TOD模式下轨道交通沿线土地利用开发初探

官 剑

(海峡(福建)交通工程设计有限公司，福建 福州 350000)



TOD模式下轨道交通沿线土地利用开发初探

官 剑

(海峡(福建)交通工程设计有限公司，福建 福州 350000)

介绍了轨道交通TOD开发模式的定义及应用现状，分析了轨道交通建设与沿线土地利用的关系，结合跳蹬至江津城市客运专线工程，阐述了其沿线土地利用及物业开发的对策，以供参考。

轨道交通，土地利用，TOD模式，物业开发

0 引言

目前，国内各大城市轨道交通建设随着城市化及机动化进程的不断加快而加快推进，各类制约城市发展的问题也日益突出，例如空间无限蔓延、交通拥塞、环境污染、无序开辟土地等。上述问题的产生，使我们必须忖量当下城市发展与交通之间的关联，力求寻找一种可持续性发展的城市交通系统。本文通过分析吸收国内外TOD发展的经验，以新建跳蹬至江津城市客运专线(跳蹬至滨江新城南)工程为例，提出其沿线土地利用及物业开发的相关建议。

1 TOD的模式及定义

TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式。它是一种以公共交通为导向，遵循土地利用与公共交通协调发展，强调土地综合利用的集约型土地开发模式(见图1)，典型TOD功能结构见图2。

2 国内外TOD模式的应用

2.1 中国香港的TOD模式应用

中国香港是世界上人口最密集的城市之一，但其拥有最先进、效率最高的轨道交通系统。它是世界上屈指可数的没有亏损的轨道交通系统之一。依托着香港的轨道交通系统与沿线土地的联合开发，虽然其轨道交通建设起步较晚，通过十多年的发展，目前通车130 km，且持续保持着可持续发展的势头。

2.2 丹麦哥本哈根的TOD模式应用

丹麦首都哥本哈根在1947年提出“指状规划”,这份规划为哥本哈根未来的城市建设发展打下了良好的基础。在后续的城市规划中，哥本哈根通过轨道交通系统引导形成放射型的城市，轨道交通与土地开发完美结合，满足沿线的出行需求，从而形成了资源节约型城市。

3 轨道交通沿线土地利用及物业开发

3.1 轨道交通建设与沿线土地利用的关系

轨道交通与土地利用紧密相连，二者相互依存相互影响。

1)轨道交通的建设能刺激沿线土地的开发利用。

轨道交通为沿线土地开发利用提供了良好的外部环境，在城市总体规划的指导下，轨道交通沿线土地的开发速度加快、开发强度加大、用地规模扩大。

2)轨道交通的建设能影响沿线土地的利用性质。

随着轨道交通的不断发展完善，轨道交通沿线的土地利用性质也将发生转变，以轨道交通站点为中心进行的开发利用，将不断优化城市空间布局，使土地利用趋于合理化，集约化。

3)轨道交通的建设能带动区域活力。

轨道交通的建设，能促进沿线居住、商业、公共服务、工业等用地的重组和优化，带动周边商业、办公设施、绿地公园、娱乐设施的发展，使城市能保持健康良好的发展势头，增强沿线区域的活力。

3.2 物业开发的模式

1)站点空间权联合开发。

此联合开发模式通常与轨道交通设施结合在一起，即上盖物业开发模式。

2)点邻近地区联合开发。

此联合开发模式通常是指轨道交通设施与其周边的建筑一体化开发。

3)车辆段基地上盖物业开发。

由于车辆段存在占地面积较大、建筑密度较小、容积率较低等因素，因此此类开发模式能协调周边用地，优化规划布局。

4)沿线区域综合开发。

此开发模式以沿线各站点为中心，从内向外、由高强度至低强度的开发模式。

4 跳蹬至江津城市客运专线土地利用及综合物业开发研究

跳蹬至江津城市客运专线是江津区连接重庆市主城区的一条便捷、快速客运通道，作为一种新型轨道交通系统，在主城区与市郊城区间运行，长距快速，可以直达市内主要客流集散地，同时能引导产业和人口向城市周边各级城镇聚集，全面提升城镇发展质量，实现城市现代化、农村城镇化、城乡一体化，更能实现城乡区域交通结合。

4.1 项目概况

新建跳蹬至江津城市客运专线是江津区连接重庆市主城区的一条便捷、快速客运通道，起于轨道五号线的终点站——跳蹬车站，沿华福路北侧东西向穿过中梁山，上跨白市驿至珞璜铁路货车线，经九龙园、巴福后，沿九江大道行进，于双福镇高浒村折向南，沿津马路、南北大道行进，一期工程止于江津区滨江新城的滨洲路口北侧。

线路全长26.671 km，其中地下线路长9.228 km，高架线约15.062 km，地面线约2.381 km。共新设5座车站，其中高架站(双福东站、双福西站、滨江新城南站)3座，半地下站(九龙园站)1座，地下站(滨江新城北站)1座，平均站间距5.2 km，详细情况如表1所示。

表1 车站表

4.2 物业开发设想及分析

1)积极推广以公共交通为导向的“主城+卫星城市”开发模式，以客运专线为主体，营造一个可持续发展的“绿色”交通环境，依托公共交通进行土地开发，提升沿线相邻客运专线站点的综合开发能力。

2)通过利用车站及区间的地下、地上、站内、站外等空间，推行综合开发立体化，构建节约型土地利用城市。例如：利用车站进出口能聚集人流的特点，因地制宜的设置商铺、银行自助设备等；可以在车站及区间内提供各运营商信号来服务乘客。

3)车辆段、停车场的占地面积较大，建筑密度较小，土地利用率低，通过对车辆段合理规划，整合相同功能的建筑，优化车辆段的布局。

4.3 物业开发的建议

1)地下明挖站。

对车站主体全部或大部分设置于道路旁地块内明挖的车站，可合理利用轨道交通施工场地，结合周边地面规划情况，进行上部或地下物业开发，如滨江新城北站。

2)高架站、地面站。

本工程的高架站主要为路中高架两层形式，地面站主要为路侧地面站厅(九龙园站、滨江新城北站)形式。对于路中高架站，需考虑天桥通道与周边地块的联系，对于在路侧用地范围内的附属建筑，可考虑与周边建设项目联合修建，如双福东站、双福西站、滨江新城南站；对于路侧地面站厅车站(九龙园站、滨江新城北站)，在满足城市景观需求的前提下，尽量与周边地块建设项目联合修建。

3)车辆段。

车辆段在满足生产功能要求，不影响车辆段生产运行的基础之上，可充分利用上盖进行开发如住宅、商业、仓储、娱乐等项目，下部的车辆段的工艺、场地、建筑、结构、设备等专业在设计中按上盖物业建筑进行工程接口预留，待上盖物业方案得到行政部门批准后得以实施。

5 结语

随着经济社会的快速发展，我国城市建设的脚步亦不断加快，一些制约城市发展的问题日益突出。能耗低、污染少的轨道交通，是解决各类城市综合问题的重要突破口，能促进城市的可持续发展。因此我国的轨道交通建设必须依托城市总体规划，强调交通规划与土地利用规划协同发展，通过不断优化城市空间布局，提升土地利用率，促进地区的经济发展，实现长远的社会经济效益。

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On land utilities and development along rail traffic under TOD model

Guan Jian

(Strait(Fujian)CommunicationsEngineeringDesignCo.,Ltd,Fuzhou350000,China)

The paper introduces the definition and applied status of TOD development model of rail traffic, analyzes the relationship between the rail traffic construction and land utilities along routes, and illustrates its land utilities along the routes and property development strategies by combining with Tiaodeng-Jiangjin Urban Passenger Transport Line, so as to provide some reference.

rail traffic, land utilities, TOD model, property development

1009-6825(2016)13-0031-02

2016-02-28

官 剑(1988- )，男，助理工程师

F301.2

A