赋能·放活·流转·交易

赋能·放活·流转·交易

■ 38年前，小岗村农民严金昌和其他17位村民冒着风险按下红手印，实行分田到户“大包干”，开启了中国农村土地制度改革的大幕。38年后，严金昌又做了件“冒尖儿”的事，当上了刚刚成立的土流网小岗村土地流转服务中心总经理，用手机APP发布了土地流转信息，开启土地流转的互联网时代，按下农村产权流转交易的快进键。

8月30日，中央深改小组召开第二十七次会议，审议通过了关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的《意见》，重申实行所有权、承包权、经营权“三权分置”。实行“三权分置”，是农村改革的又一次重大创新，前提是“落实所有权”，基础是“稳定承包权”，核心是“放活经营权”，要求在依法保护集体所有权和农户承包权前提下，探索形式多样的土地流转模式推动农业适度规模经营，建立农村土地流转交易市场体系。

★截至2015年底，全国家庭承包耕地流转面积达到4.47亿亩，占比达到33.3%，已有1231个县(市)、17826个乡镇建立了土地流转服务中心。

★河北省近日出台办法，设立农村产权抵押贷款风险补偿资金，对交易平台（中心）、金融机构及市县财政部门风险补偿按一定条件给予奖补。

★贵州省提出，从今年开始用3年时间基本建成省、市、县、乡统一联网、四级联动的农村产权流转交易市场体系和信息服务网络平台。

■本刊首席时政观察员

【本文重要信源】

1.陈晓华：引导农村土地经营权有序流转；2.叶兴庆：重构农村集体产权之思；3.陈锡文：土地流转一定不能突破底线

1形式多样，构建农地流转交易新模式

从1996年仅2.6%的土地流转率，到如今流转比例超过1/3，流转总面积超过4亿亩，我国农村土地流转从零星的、不规范的“口头约定”交易阶段，逐渐走入了规范、健全的市场化阶段，呈现出主体多元、形式多样的发展态势。

加快农地承包经营权流转。除了转包、出租、转让、互换等已比较成熟的农地流转模式外，还要不断探索适应新形势的流转模式。例如，先股后转，先明确股权（股份）再流转，借鉴四川崇州“农业共营制”模式，引导农民以土地经营权入股合作社和龙头企业。土地信托，农户的土地承包经营权通过签订信托合同的方式流转到政府的托管公司，以市场主体的身份与农民、企业发生合同关系。土地银行，农民自愿将土地承包经营权存入土地银行，收取存入利息，土地银行再将土地划块后贷给愿意种植的农户，收取贷出利息。BOT模式，借鉴四川威远县做法，鼓励龙头企业从农民手中先行无偿成片流转土地，兴建农业基础设施、发展农业产业，经营一定期限后，再将建成的产业基地移交给农户或专合组织经营。土地证劵化，以土地收益作为担保发行证券，将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产。开展农村承包土地的经营权抵押贷款，建立完善农村土地市场评估配套机制，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构申请贷款的融资活动。

完善农村宅基地流转交易。党的十八届三中全会《决定》提出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。完善农村宅基地用益物权，就是要以赋予宅基地更多权能为基本取向，慎重稳妥推进宅基地财产权抵押、担保、转让等。在这方面，最具代表性的是浙江的“嘉兴”模式和“义乌”模式以及天津“宅基地换房”模式、广东“宅基地入市流转”模式和重庆“地票模式”“宅基地换社保”“宅基地换资金”模式等。首先要划断农户成员权，实行宅基地使用权“生不增、死不减，入不增、出不减”，其次要建立宅基地退出制度，给予农户一定的补偿，再次要探索建立有条件的宅基地使用权流转制度，实现农民宅基地使用权的市场价值，制定宅基地流转管理办法，设计流转主体、流转客体、流转用途、流转方式等条件规范流转合同。此外，要有序开展农民住房财产权抵押融资，从贷款对象、贷款管理、风险补偿、试点监测评估等多方面进行规范。

规范农村集体经营性建设用地流转交易。近年来，关于农村集体建设用地与国有建设用地“同地同权”、直接“入市”交易的呼声高涨。十八届三中全会《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年2月，全国人大授权国务院在北京大兴区、浙江德清县等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。要坚持“封闭运行、风险可控”的原则，坚守确保土地公有制性质不改变，耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，确保农村集体建设用地与国有土地同等处分权利，通过出让、出租、作价入股、联营、抵押等多种方式流转集体土地使用权。

【链 接】

农村土地流转的PPP政企合作模式

最近，神州土地与河北省鸡泽县完成了合作建设与运营农村产权流转交易中心项目签约。基于PPP政企合作模式，神州土地现已在全国21个省市、100多个区县完成了农村产权流转交易中心合作建设与运营工作，共同推动线上土地供求信息发布+线下撮合、交易的O2O服务模式。PPP政企合作模式，就是政府发挥监督和管理职能，神州土地发挥企业在技术、人才、资金以及运营、宣传推广、金融服务等优势，协助政府做好农村产权交易基础建设服务，负责搭建农村产权流转交易管理信息平台，并完成宣传推广、招商推介等一系列运营支持服务，实现双方资源的高度互补。 资料来源：根据媒体公开报道整理

【决策看点】

●近日，随着公主岭市农村经济管理局、公主岭市农村商业银行和湖南土流信息有限公司成功签约，吉林省第一家土地金融交易中心——公主岭农地金融交易中心签约成立。该中心的成立，在破解融资瓶颈、规范土地流转、活化集体经济、优化生产关系、增加农民财产性收入等方面具有里程碑式的意义。据介绍，吉林与土流网开展合作，就是要升级改造农村产权交易中心，实现确权登记、资产评估、法律鉴定、物权融资等综合功能，为农民和新型经营主体开展线上线下土地经营权规范化流转服务。

2立体贯通，建立农村产权流转交易新平台

2004年福建省永安市在推进集体林权制度改革中成立了全国第一家林业要素市场，2008年成都市成立了全国第一家综合性的农村产权交易所，随后重庆、武汉、广州等大城市也随之设立了类似机构。目前，全国已成立四川、重庆、湖北、北京、天津、河北、云南等14家省级或省会级农村产权交易所，已有1231个县(市)、17826个乡镇建立了土地流转服务中心，提供信息集散、价格发现、交易中介、政策咨询、纠纷调处等服务，形成了立体贯通的流转交易平台。

稳妥慎重，不片面追求速度和规模。针对目前农村产权交易市场存在的定位不清、注册资金规模差异大、交易品种单一、交易半径小等问题，各地要从各地实际出发，统筹规划、合理布局，不搞强迫命令，不搞行政瞎指挥。同时，要坚持稳步推进，稳妥慎重、循序渐进，不急于求成，不片面追求速度和规模。此外，要适应交易主体、目的和方式多样化的需求，不断拓展服务功能，逐步发展成集信息发布、产权交易、法律咨询、资产评估、抵押融资等为一体的为农服务综合平台。县、乡农村土地承包经营权和林权等流转服务平台，要采取统一监督管理、统一交易规则、统一交易鉴证、统一信息发布、统一平台建设的“五统一”管理模式运行。现阶段市场建设应以县域为主，确有需要的地方，可以设立覆盖地（市）乃至省（区、市）地域范围的市场，承担更大范围的信息整合发布和大额流转交易。

打造互联网流转平台，探索O2O商业模式。随着“互联网+”战略的深入推进，农村土地流转也搭上互联网快车，探索出具有变革性的农村产权交易新模式，出现了土地资源网、土易网、土流网、土超网、农村土地网、搜土地网等土地流转交易互联网平台。互联网平台具有挂牌信息更充分、交易主体更广泛、交易过程更规范、交易数据更翔实、交易服务更专业等优势，如土流网自主研发建立了土地大数据中心、GPS土地测亩仪、土流通、土地自动估价系统等完善、专业的技术体系和系统，以及APP、网络服务平台，已做到三分钟发布流转信息,三小时前往现场核实，最快三天就能完成土地流转，探索出农村土地流转“线上+线下”O2O商业模式。对于各地来说，要积极开发或引进电商平台，探索建立“聚土地”“筹土地”“筹农场”等土地流转机制，打破区域限制帮助农村解决信息不对称的问题。农民可以将土地流转到电商名下，电商平台将土地交予合作社管理，而用户通过网上预约，对土地使用权进行认购，并获得实际农作物产出。同时，参与项目生产环节的农民除了获得土地租金收入，还可领取工资。

【决策看点】

●国家批准重庆市为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，按照统筹城乡发展的要求，重庆试点地票改革7年，制度设计聚焦于盘活农村建设用地，借鉴城乡建设用地增减挂钩政策，已累计交易地票18.08万亩，反哺“三农”360多亿元。在重庆的实践中，地票价格约20万元/亩，扣除3.7万元/亩复垦成本以后，由农户和集体经济组织按85∶15的比例分享。根据最低交易保护价，农户收益不低于12万元/亩，集体经济组织收益不低于2.1万元/亩。

【链 接】

成都引进现代保险制度建立土地流转风险分散机制

最近，四川成都邛崃市冉义镇的种植大户与九龙村的农户续签了土地流转合同，租期从原来的3年变为了10年。签订这么长时间合同，得益于2015年以来成都市探索的“预流转+土地流转履约保证保险”模式。成都市在全国率先引进现代保险制度，利用保险的风险分散机制，让农户吃上“定心丸”。今年，成都市财政列支1000万元专项资金在全市推广。目前，已有中华联合财险、人保财险、锦泰财险以及平安财险四家保险公司获得承保资格。截至今年6月30日，中华联合财险共计承保近5万亩。 资料来源：中国财经网2016年8月9日

3完善规则，健全农地流转风险控制机制

土地是农民集体和农民的钱袋子、命根子。刚刚召开的中央深改小组第二十七次会议强调，要严格保护农户承包权，任何组织和个人都不能取代农民家庭的土地承包地位，都不能非法剥夺和限制农户的土地承包权。但近年来工商资本租地在一定程度上加剧耕地“非粮化”“非农化”倾向，必须建立健全农地流转风险控制机制。

尊重农民意愿，坚持严格审查。首先，要严格审查交易主体，对农村集体经济组织产权转让，一律要求经农村集体经济组织成员或成员代表2/3以上同意；农户产权转让，一律要求拥有完全民事行为能力，对长期转让土地承包经营权和房屋所有权的，还要求有稳定的生活来源和居所。其次，要合理设限，一定标的额以上的农村集体资产流转必须进入市场公开交易，防止暗箱操作。再次，要严格审查，农村产权流转交易市场要依法对各类市场主体的资格进行审查核实、登记备案。

加强检查检测，防止农地“非农化”。一方面，农业职能部门要加强定期检查和动态监测，及时查处各类违法违规交易行为，严禁隐瞒信息、暗箱操作、操纵交易。耕地、林地、草地、水利设施等产权流转交易后的开发利用，不能改变用途，不能破坏农业综合生产能力，不能破坏生态功能。另一方面，交易市场行业协会要推进行业规范、交易制度和服务标准建设，增强行业自律意识，提升市场公信力。

金融部门要对交易市场的金融类业务活动监督管理，做好风险预警、评估和处置工作。特别对工商资本租地，要限制工商资本长时间、大面积租赁农户承包地，对工商资本租地要有明确的上限控制，并要建立土地流转风险保证金制度，当土地流入方停止经营活动，且无其他经营业主承接，或遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大无力支付租金，导致土地流转合同不能继续履行时，启用保证金支付租金。