多省探索宅基地有偿退出机制

林远　叶含勇

农村土地制度改革的一项重要内容——农民自愿有偿退出农村宅基地改革，目前正在全国多个地区加速探索。

今年76岁的张赐成是四川省成都市三道堰镇青杠树村村民，全家8口人原有面积为2800多平方米的宅基地，人均拥有宅基地面积300多平方米。据青杠树村村委会主任钟家旭介绍，该村于2012年成功申报新农村综合体建设项目，为了鼓励农户积极腾退多余宅基地、宅基地面积较少的农户积极参与新村建设，村里以人均140平方米为平衡点，不足部分按每平方米30元的价格，向村集体资产管理公司交钱补足面积；超出部分，村集体资产管理公司予以收回，并按每平方米60元的价格补偿农户。在这个过程中，张赐成家腾退后获得了10多万元经济补偿。

腾退宅基地后，张赐成把新房选在了原址新建的7号安置点牛角壕。这个安置点一共建了68套新房，均为一楼一底，或两人户，或三人户。张赐成用拆迁老宅、腾退宅基地得来的拆旧费、搬迁费、奖励费等费用，抓阄认购了3套新房，一套给自己和老伴，一套给儿子，一套给孙女，不但没有自掏腰包，还略有富余。虽然3套房子加起来总面积还不如原有宅基地的零头，但老张一家都很满意。新居环境优美，水、电、气、路通到家门口。他说，现在的生活要比原来的品质好。

张赐成一家的案例只是四川省近10年来开展农民宅基地自愿有偿退出改革试点的一个缩影。作为新型城镇化的一个核心命题，宅基地制度改革因为涉及农村土地的基本制度变化，备受政府关注。在今年1月召开的国务院常务会议上，部署深入推进以人为核心的新型城镇化，就将“探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制”放在了首项议题之中。

尽管农村宅基地管理历来就没有形成一个有效的退出机制，但是，经过长时间的试点和探索，一些地区已经开始准备全面推开这项改革了。成都市日前就发布了两项方案，决定在2017年底前在全市范围内全面推开农户宅基地使用权退出机制，2020年底前要形成改革成果。

此外，笔者从全国其他多个地区也看到了这项改革工作的加速推进。福建省晋江市大埔村探索了宅基地有偿退出、置换机制，村委会规划专门用地作为村民住宅小区，集中建设住房，村委会和村民签订协议，村民将现有宅基地和房屋退出，用于置换住宅小区的新房，不愿意置换的，可通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。据大埔村村支部副书记吴清水介绍，通过宅基地退出和置换机制，村里“多”了数百亩建设用地，村委会将这些土地用于道路、绿化、文体公园等公共设施建设，改善了村居环境。

宅基地退出后土地该如何更好地实现集约化利用，一直是市场的主要关注点之一。在四川省成都市的部分地区，政府允许市场主体通过实施农村土地整理，将农村节余的建设用地在符合城乡规划、土地利用规划、产业发展规划的前提下进行开发利用，发展农村经济。

专家分析表示，目前宅基地退出的试点中，还存在很多问题。首当其冲的就是现行农村宅基地管理存在法律和制度障碍。由于当前禁止农村宅基地使用权有偿流转，同时对农村宅基地实行严格管理，因此，尽管各地区在农村宅基地退出试点中取得了成效，但是难以实现大的突破与创新。受政策法规的限制，宅基地使用权有偿流转成了缺少法律支撑的空架子，市场机制也难以进入农村宅基地退出系统中，政府主导下的宅基地退出机制难以实现资源的优化配置。此外，增减挂钩使得试点规模受限、操作困难，资金链条薄弱导致补偿资金来源不稳定，宅基地退出过程中农户该如何与政府实现“双赢”等，都是未来宅基地退出政策要研究的重点。

还有专家建议，完善宅基地退出机制，要重视宅基地退出政策之间的衔接与组合。当前我国宅基地退出机制存在着权属不明确、补偿标准不合理、政策配套不完善、指标回收制度不健全等问题。为此，要建立宅基地退出引导机制，完善农村土地储备机制，保障宅基地退出指标科学可用，构建合理的农村宅基地退出监管机制。