区域房价运行结构性的理论分析

杨阔

【区域转型发展】

区域房价运行结构性的理论分析

杨阔

区域城市化进程是区域房价运行的最基本动因。在长期均衡中考察区域房价运行，通过三个不同梯度的区域界定和划分，构建“区域城市化进程决定区域房价运行”“三个梯度区域互动”的理论模型，对该理论模型进行分析后发现：区域房价运行的轨迹呈特殊的倒U形——“双S对接形”，其上存在两个“拐点”、一个“驻点”和一个“长期均衡点”；三大区域的城市化进程在整体上呈现错落有致的结构性，即“异步对应性”，这从根本上决定了房价运行的“异步对应性”，例如：大城市区域房价的“减速上涨期”对应中小城市区域房价的“加速上涨期”；中小城市区域房价的“减速上涨期”对应小城镇区域房价的“加速上涨期”。

区域房价运行；区域城市化进程；梯度区域互动；异步对应性

一、问题提出

区域城市化进程的加快引致人口等生产要素在空间集聚，城镇地区的房地产市场随之孕育，并随区域城市化水平的提高而不断扩大。国内对于房产领域的研究自我国住房制度改革以来逐渐增多。梁云芳和高铁梅（2007）、安勇和王拉娣（2015）对于房价的区域不平衡性进行了研究，都认为中国房价波动带有明显的地区不平衡性。况伟大（2010）、李斌等（2015）、叶永刚等（2016）、孙伟增和郑思齐（2016）等则实证分析了预期因素对于房价变动的影响机制，普遍认为预期因素对于中国城市房价波动具有较强解释力。王文莉和赵奉军（2011）、程侃和杨斌（2013）分别就中国房价租金比和房价收入比问题进行了实证分析，前者认为房价租金比与城市化速度正相关；后者则通过房价收入比的计算和国际比较，认为目前中国房价仍属合理。李宾（2008）从理论视角揭示经济基本面与房价的关系，认为中国真实房价呈现上升的长期趋势。骆永民（2011）实证研究了“城市化对于房价的影响是线性还是非线性”的问题，认为城市化和房价之间存在明显正相关性，各省的城市化和房价水平存在“双峰”分布特征，说明存在门限效应和空间溢出效应这两种非线性关系。

综上，当前国内对于房价的研究基本上都是在宏观尺度上做实证分析，除李宾（2008）外鲜有做严格的理论分析的，而在理论分析范畴内分析房价运行的结构性，并把这种结构分析同城市化进程的结构性结合起来的研究更是近于空白。这正是本文研究的切入点：把全国的“总城市化进程”划分为大城市、中小城市及小城镇三个不同梯度的区域“分城市化进程”，通过相关理论模型的构建，规范地分析区域城市化进程对于区域房价运行的决定作用以及三大区域间的结构互动。通过揭示“城市化—房价”作用机制和“三大区域互动”机制，为解释现实中房价运行的结构性以及预测区域房价运行的“拐点”“驻点”①和“长期均衡点”提供理论依据。

二、区域城市化进程对于区域房价运行的决定模型

1.S形城市化曲线

一个国家或地区的城市化作为自然的社会历史过程，其发展具有明显的阶段性。学界大多数人认为，城市化率在30%以下为城市化初期阶段，城市化速度（城市化率的增长速度）缓慢；30%─70%为城市化中期阶段，城市化速度明显提高，但呈现先加速后减速的特征，即存在一个“拐点”（G点），此点处的二阶导数为零，城市化的速度最快；70%以上为城市化后期阶段，城市人口增长速度下降，城市化率趋于相对稳定的长期均衡状态。在此基础上，城市化进程可以进一步划分为六个阶段：城市化率在10%以下为城市化萌芽阶段，10%─20%为城市化起步阶段，20%─50%为城市化加速阶段，50%─60%为城市化基本实现阶段，60%─80%为城市化高度发达阶段，80%以上为城市化自我完善阶段。关于城市化的轨迹，1979年美国地理学家诺瑟姆提出城市化发展的S形曲线，在学界引起较大影响。他根据城市化进程中城市人口占总人口的比重即城市化率的变化，把城市化的轨迹描述为平伸的S形，如图1所示。

图1 城市化的S形曲线

2.特殊倒U形——“双S对接形”区域房价运行曲线

在推导基于区域城市化进程的房价运行曲线之前，需首先界定一些概念，并简述其间的相互关系。首先是“城市化速度”，即城市化率提高的速度，用V表示。其次是“房产需求总量”和“房产供给总量”。本文把“房产需求总量”与“房产供给总量”规定为“每一年房产需求流量的加总”与“每一年房产供给流量的加总”。因此“房产需求总量”与“房产供给总量”随时间t的延伸而不断增长，并用V1、a1分别表示房产需求总量增长的速度和加速度，V2、a2分别表示房产供给总量增长的速度和加速度。最后用P表示房价水平。

结合城市化进程，继而对以上概念的相互关系及其对房价水平的影响做简要分析。在城市化“拐点”到来之前，城市化处于加速阶段，城市化速度V不断提高，房产需求总量和供给总量随之加速增长，即V1、V2不断提高，a1＞0，a2＞0。由于房产生产客观上需要较长周期，所以在城市化加速阶段上，房产需求的形成始终快于房产供给的形成，即房产需求总量的增长速度及加速度始终大于房产供给总量的增长速度及加速度，即V1＞V2，a1＞a2。由于房价水平P的变化取决于单位时间内新增房产需求量是否等于新增房产供给量，若V1＞V2，则P上涨，且V1与V2的差值扩大，则P加速上涨，差值缩小，P减速上涨；若V1＜V2，则P下降，且V2与V1的差值扩大，则P加速下降，差值减小，P减速下降；若V1=V2，则P维持不变。因此，在城市化加速阶段上，房价水平P会因V1与V2“速差”的存在和扩大（a1与a“2加速差”的存在导致“速差”扩大）而不断加速上涨。

当城市化“拐点”出现时，城市化的速度V增至最大，由于城市化进程中房产需求形成的及时性，所以假定V1同V大体作同步运行，从而房产需求总量的增长速度V1此时也达到最大，a1降至零；但房产供给的形成却因客观的生产周期而存在明显的滞后性，以致V2的运行变化明显滞后于V和V1，因此，V2在V及V1达最大值并转而下降时并没有增至最大值，它将继续保持一定时间的增长，a2依然大于零。所以，随着城市化越过其“拐点”，V1随V的下降而下降，a1变为负值，即房产需求总量开始做减速增长运行；由于滞后性，V2继续保持增长，即房产供给总量继续做加速增长运行；这样V1与V2的差值就将不断缩小。然而，只要V1＞V2的条件尚未打破，房价水平P就将继续维持上涨，可是随着V1的不断减小，V2的继续增大，二者终将达到等值即V1=V2的时刻，此时房价水平P取得峰值，不再上涨；随后，V2转而大于V1，房价水平随之下降。基于以上分析理路构建区域城市化进程对于区域房价运行的决定模型，如图2所示。

图2中，图2-1是S形城市化曲线；图2-2是S形城市化曲线的一阶导数曲线，即城市化的速度曲线，纵轴表示城市化的速度V；图2-3是房产需求总量增长运行的速度曲线V1=y（1t）和房产供给总量增长运行的速度曲线V2=y2（t），纵轴表示V1及V2；图2-4是房价水平运行曲线。以上是图2的简介，其间具体的作用机理详述如下：

图2 区域城市化进程对房价运行的决定模型

当t=t0时，城市化率达到20%左右，城市化初期阶段结束，加速阶段开始，房价运行曲线此时出现G点（起步阶段结束点），并随着城市化进入加速发展期而进入房价的加速上涨期。当t0＜t＜t1时，即在城市化“拐点”到来之前，城市化做加速运行，V不断增大，V1、V2随之不断增大，但V1＞V2、a1＞a2，这表现为曲线y1（t）处于y2（t）的上方，且曲线y1（t）的斜率大于y2（t）的斜率，从而此阶段上V1与V2的差值不断扩大，曲线y1（t）与y2（t）的垂直距离不断增大。故而，房价水平P因V1与V2差值的扩大而加速上涨，表现为H点之前房价运行曲线的斜率不断增大。当t=t1时，城市化进程的“拐点”A出现，此时的城市化率在50%左右，城市化速度最快，即V的顶点B出现，从而做同步运行的y1（t）的顶点C也随之出现，即V1也取得最大值。所以，此时的V1与V2差值最大，房价的上涨速度最快，表现为H点的斜率最大，从而房价运行曲线的第一个“拐点”H此时出现。

当t1＜t＜t2时，城市化进入基本实现阶段，城市化进程越过“拐点”，城市化速度V开始下降，V1也随之开始下降，V2由于滞后性则继续增长，但V1依然大于V2，可是V1与V2的差值开始随V1的减小、V2的继续增大而不断缩小，表现为曲线y1（t）与y2（t）的垂直距离开始缩小。故而房价水平P仍然保持上涨，但由于V1与V2差值的缩小，其上涨速度开始下降，表现为房价运行曲线HI段的斜率开始下降。当t=t2时，V1与V2的差值缩小为零，V1与V2的第一次“等值点”D出现，房价水平P达到峰值，房价运行曲线的“驻点”I（即“顶点”）此时出现，此时的城市化率在60%左右，区域城市化基本实现。

当t2＜t＜t3时，城市化率超出60%，区域城市化进入高度发达阶段，城市化速度V继续下降，房产需求总量的增长速度V1亦随之继续下降；然而由于非理性预期的盲目乐观情绪，房产供给总量的增长速度V2会越过等值点，继续保持一段时间的增长，直至房产生产者明显感知到继续提高V2的非理性为止。故而此时段上，V2转而大于V1，V2与V1的差值不断扩大，表现为曲线y2（t）与y1（t）的垂直距离不断扩大，从而房价水平P转而开始做加速下降运行，表现为房价运行曲线IJ段斜率的绝对值不断增大。

当t=t3时，盲目提高V2的不理智之举被普遍地发现，曲线y2（t）的顶点E随之出现，V2达到最大，V2与V1的差值也达到最大，房价水平P的下降速度也随之达到最大，这表现为J点处房价运行曲线的斜率的绝对值最大，从而房价运行曲线的第二个“拐点”J于此时出现，此时的城市化率在65%左右。一旦过度提高V2的盲目乐观之举被普遍发现，在房价水平迅速下降的价格机制以及房产市场V1与V2趋于相等的均衡机制的共同作用下，V2必将在下一个时段迅速下降，且|a2|＞|a1|，即V2的下降速度快于V1的下降速度，从而为最终实现V1与V2运行的平衡状态——房产市场供需的长期均衡创造条件。

所以，在t3-t4时段，V2转而快速下降，V2与V1的差值开始不断缩小并逐渐趋于零，从而房价水平P随之开始做减速下降运行，表现为JK段房价运行曲线斜率的绝对值开始逐渐减小。所以房价运行于第二个“拐点”J处结束t2-t3时段的加速下降而转入t3-t4时段的减速下降期。当t=t4时，V2与V1的差值缩小至零，V1与V2的第二次“等值点”F出现，V1与V2于此时结束过去不平衡的运行状态而基本实现二者运行的平衡，从而房价水平停止下降，P=P衡，房价运行曲线的“长期均衡点”K出现，房产市场于此时实现长期均衡，此时的城市化率在80%左右。最后，当t＞t4时，城市化率超过80%，城市化进入平稳的自我完善阶段，此阶段上V1=V2的状态基本不变，即曲线y1（t）与y2（t）重合，从而房产市场的均衡状态基本不变，P=P衡，房价运行曲线大体呈水平状。

综上，区域城市化进程对于区域房价运行的决定模型的主要特征，可简要总结如下：当城市化出现“拐点”A时，V1与V2的差值最大，房价的上涨速度最快，房价运行曲线出现其第一个“拐点”H；当V1与V2的第一次“等值点”D出现时，房价停止上涨，房价运行曲线的“驻点”即顶点I出现；当V2与V1的差值达到最大时，房价的下降速度最快，房价运行曲线出现其第二个“拐点”J；当V1与V2的第二次“等值点”F出现时，房价停止下降，房价运行曲线的“长期均衡点”K出现；区域房价运行曲线依次经历加速上涨期（GH段）、减速上涨期（HI段）、加速下降期（IJ段）和减速下降期（JK段），在整体上表现为先升后降的特殊倒U形——“双S对接形”。

三、三个梯度区域的互动模型

1.三个梯度区域“分城市化进程”的互动

把全国“总城市化进程”划分为大城市、中小城市和小城镇三个不同梯度的区域“分城市化进程”，并假定：每一个梯度区域都是由中心城市和外围农业区构成，外围农业区和中心城市区之间发生着农转非农的人口流动，这其中包括跨区域的农转非农流动；同一梯度区域内各中心城市之间不发生人口的“净流动”（净流入或净流出），中心城市之间的人口“净流动”仅发生在不同梯度区域之间。所以，一个区域城市化率的提高主要是由外围农业区向中心城市区的农转非农流动、不同梯度中心城市之间的人口“净流动”这两种人口流动所致。以上三个不同梯度区域“分城市化进程”的互动机理，由图3-1加以说明。

图3 三个梯度区域互动的理论模型

图3-1中，横轴表示时间序列，纵轴表示城市化率，其中S1是大城市区域的城市化曲线，S2是中小城市区域的城市化曲线，S3是小城镇区域的城市化曲线。三个梯度区域的人口流动，其第一阶段的状态为：首先，三个区域内部各自发生由外围农业区向中心城市区的农转非农流动，其中大城市区域最强，中小城市区域次之，小城镇区域最弱。其次，在不同梯度的区域之间，小城镇区域的人口流向中小城市区域和大城市区域，中小城市区域的人口流向大城市区域，这既包括跨区域的农转非农流动，也包括跨区域的中心城市之间的人口流动；小城镇区域的人口完全是流出；中小城市区域的人口既有自小城镇区域的流入，也有对于大城市区域的流出，但流入大于流出，即存在“净流入”；大城市区域的人口完全是流入；大城市区域的人口“净流入”明显大于中小城市区域的人口“净流入”。

以上两个方面共同决定了大城市区域的城市化进程最快，中小城市区域次之，小城镇区域最慢。所以，大城市区域的城市化率最先达到20%，也最先结束城市化的“初期阶段”而进入“加速发展阶段”，这表现为曲线S1上的A1点（初期阶段结束点）最先出现。反观S2、S3，当S1于t=t1时刻结束“初期阶段”而转入“加速发展阶段”时，S2运行到E点，S3运行到F点，都尚处于城市化的“初期阶段”，其城市化进程明显滞后于S1，而S2的进程又快于S3。所以，在t1-t2时段，大城市区域处于城市化的“加速发展阶段”，中小城市及小城镇区域处于城市化的“初期阶段”，因此大城市区域的城市化进程加速发展，并于t=t2时刻迎来“拐点”B1，由此结束“加速发展阶段”而转入城市化速度逐渐放缓的“基本实现阶段”。

自t=t2时刻即大城市区域的“拐点”B1出现时起，三大区域的人口流动状态开始发生重大变化，进入第二阶段：首先，中小城市区域内部的农转非农流动变为最强，大城市区域次之，小城镇区域最弱。其次，在跨区域的人口流动方面，小城镇区域的人口将发生更大规模的流出，且主要流向中小城市区域；中小城市区域流向大城市区域的人口将显著下降，大城市区域则开始出现明显的人口回流中小城市区域现象，可是中小城市区域对大城市区域依然存在人口“净流入”，但相对于第一阶段已明显下降；总之，小城镇区域的人口流出将显著增加，中小城市区域的人口“净流入”也将显著增加，而大城市区域的人口“净流入”将显著减少。以上两个方面共同决定了中小城市区域的城市化进程将显著加快，大城市区域的城市化进程将逐渐放缓。

所以，大城市区域的城市化进程于t=t2时刻出现“拐点”，进而转入城市化速度逐渐放缓的“基本实现阶段”；中小城市区域的城市化进程则于t=t2时刻出现其第一个转折点A2（初期阶段结束点），从而结束城市化的“初期阶段”而转入“加速发展阶段”；小城镇区域则依然处于城市化的“初期阶段”，其城市化进程在t=t2时刻处于G点。故而，在t2-t3时段，大城市区域处于城市化速度逐渐放缓的“基本实现阶段”，整个时段城市化率提高了10%（从B1点的50%提高到C1点的60%），并于t=t3时刻即C1处完成其城市化的“基本实现阶段”；中小城市区域则处于城市化的“加速发展阶段”，整个时段城市化率提高了30%（从A2点的20%提高到其“拐点”B2处的50%），并于t=t3时刻迎来“拐点”B2，完成其城市化的“加速发展阶段”；小城镇区域依然处于城市化的“初期阶段”，并于t=t3时刻即A3处完成其城市化的“初期阶段”。

自t=t3时刻，即中小城市区域的“拐点”B2出现时起，三大区域的人口流动状态将再次发生重大变化，进入第三阶段：首先，小城镇区域内部的农转非农流动变为最强，中小城市区域次之，大城市区域最弱。其次，在跨区域的人口流动方面，将出现明显的大城市、中小城市人口回流小城镇的现象，同时就地城镇化将成为小城镇区域农转非农的主要方式，因此小城镇区域的人口“净流出”将显著减少，中小城市区域的人口“净流入”开始不断下降，大城市区域的人口“净流入”则继续下降。以上两个方面共同决定了小城镇区域的城市化进程将显著加快，中小城市区域的城市化进程将开始逐渐放缓，大城市区域的城市化进程则继续放缓。

所以t=t3时刻，中小城市区域的城市化出现“拐点”B2，转入城市化速度逐渐放缓的“基本实现阶段”；小城镇区域的城市化出现第一个转折点A3（初期阶段结束点），结束“初期阶段”而转入“加速发展阶段”；大城市区域出现C1点（基本实现阶段结束点），转入“高度发达阶段”。故而t3-t4时段，小城镇区域的城市化处于“加速发展阶段”，该时段城市化率提高了30%（由A3点的20%提高到其“拐点”B3处的50%），并于t4时刻迎来“拐点”B3，完成“加速发展阶段”；中小城市区域处于城市化的“基本实现阶段”，城市化速度开始逐渐缓慢，该时段城市化率只提高了10%（由B2点处的50%提高到C2点处的60%），并于t4时刻即C2点处结束城市化的“基本实现阶段”而步入城市化速度更为缓慢的“高度发达阶段”；大城市区域处于城市化的“高度发达阶段”，城市化速度最为缓慢，该时段仅实现城市化率5%的提高（由C1点处的60%提高到D1点处的65%）。

之后，在t4-t5时段，小城镇区域的城市化进程越过其“拐点”B3，处于“基本实现阶段”，城市化速度开始逐渐放缓，该时段城市化率只提高10%（由B3处的50%提高到C3处的60%），并于t5时刻即C3点处结束其“基本实现阶段”而转入“高度发达阶段”；中小城市区域则处于城市化的“高度发达阶段”，城市化速度继续放缓，该时段的城市化率仅提高了5%（由C2点处的60%提高到D2点处的65%）；大城市区域在此时段上城市化速度最慢，最接近于城市化进程的完成。最后，当t>t5时，小城镇区域进入城市化的“高度发达阶段”，中小城市及大城市区域的城市化进程也处于“高度发达阶段”，三大区域城市化进程间的“异步性”最终趋于消除。

综上，三大区域城市化的互动模型的主要特征，可简要总结为三大区域城市化进程的“异步对应性”：t1-t2时段，大城市区域的“加速发展阶段”对应小城镇和中小城市区域的“初期阶段”。t2-t3时段，大城市区域的“基本实现阶段”对应中小城市区域的“加速发展阶段”，而中小城市区域的“加速发展阶段”又对应小城镇区域的“初期阶段”，其中S1的“加速阶段结束点”B1对应S2的“初期阶段结束点”A2。t3-t4时段，大城市区域的“高度发达阶段”对应中小城市区域的“基本实现阶段”，而中小城市区域的“基本实现阶段”又对应小城镇区域的“加速发展阶段”，其中S1的“基本实现阶段结束点”C1对应S2的“加速阶段结束点”B2以及S3的“初期阶段结束点”A3。t4-t5时段，中小城市区域的“高度发达阶段”对应小城镇区域的“基本实现阶段”，其中S2的“基本实现阶段结束点”C2对应S3的“加速阶段结束点”B3。

2.三个梯度区域的房价互动

在“区域城市化进程对于房价运行的作用机制”和“三大区域城市化互动机制”的双机制作用下，结合图2及图3-1便可得出三大区域房价互动的模型，即图3-2。图3-2中，Q1代表大城市区域的房价运行曲线，Q2代表中小城市区域的房价运行曲线，Q3代表小城镇区域的房价运行曲线。

图3-2的主要特征可总结为以下两点：其一，三大区域房价运行的“异步对应性”，这在根本上是由三大区域城市化进程的“异步对应性”所决定。即：t1-t2时段，Q1的“加速上涨期”（G1H1段）对应Q2和Q3的“初期阶段”；t2-t3时段，Q1的“减速上涨期”（H1I1段）对应Q2的“加速上涨期”（G2H2段），其中Q1的第一个“拐点”H1对应Q2的“初期阶段结束点”G2；t3-t4时段，Q1的“加速下降期”（I1J1段）对应Q2的“减速上涨期”（H2I2段）和Q3的“加速上涨期”（G3H3段），其中Q1的“驻点”I1对应Q2的第一个“拐点”H2和Q3的“初期阶段结束点”G3；t4-t5时段，Q1的“减速下降期”（J1K1段）对应Q2的“加速下降期”（I2J2段）和Q3的“减速上涨期”（H3I3段），其中Q1的第二个“拐点”J1对应Q2的“驻点”I2和Q3的第一个“拐点”H3；t5-t6时段，Q3的“加速下降期”对应Q1和Q2的“减速下降期”，其中Q3的“驻点”I3对应Q2的第二个“拐点”J2。其二，三大区域房价运行的“结构梯度性”。这主要表现在初期阶段结束点（G1G2G3）、第一个“拐点”（H1H2H3）、“驻点”（I1I2I3）、第二个“拐点”（J1J2J3）以及“长期均衡点”（K1K2K3）这些关键点上，在这些点处，有P1> P2>P3。例如在“长期均衡点”处，三者的大小关系为P1衡＞P2衡＞P3衡，从而形成一种梯度结构。三大区域房价运行的结构梯度性，主要是由三大区域“区位综合优势”的客观梯度性以及“平均利润率”的客观规律所造成。“区位综合优势”上的客观梯度决定了三大区域之于诸生产要素的不同吸引力，因此在“平均利润率”的规律作用下造成了三大区域要素使用的不同竞争强度，从而使得三大区域在诸如土地等要素的价格上存在着差距明显的梯度性，进而决定了房价运行的“结构梯度性”。

四、结语

房地产业是一定阶段上影响国民经济的支柱产业，房价是影响国计民生的基本问题。为了更好地了解房价运行，首先需弄清楚什么是决定房价运行的最基本动因，其次需剖析房价运行的结构性。本文通过三个不同梯度区域的抽象和划分，构建了“区域城市化进程对于区域房价运行的决定模型”和“三个梯度区域互动模型”，在一个无摩擦和投机的理论环境中观察基于城市化进程的房价运行特征，模型分析发现：区域房价运行轨迹呈特殊的倒U形——“双S对接形”，其中存在着两个“拐点”、一个“驻点”和一个“长期均衡点”；三个梯度区域的城市化进程在整体上呈现出错落有致的结构性即“异步对应性”，这从根本上决定了房价运行的“异步对应性”，此外，三个梯度区域的房价运行还具有“结构梯度性”的空间特征。

中国地域辽阔，区域城市化进程的不平衡性显著，这不仅在宏观上表现出层次分明的梯度性，就是在微观局部亦呈现出梯度结构的空间分布特征。故而，对于不同尺度上的区域房价运行的阶段性判断和预测，一方面要紧密联系于本区域的城市化进程的阶段性特征，这是判断和预测区域房价运行阶段性特征的内在根据；另一方面，还要将本区域的城市化与周边区域的城市化结合起来，探究其间的互动机制，从而为判断和预测一个区域房价运行的阶段性特征提供外部条件。

从内部看，房产需求变动与城市化的同步性，以及房产供给变动相对于城市化的滞后性，决定了房产需求与房产供给变动的异步性，后者滞后于前者，这从根本上决定了区域房价运行的本质规律和特征，即“双S对接形”的几何运行曲线。而从外部看，不同梯度区域之间的人口及其他要素流动直接影响一个区域的城市化和房价运行，而跨区域的要素流动在时间和空间上又并非无规律可循，在流动的主要方向和规模大小上往往表现出明显的阶段性特征和差异，这又从根本上决定了不同梯度区域的房价运行在空间上的结构特征，即“异步对应性”和“结构梯度性”。在仔细考察单个区域房价运行的本质特征的同时，深入剖析不同区域间房价运行的空间结构性，有助于全面而准确地把握房产市场的发展规律和评估其健康程度。

注释

①拐点是曲线的斜率由增大到减小或由减小到增大的转折点，此点处二阶导数为零；驻点是曲线由上升到下降或由下降到上升的转折点，此点处一阶处导数为零。

［1］沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995─ 2002年中国14城市的实证研究［J］.经济研究，2004，（6）.

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［10］孙伟增，郑思齐.居民对房价的预期如何影响房价变动［J］.统计研究，2016，（5）.

（责任编辑：柳阳）

Theoretical Analysis about the Structure Characteristics of Regional Housing Price Movement

Yang Kuo

Regional urbanization campaign is the most basic cause of regional housing price movement.Observing the movement of housing price based on the regional urbanization campaign in the long run,through three different gradient region definition and classification,we construct the theoretical model of“regional urbanization campaign deciding regional price movement”and“the interaction between three gradient regions”.Model analysis show that:the trajectory of regional housing price appears special inverse U which is“the shape butted by double S”,on which there are two“inflection point”,one“the stagnation point”and one“the long term equilibrium point”；the three regional housing price trajectory show the characteristics of“asynchronous correspondence”on the whole,for example,between the big city region and the medium-sized city region，the medium-sized city region and the small town region,the“decelerated rising period”of the former correspond to the“accelerated rising period”of the latter,and the“accelerated declining period”of the former correspond to the“decelerated rising period”of the latter.This structural feature basically conforms to the present situation of housing price movement,which is that the big city prices have began to decline,but the medium-sized city and the small town prices are still rising.

Regional Housing Price Movement；Regional Urbanization Course；Interaction between Gradient Regions；Asynchronous Correspondence

F019.1

A

2095—5766（2016）06—0113—07

2016—07—06

杨阔，男，中国社会科学院研究生院工业经济研究所博士生（北京102488）；华侨大学经济发展与改革研究院研究人员（厦门361021）。