我国商品房价格影响因素的实证分析

安蕾洁

摘 要：文章利用横截面数据建立模型，选取我国31个省份的相关数据为依据，基于最小二乘原理，建立商品房价格的多元线性回归模型，运用Eviews进行分析与检验，考察了我国各省份商品房价格的影响因素，并提出相关建议。

关键词：商品房价格；人均可支配收入；虚拟变量

一、引言

近些年来，我国房地产业快速发展，已成为我国国民经济发展的支柱行业之一。商品房的价格不仅关系到人们的切身利益，更影响着国民经济的健康持续发展和社会稳定。因此，研究影响商品房价格的有关因素，对于制定有效的房价调控政策具有重要意义。

商品房价格的影响因素众多，主要表现为供需因素，收入因素和地价因素等。本文将从需求因素和供给因素两个方面分析其对商品房价格的影响，并引入是否属于首都经济圈这一虚拟变量，侧重分析首都经济圈内城市商品房与不属于首都经济圈的城市的商品房价格差异。

二、变量选取

（一）需求因素

需求因素主要是指基本的需求和支付能力。[1]若是居民收入水平提高，那么居民的支付能力和购买欲望也就会增加，从而增加了商品房的需求最终导致房价上升。这里采用我国各省份城镇居民人均可支配收入作为影响我国各省份商品房价格的考核指标。城镇居民的人均可支配收入越高，对商品房的需求越旺盛，房价也会大大增加。

（二）供给因素

在房地产供给体系中，成本的高低在一定程度上决定着商品房价格的变化。这里以我国各省份房地产开发企业竣工房屋的造价作为商品房在供给层面上影响房价的考核指标。房地产开发企业竣工房屋的造价主要包括地价，建筑安装工程等各项费用，可以较好的衡量成本的高低。房地产开发企业的房屋造价成本越高，我国各省份商品房的平均销售价格也会更高。

同时，各省市的商品房均价的差异可能由于经济发展水平和国家政策等因素造成。通常，地理位置较好或经济发展水平较发达地方的周边城市，其商品房的平均价格会比其他地方要高。首都经济圈内的城市，由于实行京津冀一体化的协同发展，交通便利，其商品房平均价格显然会高于位于首都经济圈之外城市的商品房均价。在这里，将我国各省份城市是否是首都经济圈的成员作为一个造成我国各省市商品房价格差异的考核指标。

本文选取了2012年我国31个省份的商品房平均销售价格（Price）作为被解释变量，城镇居民人均可支配收入（Income），房地产开发企业竣工房屋的造价（Cost），是否是首都经济圈的成员（Cecm）作为解释变量①。其中是否为首都经济圈成员为虚拟变量。

三、建立模型及模型检验

（一）多重共线性检验

首先，先对模型方程的自变量之间的相关性进行检验，检验自变量之间是否存在多重共线性。城镇居民人均可支配收入，房地产开发企业竣工房屋的造价，是否是首都经济圈的成员，三者之间的两两进行相关性检验，相关系数分别为0.4983，0.3223和0.0407。从中可以发现各自变量之间的相关系数均在50%以下，我们认为各自变量之间是不存在相关关系的，即多重共线性不存在。

（二）回归结果统计

现用Eviews采用最小二乘法对以上数据进行回归分析，在置信区间为95%的条件下，回归方程为：

（三）整体性检验（F检验）

首先，提出假设：

在显著性水平α=0.05，k=3，n-k-1=31-3-1=27时，查F分布表，得到F0.05（3，27）=2.96，F=53.40659，由于F=53.40659>F0.05（3，27）=2.96，表示所有变量联合起来对因变量有显著影响，因此，总体回归方程是显著的，同时，也进一步说明城镇居民的人均可支配收入，房地产开发企业的竣工房屋造价和所在省市是否属于首都经济圈这三个因素联合起来对我国各省份的商品房销售均价有显著影响。

（四）显著性检验（t检验）

在显著性水平α=0.05下，自变量Income，Cost和虚拟变量Cecm对应的t值分别为|t1|=8.344863，|t2|=2.151734，|t3|=2.301101均大于t0.025（27）=2.052，说明应拒绝原假设：βk=0（k=1，2，3），接受备择假设：βk≠0（k=1，2，3）。说明城镇居民人均可支配收入，房地产开发企业竣工房屋的造价分别对商品房销售均价都有显著影响。处于首都经济圈之内的省市商品房均价的和位于首都经济圈之外的省市商品房均价之间存在着显著的差异。

四、结论与建议

总体上来看，回归结果表明，在其他条件不变的情况下，每增加1元的城镇居民人均可支配收入，我国各省份的商品房平均销售价格将增加0.404818元/平方米。每增加1元/平方米的房地产开发企业竣工房屋的造价，我国各省份的商品房平均销售价格将增加0.858464元/平方米。在给定其他条件相同时，属于首都经济圈内省市的商品房平均销售价格要比位于首都经济圈之外的省市的商品房平均销售价格高出1883.698元/平方米。

从模型中可以看出，城镇居民人均可支配收入增长，房地产开发企业竣工房屋的造价提高均会拉动房价的升高。目前多数开发商为追求高额利润，把建设重点放在大户型的高端住宅上，而小户型等经济类房型则被边缘化。因此，可以通过提高高收入者的应纳税率，降低收入增加对投资性住房需求的拉动力，同时，要优化住房供给结构，一是要使住房供给适应需求，鼓励小户型住房的建设，二是要加强保障性住房建设。

良好地理位置和国家政策支持一体化发展使首都经济圈内城市房价要比圈外省市平均房价高出许多，说明地理位置和政策支持发展会拉动房价的升高。大多数在北京工作的外来务工者，由于没有足够的经济能力便会选择去河北天津购买住房，经济富足的投资者会选择在北京投资买房等待增值获益，由于这两个原因共同拉动了整个首都经济圈的房价。要提高首都经济圈内人民的生活福利水平，政府需要建立建全住房保障制度，同时，增加经济适用房的供应、提供政府廉租房和限制商品房投机行为，以稳住房价。（作者单位：新疆大学经济与管理学院）

注释：

① 所有数据均源于：中国人民共和国国家统计局统计数据.

参考文献：

[1] 郭建校，王洪礼，韩红臣，高雅荣.我国房地产价格影响因素分析[J].河北大学学报：哲学社会科学版，2010（1）：62-65.

[2] 刘琳，刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析[J].数量经济技术经济研究，2003（7）：27-30.