利率变动对房地产市场的影响分析

林志华

武昌理工学院 430070

利率变动对房地产市场的影响分析

林志华

武昌理工学院 430070

本文采用理论与实证相结合的方法，根据房地产的特点对房地产市场的供给和需求都会产生或大或小的影响，在供求原理的作用下对房地产市场价格带来变化。

利率政策；房地产市场价格；实证分析

一、我国运用利率政策调控房价状况

央行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。央行此次大幅降准0.5个百分点，加上此前六次降息，至此，本轮央行已经有六次降息、六次全面降准。

表一 金融机构人民币贷款基准利率（2015年10月24日更新）

注：* 自2014年11月22日起，金融机构人民币贷款基准利率期限档次简并为一年以内（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三个档次。

二、利率调控房地产价格的实证分析

（一）变量的选取。本文选取的是2005年第一季度到2015年第四季度的数据，并以2005年为基期，把国内生产总值，固定资产投资完成额，土地交易价格，通货膨胀率和房屋销售价格转化为指数形式。因为加入了通货膨胀因素，所有各变量都以本年价格为基础计算。其中，以生产总值增长率代表GDP，以年内各项固定投资增长率代表FAI，以土地交易价格指数代表LP，以居民消费价格指数CPI代表IR，以2005年为基期的单位面积房屋均价来代表HP，以五年期的贷款利率代表R。以上数据主要从各地统计局网站和相关经济论坛得到。

下文先构建房价HP与五个自变量之间的回归方程：HP=X0+ X1LP+X2GDP+X3FAI+X4CPI+X5R+Ui

（二）实证分析。在对HP=X0+X1LP+X2GDP+X3FAI+X4CPI+ X5R+Ui做回归前，为避免出现影响实证结果的现象，需要通过测试它们是否存在单位根，会不会出现波动。ADF检验方法的基本思路是提供三种序列：

△Yt=a+bYt-1+ct

△Yt=a+bYt-1+d+ct

△Yt=bYt-1+ct

再把所有相关数据输入到EVIEWS后，我们可以得到HP、LP、GDP、FAI、GPI、R的相关趋势图。从各图可知，各变量会随着时间变化，则选用△Yt=a+bYt-1+d+ct的序列，由EVIEWS计算得出各序列的单位根检验结果如下：

表二 原始序列ADF单位根检验结果

表三 一阶差分序列ADF单位根检验结果

从表二、三的根检验结果来看，HP和GDP、LP、FAI、CPI及五年期贷款利率R在1%、5%、10%的显著性水平下，ADF统计值都超过了置信区间，这说明原始数列无法进行回归分析，为了能更好的模拟现实情况，需要采取一阶差分的各项数据来进行检验。由此可直接检验它们之间的协整性，这将有利于我们进一步确定这些因素之间的稳定关系，用EVIEWS可以得到如下计算结果。

表四 各变量与HP的Johansen的检验结果

表五 各变量与HP的Johansen检验结果

表上表显示的是各变量与房屋销售价格的Johansen检验结果，该检验的原假设是协整方程的个数为零，以5%的水平来判断各变量与房屋销售价格是否存在协整关系。从以上实验结果来看，我国的房屋销售价格与国内生产总值、土地销售价格、固定资产投资完成额、居民消费价格指数和利率在长期具有相互制约的。

三、实证结论

根据对数据的分析，我们可以得出：房地产销售价格的决定不是简单的，是很复杂的，它要通过对宏观经济政策、相关的产品成本、国家经济状况等各种因素来考察，在形成房地产销售

价格的时候，必须要考虑各种综合因素，才能更好的拟合现实情况；经过Granger检验后，得出了其回归方程；加入虚拟变量限购令后，得出新的房屋销售价格的回归方程，与未加入虚拟变量的回归方程相比较，拟合优度有所提高，这说明限购令的加入使得房屋销售价格的回归更加的精确，并且利率对房屋销售价格的影响系数明显提高，说明限购令的加入能促进利率对房地产市场的调控作用。

[1]李菁,蔡彤娟.利率市场化改革问题研究综述[J].经济问题探索,2014(8):63-67.

[2]徐国祥,王芳.我国房地产市场周期波动谱分析及其实证研究[J].统计研究,2010(10):18-24.