农村宅基地现状分析与对策

陈子超

临沂市国土资源局　山东临沂　276000

农村宅基地现状分析与对策

陈子超

临沂市国土资源局山东临沂276000

随着社会经济的快速发展和城镇化步伐的不断加快，大量农村人口涌入城市，农村人口不断下降，但是农村宅基地用地面积却呈现增长的趋势。农村宅基地的建设因为缺乏统一的规划，往往建设的比较随意，同时因为缺乏耕地保护意识，农村宅基地以一种“摊大饼”的形式发展，造成土地浪费现象严重。本文对农村宅基地的现状进行了调查分析，并提出了对策。

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随着社会经济的快速发展和城镇化步伐的不断加快，城镇建设用地需求不断加大和耕地保护的矛盾日益突出。与此同时，大量农村人口涌入城市，农村人口不断下降，但是农村宅基地用地面积却呈现增长的趋势。农村宅基地的建设因为缺乏统一的规划，往往建设的比较随意，同时因为缺乏耕地保护意识，农村宅基地以一种“摊大饼”的形式发展，造成土地浪费现象严重。

一、农村宅基地的使用现状及原因分析

农村地区普遍存在着建新不拆旧、一户多宅、“空心村”现象，土地闲置、利用效率低下现象普遍。在当前建设用地供需紧张的情况下，大量闲置的农村宅基地不但浪费资源，而且使城市和农村的发展受限，需要及时对其进行盘活利用，统筹利用资源。

（一）农村土地利用规划滞后、用地方式粗放。虽然一些先进地区的村庄在乡镇的指导下，按照农村发展要求开展新农村建设试点，取得一定成绩，但是普遍的来说，农村用地的使用还是按照自发随意形式建设比较多，造成农民建宅基地无章可循、布局混乱，而农村内部因为道路进出不方便，农民更愿意到村周围宽阔的地方建设，导致农村建设用地按照一种“摊大饼”的方式扩张，这些建设又往往要占用耕地，而村内宅基地却闲置下来，没有进行改造利用，土地利用率低，土地浪费现象严重。

（二）农村宅基地仍存在的私有化观念，一户多宅现象普遍。村民习惯于将宅基地作为自己的个人财产来对待，很多祖辈传下来的宅基地自己不居住，也不向村集体主动退回，仍然到到村庄外围新建宽敞的住宅，形成了大量的一户多宅的现象，而宅基地的退出机制在农村还未得到充分的接受和支持，村集体向村民收回多占的宅基地时会受到较大的阻力，一般难以收回。与此同时，宅基地的隐形交易市场活跃，有些村民将多余的宅基地通过私下交易的形式出售给需要的人来居住，导致原本是只有本村居民才能享受到的无偿使用的宅基地变成了具有价值的个人财产，使宅基地使用局面更加混乱。

（三）农民违法占地、未批先建现象突出。按照法律的相关规定，农村家庭申请住宅用地的，应经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，再由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。但是，在现实生活中，由于农民法律意识单薄，基层政府政策、法律宣传不到位，很多农民认为建房前一般只要村级同意，就开始建设，导致了农民建房的随意性，使得农村宅基地的规模无序增加。

二、对策研究

根据第二次全国土地调查和集体建设使用权确权登记平台，建立关于农村宅基地使用情况的数据库，通过调查成果和数据分析，得到宅基地使用情况，分析出闲置宅基地的分布情况。在此基础上，按照几种形式对闲置宅基地进行分类和盘活利用。

（一）对于“一户一宅”的闲置宅基地，往往是因为使用权人外出务工，导致其宅基地闲置，这种情况一般要予以权利保护。宅基地使用权人愿意退出并符合“一户一宅”的，可退出现有宅基地并在规划区内置换获得新的宅基地。

（二）对于“一户多宅”的闲置宅基地，可以将这种情况的宅基地形成一个数据层，这是主要进行整理的部分。

在得到闲置宅基地使用权人同意的情况下，可以有几种方案来进行处置：

1、退出补偿方式。将闲置的宅基地由政府按照评估价值进行回购，回购后的宅基地可以分配给村内符合申请条件但是没有宅基地的村民使用，也可以进行开发整理。

2、流转方式。目前，农村土地市场匮乏，流转形式单一，造成农村宅基地无价也无市。农村的地理位置多数比较偏远，交通不便，宅基地的用途有限，并且流转平台系统建设比较滞后，这些都给农村宅基地的流转带来阻碍。需要接合当地实际情况建立宅基地市场化配置机制，减少行政手段干预，多通过市场行为实现宅基地的优化配置，进行多元化的流转模式研究，赋予农民及村集体组织更多的使用权利，建立农村土地产权流转平台。通过这个平台，可以将闲置农村宅基地更合理的进行利用。

3、项目开发方式。对于一些有区位优势的村集体，可以由村集体利用闲置宅基地区域开发商业、工业项目，举办村办企业，被占用宅基地的权利人以宅基地面积入股，成为村办企业的股东，按照入股比例参与分红，既解决了宅基地闲置问题，又让村集体和村民受益。

三、保障农民权利，提高农村生活水平

通过对宅基地的整理，可以盘活农村集体土地市场，充分利用农村集体土地，但是在实施过程中，一定要以农民满意和农民同意为前提，不应该让农民“被上楼”，如果农村闲置宅基地整理的条件不成熟，可以通过完善农村宅基地管理规范，逐步使农村宅基地规范起来，积极保障农民的合法权益。强化规划引导作用，做好包括房屋布局、建筑风格、基础设施建设规划在内的农村居民点规划，强制要求有建新房需求的农民只能在规划区内按照规划建房。

当农村宅基地整理条件成熟，在开展整理工作时，首先要考虑的农民的生活保障问题，不但要做好老百姓的思想工作，使其感觉未来更加美好，增加参与度，同时要做好整理之后的新农村的远景规划问题，要让原来的农村村民有适当的收入渠道，能够保证生活水平逐步提高。

［1］汪凯翔，胡银根，常帅，田甜.公民权视角下宅基地退出中农民权益保障研究［J］.湖北农业科学， 2016年3月第55卷第5期：1324-1332.

［2］王崇敏.宅基地使用权管理的问题与对策［J］.新东方，2015.2：57-60.

陈子超（1981— ），性别男，民族汉，籍贯山东临沂，工程师，大学本科，临沂市国土资源局，研究方向国土资源管理。