浅论房地产抵押评估风险的主要防范措施

摘要：随着我国市场经济体制日趋完善，我国房地产行业竞争愈演愈烈，并且房地产交易形式呈现多元化发展，其中房地产抵押作为房地产管理工作中重要的组成部分，由于我国相关政策和制度还比较落后，进而给我国房地产抵押工作带来了诸多问题。文章探讨了房地产抵押风险评估的主要防范措施。

关键词：房地产抵押；评估风险；防范措施；房地产交易；房地产管理 文献标识码：A

中图分类号：F832 文章编号：1009-2374（2016）23-0192-03 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.23.096

房地产抵押风险评估行业在我国发展的时间不短，并且随着房地产行业的快速发展，抵押风险评估行业得到了快速发展的机会，并且在我国社会中所起到的作用越来越大，房地产抵押风险评估工作主要包括房地产交换、纠纷以及投资决策等诸多方面的内容，因此房地产抵押风险评估工作是一项非常基础性的工作。

1 房地产抵押贷款风险评估的主要涵义

房地产抵押贷款风险评估主要就是对抵押人提供、自身拥有完全产权房地产向商业银行借款担保的时候，能够确认房地产本身的价值来决定其贷款金额，其主要就是聘请外部人员来担任评估师，严格地按照相关规定和标准对房地产未来可能所具有的价值进行评估，其需要考虑到房地产在未来很长时间内的发展以及当地房地产市场的实际情况，科学、合理地对房地产做出评定和估算。

2 房地产抵押贷款评估风险的主要影响因素

2.1 政府因素

房地产在进行风险评估的时候，由于房地产市场会随着国家宏观调控政策的变化而发生变化，所以如果评估价值过高，就无法真正地反映出房地产的真实价值，一旦银行按照高出真实价值的情况下放出抵押贷款之后，就会给金融机构带来诸多问题，其中比较常见的问题就是坏账，不仅会给金融机构带来巨大的亏损，还会影响到金融机构的真实资产。因此，政府不仅仅是房地产抵押贷款风险评估的主要影响因素，也是主要的诱因。随着政策的变动，比如税收政策以及金融政策等都会对房地产价格带来较为深远的影响。同时由于政府的因素也会给风险评估方法带来一定的影响，必须要严格地按照相关规定和标准进行房地产抵押风险评估，如果政府对宏观政策进行更改，势必会给房地产风险评估的方法带来诸多的变化。

2.2 估价机构和估价人员因素

2.2.1 政策风险。房地产本身就是一项比较特殊的行业，其价格不仅会因为市场供求关系的变化而发生改变，同时也会受到政府宏观政策的变动而影响到价格。如果相关政策出现变化，比如税收、金融等方面的政策都会对房地产价格产生一定的影响。随着政策的变化也会导致相应的风险评估方法出现变动，比如我国《城市房屋拆迁条例》进行了修改，进而造成我国拆迁补偿评估的方法和标准都发生了变化。随着我国房地产市场的体制得到了进一步的完善和规范，但是由于受到传统等方面因素的影响，导致我国产权界定方面依然面临着诸多问题，其中比较常见也是社会比较关注的问题就是农民所有土地使用权的问题。如果我国估价人员并没有掌握我国相关政策，就会直接影响到风险评估结果的准确性、科学性，进而带来评估风险。

2.2.2 评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。估价目的是进行最终评估价值的基础条件，所以必须要确认估价目的，评估价值与估价目的必须要进行紧密的结合，不能因为估价报告的作用不同而出现相应的变动。因此必须要以各种价值为评估提供可靠的数据，比如转让价值以及保险价值等数据，从而能够保障评估的准确性，避免风险的出现，如果无法提供可靠的数据，就会导致决策者在进行决策的时候出现错误的判断，进而带来较大的评估风险。评估报告的估价目的以及估价用途十分重要，如果两者之间出现不符的现象，就会导致其存在相应的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但是评估师必须要从最大程度上对其进行避免和防范。

2.2.3 委托方提供虚假情况的风险。委托方为了能够获取最大的价值，会采取多种不正当的行为来获取最大价值的评估，比较常见的方法是欺瞒评估方，提供虚假信息以及诈骗等手段来获得最大化的价值，从而会给评估方带来较大的风险，进而导致评估师不能及时地发现这些信息的虚假性，最终导致评估报告的失真。另外，由于市场竞争的激烈，会导致房地产风险评估机构之间产生不正当的竞争，为了能够获得相应的业务，对委托方的任何要求都允许，为了能够降低成本，轻易地相信委托方，最终导致评估工作中存在着较大的漏洞，甚至被其他人员认为与委托方一伙而引发诉讼。

2.2.4 技术风险。虽然我国相关法律法规严格的规定了房地产估价应该遵守的原则和程序，但是在实际风险评估的时候依然具有较大的差异性，程序和方法也没有得到统一。在进行市场判断以及选取正确的参照对象的时候必须要依赖于评估师本身的主观经验和判断能力来完成市场的判断，容易受到评估师的影响。如果不能严格地按照相关规定和标准进行评估，采取具有明显缺陷的方法，就会导致风险评估报告的失真，无法保障风险评估工作的准确性和科学性。由于我国房地产风险估价体系发展的时间比较短，进而导致诸多资料和数据并没有得到有效的保存。最终就会导致估价机构和估价人员在进行房地产风险评估的时候没有技术支持，导致其具有较大的不确定性。另外，风险评估报告本身叙述也存在着诸多问题，往往会带来诸多意料之外的后果。

2.2.5 评估师素质的风险。房地产风险评估工作的主体就是评估师，所以评估师本身的综合素质和专业技术水平会直接影响到评估报告的质量和水平。评估师本身的素质越高，越能够在最大程度上降低房地产风险。如果评估师本身的素质和专业技术水平比较低，那么就会出现诸多问题，比如工作过失以及报告误导等问题，甚至还会出现欺诈、违约等违法违纪现象，所造成的后果十分严重。

2.3 其他相关经济活动主体因素

其他相关经济活动主体主要就是指抵押人、抵押权人以及担保人等，每个经济活动主体都能够对房地产风险评估工作带来一定的风险。比如房地产估价主要就是对房地产权益进行估价，不同产权人所获取的土地使用权具有一定的差异性，一部分企业为了能够降低成本，往往没有办理产权登记手续，所提供的资料并不全面，在风险评估的过程中为了能够牟取自身的利益而诱使评估人员高估房地产本身的价值。

2.4 在建工程抵押的风险

在建工程抵押主要就是指抵押人为了能够获得资金继续施工，通过合法的方式获得相应的投入资产，并且不能以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由于工程还没有完工，所以并不属于担保物，进而对在建工程抵押的债权人非常的不利。又因为在建工程本身具有较高的价值，修建周期比较长，所以需要的资金也比较大，其本身属于高风险。如果出现融资困难以及市场变化等情况，甚至还会出现工程烂尾的现象。一些不法开发商会将在建工程抵押贷款的资金卷走，社会各界十分重视这个问题，必须要做好在建工程抵押风险的防范措施。

2.5 用假证抵押

一部分违法分子会利用假身份证和房地产证到相应的金融部门直接贷款，尽量避免房地产主管部门在办理其他权利抵押登记时候所进行的审查。一般这种情况都是先将房地产在银行办理了抵押登记之后，又假借挂失，从而能够骗取到新证，然后再去其他银行办理抵押贷款，从而出现重复抵押，最终导致债权落空，让不法分子钻

漏洞。

3 房地产抵押贷款风险评估的主要防范措施

3.1 规范房地产抵押贷款评估的程序

无规矩不成方圆，为了能够进一步完善我国房地产抵押贷款风险评估工作，必须要保障其规范性、合理性，进行估价的统一，主要可以从以下两个方面加强：

3.1.1 必须要严格地审核抵押物的合法性。必须要按照相关规定和标准对抵押物进行严格的审核，检验其是否具有市场价值以及进入市场的条件，抵押人所提交的产权证明和相关的资料是否符合相关规定和标准，然后对环境条件等方面进行客观确认。

3.1.2 必须要确认抵押物的各种信息。主要就是指实体确认、权利确认以及环境条件确认等方面。实体确认主要就是指抵押物本身的具体情况进行确认。权利确认主要就是指抵押物的所有权进行确认，并且与之前所提交的材料进行比较，检验其内容是否存在着一定的差异性。环境条件确认主要包括商业服务、市政设施以及生态等诸多方面。通过这些方面以及条件的综合分析和评估，最终才能够得到真实、科学、合理的价格。

3.2 建立健全估价制度

3.2.1 规范房地产估价师和估价机构的资质管理。在进行房地产抵押风险评估的时候，必须要对相关的评估机构进行资质认证，建立科学、合理的等级，从而能够清晰地反映出估价机构和估价师的等级制度。必须要不断完善和创新业绩报告制度，做好相应的审查和监督工作。

3.2.2 建立和完善估价机构质量保证体系。必须要结合相关规定和标准以及自身的实际情况建立和完善估价机构内部的质量保障体系，必须要从业务开始，一直到项目完成，进而能够为客户提供一条龙服务，严格的按照相关规定和标准进行检验、核查等工作，从根本上保障估价的真实性和准确性。所以相关的机构在进行发展的时候必须要具备适合自身发展的组织体系，并且将责任加以明确，最终将责任落实到每个员工身上，相互约束、共同进步。

3.3 提高估价人员素质和估价技术

由于房地产抵押风险评估工作的主体就是估价人员，所以要求估价人员必须要具备较高的综合素质和业务能力，能够不断完善和更新自身的知识结构，与时俱进，做好自身的再提高工作。能够在面对诸多不确定影响因素的时候冷静、客观地处理，才能够从根本上保障估价工作的准确性和科学性。

3.4 商业银行提高风险预警能力

为了能够做好风险的规避工作，必须要积极地主动进行预防，我国银行在进行放贷的时候主要评估对象就是房地产商所提供的抵押资产以及担保资产，但是随着时代不断的进步和发展，这种评估方法已经比较落后，并无法紧跟时代发展的步伐，逐渐的被主流趋势所淘汰，其主要原因就是一旦房地产商无法偿还债务的时候，主要采取的措施就是没收抵押物，这种方式属于比较被动的补救措施。商业银行必须要与时俱进，做好全面的预防措施，及时地掌握房地产宏观、微观收益的影响因素，并且能够对房地产贷款价值进行检核性评估，从根本上提高风险预警能力，最大程度上降低风险出现的可能性。

3.5 登记机构与管理权限的统一

登记机构与管理权限的统一主要就是针对目前我国地区之间所存在的登记管理体制所存在的差异性而提出来的意见。登记机构与管理权限的统一主要就是指房屋与土地应该由统一的登记机构进行管理，并不是由不同的、多个部门来进行登记管理工作。目前我国一部分地区已经实现了房地统一登记管理的体制，但是依然有一部分地区采取了分别登记管理的模式，进而导致地区与地区之间的登记机构名称、性质之间存在着一定的差异性。为了能够有效地解决差异性问题的存在，必须要保障登记机构和管理权限之间的统一，不仅要求我国各个地区内的房地由统一的登记机构进行管理，还必须要保障登记机构名称、性质以及权限的一致性。

3.6 统一登记程序

登记程序主要就是指房地产物权登记的步骤，其主要包括了登记申请、受理审核以及登记等方面，其主要就是针对我国目前还没有进行统一的房地产物权登记制度现状而采取的措施，统一物权登记程序要求不仅要重视物权登记具体分哪些步骤实施，还必须要深入到每个步骤中，做好细节问题。统一登记程序的基础就在于登记申请材料内容以及格式必须要在我国各个地区的

统一。

3.7 建立统一的房地产物权公示信息系统

随着信息时代和网络时代的来临，给我国房地产登记工作带来了诸多便利条件，其中比较重要的就是房地产物权公示信息电子化，进而能够在全国范围内统一房地产物权公示信息系统，从根本上实现信息的公开化、共享化，并且还能够从技术上实现全国范围内的支持，进而能够有效地解决生活中可能遇到的各种问题。

3.8 谨慎选择客户

为了能够在最大程度上降低房地产抵押评估的风险，必须要亲身了解和调查客户的真实信息，从而能够对客户的基本信息加以掌握，了解客户的道德品质和潜力，在选择客户的时候，相关评估机构和人员必须要认真、谨慎地选择，杜绝盲目的选择而产生较大的风险。评估人员不仅需要对客户进行交接、交流工作，还应该通过自身的调查了解到客户的真实需求和目的。在评估完成之后与客户沟通主要就是合理的运用评估报告，从而降低评估报告误用的可能性。

随着我国房地产行业的空前发展，我国房地产抵押风险评估行业得到了快速发展，通过科学、合理的措施防范房地产抵押风险，不仅能够有效地降低金融风险，还能够有效地降低评估机构和评估人员执业的风险。必须要严格地按照相关规定和标准进行评估，才能够保障评估报告的准确性和真实性，不仅有利于我国社会的发展，还有利于我国和谐社会的构建。

参考文献

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作者简介：张毅（1964-），男，河南焦作人，供职于河南嘉瑞房地产评估有限公司。

（责任编辑：周 琼）