已经确诊，而这类导致经济结构扭曲的根源是什么，还需要深思。城镇化与城市化虽然只有一字之差，但有一句成语，叫“差以毫厘，失之千里”。