房地产市场规范化发展的研究

邹振华

安徽财经大学经济学院

房地产市场规范化发展的研究

邹振华

安徽财经大学经济学院

近年来我国经济持续走高，各行各业都得到很大的发展，房地产行业也不例外，甚至被称为中国经济的引擎。经济发展促进了房地产经济的繁荣，城镇化程度的不断提高大大提高了房地产行业的发展速度。与此同时，伴随而来的是房价的持续走高，大型城市的房价更是高入青云，让广大人民望而生畏。这房价高涨的背后，不仅仅是经济的作用，还有其他的成分在幕后推动。房地产价格虚高，经济适用房制度不规范，保障住房难以满足人们的需求。抑制过高的房价已经成为中国的当务之急，宏观调控起着巨大的作用。本文将从制度经济学的角度，采用理论分析，规范分析，实证分析等方法探究房地产市场背后存在的问题，研究政府和房地产市场规范化之间的关系，并提出相应的整改措施，具体包括合理布局、集约高效、城乡统筹等，以期促进我国房地产商超规范化发展。

房地产市场；制度经济学；宏观调控；实证分析

一、房地产市场的发展现状和研究意义

（一）发展现状

房地产市场房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。然而，房地产市场在发展的同时也带来了大量的问题，房地产价格虚高，经济适用房，经济保障性住房制度建设不完善等问题日益凸显，房地产市场投机加剧了这一局面，泡沫原来越大，宏观调控和制度改革迫在眉睫，2013年开始，国家陆续推出了相关的制度法规，规范房地产市场，国五条，限购，不动产登记等相关制度开始逐步起到作用。房地产市场的改革和规范问题任然严峻，制度完善迫在眉睫。2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。

（二）研究意义

房地产市场的问题已经成为当下我国经济发展的一个瓶颈，解决这一问题，对于提高我国国民的生活水平有着重要意义，十几年来，我国的房地产市场持续升温已经成为热点话题，相关房地产政策也一直处于探索阶段。调控的基本制度不断完善、手段不断丰富、力度不断加强，已形成了阶段渐进的特征。然而，社会群众的不满却表明了房地产政策尚未实现最优化目标，市场自发形成的价格战也达到了难以控制的局面。规范房地产市场，可以丰富房地产市场的理论和研究方法。国外的房地产方面的理论都将房地产市场的价格虚高归结于经济发展，国内的不少专家学者也将国内外的情况在一起对比。诚然经济发展推动房价的上涨，但是这并不完全适用于中国国情，中国特有的土地制度和特有的市场经济为主体多种所有制经济共同发展的经济体制决定我国的房地产价格虚高必然有其内在隐性原因。对于房地产市场的研究有利于丰富相关的理论，为房地产市场的治理提供理论基础。同时可以丰富相关的探究方法，保障民生，这不仅仅有较大的邮寄价值，也具有极强的现实意义。

二、房地产市场规范化和完善相关法律制度

（一）实证分析

以北京市2005年至2014年的房地产开发投资额x1， 商品房销售面积x2， 商品房平均销售价格y为例，投资额，销售面积和房价之间的关系。

通过Eviewers建立数据模型因此，我国国有独立工业企业的生产函数为：

其中x1，x2，c的t值较大，通过t检验。房地产的投资额和房价之间是呈正向关系，而与销售面积呈反向关系，通过数据可以发现，北京市委代表的大城市的商品房销售面积呈逐年递减的趋势而销售价格与投资总额呈现逐年上升的趋势。

模型的计算结果表明，北京市北京市房地产开发投资额边际率为4.3503，商品房销售面积边际影响率为-2.0357.回归系数的符号和数值是较为合理的。R2=0.9454，说明模型有很高的拟合优度，F检验也是高度显著的，说明房地产开发投资额和商品房销售面积对商品房平均销售价格的总影响是显著的。从图看出，解释变量房地产开发投资额的t 统计量值为7.501，表明资金对企业产出的影响是显著的。模型中其他变量（包括常数项）的 统计量值都较大，通过检验。

从上述模型可以看出，从某种程度上反映了北京市的商品房销售市场已经呈现一种饱和的稳定状态，观测平均销售价格可以发现，随着年份的增长，价格却只涨不跌。并且涨幅特大。这反映了我国房价的暴涨。从供给的角度，供需得到均衡，但是实际上这种均衡是大部分人无力负担住房的一种均衡。制度经济学中的均衡不是数量均衡，不是制度的供给数量等于制度的需求数量，而是一种行为均衡，即任何个人或组织都不再有变动现存制度的动机和行为。由于制度均衡时，制度变迁的供给完全适应于制度变迁的需求，即制度变迁需求者的医院得到充分满足，因而无力改变现行制度。这从某种程度上可以解释房地产市场的这种情况得以长久的存在的原因。

(二)政府的作用

由于我国多年来依靠投资拉动经济增长，事实上，房地产行业在扮演着宏观经济引擎的角色，房地产行业俨然已经成为了宏观经济发展过程当中不可多得的一剂药膳。多年来，我国的市场经济建设围绕着稳定发展房地产市场做出了很多的调整，甚至是妥协。但是，无论在何种经济体制下，宏观调控的主体思想都应该立足于市场经济各方力量的均衡。中央政府尊重地方政府的合理的利益。事实证明，只有在利益稳定的大格局下，才能进行思想的统一，才能实现两级政府协同效应的最大公约数，才能将调控政策真正的落到实处。由于房地产行业与生俱来的区域性质和不可移动性质，我国的房地产市场呈现出短期化，分散化，区域化的特点，给中央的宏观调控带来很大的难度。而在拥有绝对的地缘优势的情况下，地方政府理所当然的对地方房地产行业的发展拥有绝对的掌控权。所以，要保证宏观经济的稳健运行和房地产行业的良性发展，两级政府必须拥有大局观，协同作战，加强出台的政策的可实践性，兼顾地方利益，否则政策措施将会被架空政府由直接管理经济转向间接调控管理，为经济运行提供良好的信用环境和社会服务必将是政府的主要职能。

三、总结

我国房地产宏观调控的重点最根本的是建立我国住房保障制度。遗憾的是在这方面进展缓慢，认识不一致，责任被推卸，研究缺乏数据依据，还未能看到较为明晰连贯、长期稳定的调控框架。经济适用房开发建设存在巨大争议，也在土地供应、资金保障、开发责任、覆盖规模和分配回收办法等具体方面缺乏对策。

总结未来中国房地产业总的发展趋向是：1.合理布局，即单一区域的房产开发将向多个区域发展；2.集约高效，即房地产项目的开发周期将缩短；3.绿色低碳，即建筑物将采用更多符合国际化标准的绿色环保建材；4.城乡统筹，即城市和乡镇的发展将会进行统筹规划；5.从基本需求向精细化需求发展；6.从单一开发向复合开发发展；7.从追求销售到持有物业和销售相结合的方向发展；8.从粗放开发到精细化开发发展；9.从专注建筑到赢得品牌的方向发展；10.从单打独斗到联合共赢的方向发展。

通过对我国房地产价格虚高的分析，从中发现了很多问题需要解决，从地产市场、房产市场、住房保障体系、税制结构和房地产市场与政府的关系各方面进行了分析，得出了相应的结论，从而提出了相应的举措来性对相应的具体性问题，使我国房地产市场健康发展，对我国经济增长起到促进作用，又好又快发展。

［1］杨家学.房地产开发流程［M］.北京：法律出版社，2010.

［2］杨文国.房地产业财税操作与稽查实务［M］.北京：经济科学出版社，2010.

［3］陈杰.房产税试点初评与房产税改革深化的意义［J］.探索与争鸣，2011（5）.

［4］邓小鹏，段昊智，袁竞峰，张星.PPP 模式下保障性住房的共有产权分配研究［J］.工程管理学报，2012（6）.

［5］何宗婷，房产税改革可行性分析——基于武汉市房产税改革居民接受度调查［J］.现代商贸工业，2011（4）.

邹振华（1994-08-19）性别女，民族汉，安徽六安人，安徽财经大学经济学院2013级本科生，研究方向：区域经济