降低土地储备成本的方法略谈

毛华湘

中图分类号：F293.2 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2016）09-000-01

摘 要 土地储备作为土地资产经营管理的核心内容在具有诸多重要价值的同时，也涉及巨额的资金、伴随着非常大的运营风险。在这样的前提下，降低土地储备成本，提高土地储备过程中资金利用效率，就成为了降低土地储备风险的关键。因此，笔者就结合自身的工作经验，针对降低拆迁征收过程中的资金成本、注意控制好土地储备中的过程成本以及注意储备期间闲置土地的合理利用等三种有助于降低土地成本的方法进行了分析，希望对土地储备工作的开展能够有所启发。

关键词 土地储备成本 土地开发 全过程管理

土地储备工作的开展不但是政府调控土地一级市场，盘活存量土地资产，显化土地潜在价值的重要手段，同时也是优化土地利用结构的重要途径。而土地储备作为土地资产经营管理的核心内容在具有上述诸多重要价值的同时，也涉及巨额的资金、伴随着非常大的运营风险。在这样的前提下，降低土地储备成本，提高土地储备过程中资金利用效率，就成为了降低土地储备风险的关键。因此，笔者就结合自身的工作经验，针对降低土地成本的几种方法进行了分析。

一、注意降低拆迁征收过程中的资金成本

在土地储备项目实施拆迁征收的过程中，常常会出现各种各样的问题，例如：集体土地上的房屋拆迁通常违建和抢建的问题比较严重，这些问题一旦出现土地储备机构往往就会与被拆迁人就拆迁实施过程中补偿的建筑面积产生争议，并造成房屋拆迁过程中资金成本的上升；而国有土地上房屋征收的过程中，最常见的问题为“钉子户”和行政复议与诉讼造成的项目周期拉长，这种情况往往也会使得拆迁征收过程中补偿标准和财务费用走高。因此，为了降低土地储备成本，在土地储备项目实施拆迁征收的过程中，一方面要注意提前做好基础调查工作和控违工作，尽可能的降低因为违建、抢建等问题所造成的成本走高；另一方面，要注意科学协调拆迁征收过程中各方面的利益，在坚持拆迁征收全过程“公开、公平、公正”基本原则的基础上，尽可能的做到补偿标准的前后统一。以成都市“北改”拆迁社区自治改造模式为例，在实施拆迁征收之前，政府就提前发布了模拟拆迁公告，并在公告中明确拆迁征收的时限和补偿标准，说明如果签约率达到100%则项目启动，如果签约率不足100%则项目中止，以此来避免因为项目延误造成资金成本上升的问题，并很好的避免了拆迁征收过程中常见的“先签吃亏，后签吃糖”的心理，确保土地项目实施拆迁征收过程中资金成本的切实有效控制。

二、注意控制好土地储备中的过程成本

要降低土地储备成本，就要注意土地储备过程中成本的管理不应简单的停留在事中的成本核算和事后的成本分析这两个层面上，而是要在遵循土地储备工作基本储备程序的基础上，从事前、事中、事后三个阶段入手进行全过程的管理，对土地储备过程中的可控成本、变动成本以及成本异常偏差等等进行科学有效的监控，以尽可能的降低土地储备成本，将土地储备成本控制在目标成本范围之内。具体来说，要控制好土地储备过程中的过程成本，做好土地储备成本的全过程管理，主要应从如下几个方面入手：

首先，注意做好事前成本控制。要做好事前成本控制，一方面要注意在项目实施之前，针对项目地块内的基本情况进行认真的摸底调查和分析，通过摸底调查和分析来科学的预测项目实施过程中可能出现的补偿费用，做好事前预测和成本预算；另一方面，还要注意根据实际的土地市场情况和规划条件等，对项目地块的未来价值和储备过程中的风险成本进行分析和预测，以确保项目的可行性。

其次，注意做好事中成本控制。事中成本控制，主要涉及的是房屋拆迁征收过程中的资金成本，这一点在上文已有具体的阐述。除了房屋拆迁征收过程中资金成本的科学控制之外，要做好事中成本控制，还要注意土地储备是政府行为，项目结算也必须要通过财政审计，因此，在项目实施的过程中，如果能够实施跟踪审计，不但有利于项目的最终结算，而且还能够通过对成本的及时监控确保事中成本控制工作的有效开展。

再次，注意做好事后成本控制。要做好事后成本控制，应注意在项目完成之后，将项目的实际成本与目标成本进行对比，并分析实际成本与目标成本之间的差距，如果存在超支问题，还要注意探讨导致超支的原因以及类似情况的预防和处理等等，为后续工作的开展提供参考，尽可能的以此来降低后续工作中超支问题出现的几率。

三、注意储备期间闲置土地的合理利用

为了降低土地储备成本，在储备期间对于已经完成动迁和拆迁工作，但是短时间内却没有招投标计划的储备土地，应该对其进行必要的管理，通过合理利用储备期间闲置土地的方式来最大限度的避免抛荒和闲置等情况的出现。例如：在经过规划部门批准的前提下，土地储备部门在土地储备期间，可以充分发挥短时间内没有招投标计划的储备土地的临时使用作用，根据储备地块周边的实际情况灵活采用出租给绿化公司种植苗木或是作为临时停车场等多种方式来以地养地，甚至是取得收益，并最终实现降低土地储备成本的目的。

实际上在土地储备工作开展的过程中，除了上述几种有助于降低土地储备成本的方法之外，建立土地储备基金，以提高土地储备资金投入中自有资金的比例；注意根据实际情况合理采用多种收购储备方式，以尽可能的减少土地储备过程中资金的占用等方法同样也能够在一定程度上降低土地储备的成本，土地储备部门在开展具体的土地储备工作时应注意根据当地的实际情况和本部门的实际情况对上述方法进行科学的甄选和运用。

参考文献：

[1] 卢新海著.中国城市土地储备制度研究[M].科学出版社，2008.

[2] 金爱花.土地出让金收支管理中存在的问题及建议——对延边州土地出让金收支情况的调查[J].预算管理与会计，2013（06）.