我国旅游地产风险规避策略

曹炳汝　吴楠

[提要] 旅游地产是将旅游和房地产两大产业融合衍生的一种新型地产开发模式，已经引起各地政府的高度关注，并在一些地区蓬勃发展。本文对旅游地产开发的内涵和开发模式进行分析，并进一步说明旅游地产开发现状，同时分析旅游地产面临的主要风险，并提出相应的对策。

关键词：旅游地产;开发模式;项目风险

中图分类号：F83 文献标识码：A

原标题：我国旅游地产发展现状及风险浅析

收录日期：2015年12月19日

一、旅游地产兴起的背景

产业的交叉与融合是当今世界产业发展的新趋势，房地产业和旅游业这两大产业在中国经济增长过程中发挥了关键性作用，也呈现融合创新的趋势，旅游地产的概念即是在这一背景下出现的。一方面伴随着我国旅游业的快速发展，居民旅游的模式也开始由观光型向休闲和度假型转变，旅游区的短期或长期居住消费比重不断提高，从而出现大量旅游区地产项目的租赁或购买需求;另一方面我国传统房地产业面临的竞争环境日益激烈，特别是近年来在国家政策的严格调控下，房地产业也面临业态的创新和转型，而旅游概念的引入作为提升项目附加值的重要手段，已经引起房地产企业的高度重视。

二、旅游地产的概念与特征

（一）旅游地产的概念。旅游地产是一门新兴产业，在国际上并没有明确的概念或定义。国外最接近的即为“分时度假”。国内理论界对此也有不少研究，最早是沈飞提出：“旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能”。此后，人们对旅游地产的认识不断深化和丰富，如吴老二提出：“从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产;从狭义上讲，特指引入分时度假模式的与传统相区别的旅游房地产”。尹罡认为：“旅游地产是一类重要的房地产产品，是旅游性的商业房地产，围绕旅游业的开发及经营，为旅游系统中的旅游企业子系统项目以及旅游目的地吸引力子系统部分项目提供物质空间与相应服务的房地产产品”。邱仁都认为：“旅游地产顾名思义是指旅游加地产，它是一类重要的房地产产品，是旅游性的商业房地产，围绕旅游业的开发及经营，为旅游系统中的旅游企业子系统项目以及旅游目的地吸引力子系统部分项目提供物质空间与相应服务的房地产产品”。丁姗指出：旅游地产是一个更为宽泛的概念，包括景观住宅、度假休闲区、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区等多种形式，所有地产开发依附于旅游资源而形成的地产形态都可归类于旅游地产。可以说，上述研究与概念阐述基本已经涉及了旅游地产这一产业的核心和基础，即“旅游”+“房地产”。

（二）旅游地产的特征。总结上述观点，广义的旅游地产是由“旅游+地产”而形成的房地产业及其附着的土地资产运作，从运营角度来说主要有以下特征：（1）毗邻旅游资源或者旅游景区，并以其作为主要特色开发房地产;（2）服务对象主要是休闲度假的游客;（3）旅游地产大多依赖于旅游需求，表现为假期或旅游季节需求旺盛，平时入住率较低，后期物业管理难度较大;（4）资金需求大，环境保护及资源利用要求高;（5）景区土地资产的运作具有一定的垄断性。

三、我国旅游地产产业环境分析

（一）旅游地产面临的需求环境。从我国旅游业的发展阶段来看，理论上旅游业的发展一般都经历了“观光游-休闲游-度假游”三个阶段，各阶段的需求与主要产品有着较大差异。借鉴欧洲到北美再到亚洲的发展经验，可以认为生活水平的提高是旅游地产兴起的原因与动力。

（二）旅游地产主要开发主体。旅游地产自20世纪80年代萌芽，近年来已经成为中国房地产市场的一大热点，以上海、北京、广州、深圳为第一集团;大连、天津、青岛、南京、杭州、苏州、桂林、厦门、成都等中等旅游城市为第二集团;以沈阳、西安、温州、烟台等发展中城市为第三集团形成了一二三线城市层层渗透的局势。近几年，由于国家在银行、税收、资金等方面实施一系列限购调控政策，房地产开发商积极转向商业地产开发，旅游地产投资成为热点，开发队伍迅速扩张。但同时，高额的投资成本、土地的稀缺、对资源环境保护的限制又无形中对此行业的进入设置了屏障。从目前来看，或有意进入此领域的管理或投资者大多由如下两类构成：一是拥有雄厚资金实力的房地产或旅游开发的大型企业。国内目前经营范围涉及旅游地产领域的公司已经有百余家，如华侨城、首创、中信、海航、中旅等大型旅游相关企业，也包括万科集团、珠江地产、万达集团、天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商或开发商，这些企业经营的地产项目开发主要集中于上海、北京、杭州、深圳等大都市周围;二是景区管理机构或地方政府投融资平台。对于开发旅游地产来说，大型房地产商固然在资金和运作上具备一定的经验和优势，但同时也面临着土地获取、规划限制及资源保护的问题。此类问题以往多由风景旅游区管理委员会一类的机构进行统筹运作，引入市场化运作机制后许多政府投融资平台也逐步涉足这一领域，特别在目前房地产金融政策日趋收紧的情势下，大部分拥有土地一级开发或者资源统筹运作职能的政府投融资平台，具备了天然优势。

四、我国旅游地产开发模式

（一）单一地产开发与复合区域开发模式。广义的旅游地产开发模式分为单一地产开发与复合区域开发两种模式。其中，单一地产主要包括旅游商业地产、旅游景点地产、旅游住宅地产和旅游度假地产，房地产商可独立完成;后者则类似于城市区域开发概念，存在三层联动、积累开发、耦合开发及辐射开发等多种模式，多由属地政府机构或区域运营商（如投融资平台）进行运作。单一地产开发模式相对简单，而伴随旅游地产规模的扩大，将各种单一地产开发统一整合的复合区域开发正在成为趋势，因此本文将复合区域开发作为讨论的重点。风景旅游资源虽然具有一定的使用价值，但其本身并不能够产生直接的经济效益，只有给这些资源配备了合适的基础配套设施，并与之形成了有机的综合体，才能吸引更多的人流量、物流量，慢慢变成一块旅游旺地，从而促进旅游区内的地产增值和旅游区内消费水平的提高以及相关产业的进一步发展。因此，复合旅游地产的一般开发模式就是通过资金筹集首先对只具备环境效益的旅游资源进行环境建设，在此基础上提升原始景区土地价值，再通过旅游地产及其他项目的开发建设，使其具有一定的经济效益，这两个环节的土地增值收益及地产开发收益用以偿还先期融资，最后对该区域进行整体滚动开发，实现自我循环与平衡。

（二）政府投融资平台运作基本流程与内容。能够以“地、房联动”方式运作复合旅游地产项目的，大多具有一定的国有企业或政府背景，如政府投融资平台，在旅游资源丰富的地区，如西安、海口、南京、杭州等地，当地城投、文投等平台公司或多或少均参与了一定的旅游地产开发运作，与传统的开发商拿地建设方式不同的是，这一运作方式既是对城市整体资源的统筹运用，也是对旅游景区的区域性开发。投融资平台通过从政府部门得到周边具有丰富的旅游资源的土地或具有旅游价值的房产，通过开发经营流向市场，或者开发后交回政府部门，通过政府部门流向市场，土地出让收益以及自主开发收益最终流回平台进行下一轮滚动开发。

五、旅游地产投资风险与规避策略

（一）旅游地产面临的投资风险。旅游地产投资周期长、投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂，而且旅游地产一般档次较高，容易受到旅游环境变化影响，因此旅游地产投资面临的风险因素更加复杂，其投资风险也相对更大。

1、产业政策风险。近年来，国家针对房地产投资过热现象出台了一系列政策措施。日益严格的土地管理制度、投资项目资本金比例的提高、房地产交易税的增加等，都使房地产业发展受到的政策调控加大。同时，银监会针对房地产投资、投机问题也相继出台了严格信贷业务管理、提高房地产企业和个人住房消费贷款利率、降低商业银行对房地产企业及个人的贷款比例等政策。这些宏观产业政策及金融政策，无疑给相关的旅游地产开发带来了一系列的政策风险。

2、模式选择风险。旅游地产的开发与其所依附的旅游景点的自然资源或人文资源息息相关。一个地方的旅游资源规模是能支撑区域性复合开发还是单一性地产开发？具体到项目上，当地的区位条件、经济发展、市场需求、资源品味等因素适合何种开发模式？这些对地产项目开发决策及其后面的收益有着决定性的影响。因此，开发模式的风险是旅游地产项目成败的关键要素之一。

3、策划设计风险。旅游地产是新兴事物，对其市场及规律的研究尚处于探索阶段。在旅游地产项目的概念设计中，因项目定位失误或设计偏离，造成项目的主题、策划或布局不符合市场要求，就会带来风险。这种风险一旦发生将会对投资项目产生深远影响，直接造成项目建成投入使用后缺乏市场竞争力和经营难以持续的局面。

4、管理保护风险。我国的很多旅游区都依附于风景区甚至风景名胜区，在这些地区开发商业性质的设施或房地产，资源环境保护与管理是投资项目成败的重要因素。此外，项目建设管理者的管理能力、经验以及对周边环境的保护力度都将直接影响项目的施工质量、进度和成功率，这无疑是旅游地产不同于城市房地产或城市新区开发的一个重要风险所在。

5、商业营销风险。此类风险与城市房地产开发有类似之处，项目建成后的营销看似只是出售，但其实是贯穿了开发项目或产品定位、模式选择、设计、策划以及后续管理的全过程，地产项目是否成功，最后的落脚点都是营销所带来的经济效益，因此这是最显而易见的一个风险。

6、不可抗力的风险。旅游地产是依托旅游业而发展的，然而由于自然界各种灾害的不可抗拒性，如地震、海啸、飓风等，往往给旅游业带来灾难性影响。此外，一些流行病爆发对近年旅游业造成的损失很大。灾害会导致旅游业经营风险，同时也会对以旅游为依托的旅游地产经济造成负面影响。

（二）风险规避策略及建议。旅游地产投资有着诸多的优势和诱惑力，但同时也面对各种风险因素的影响，投资商如何及早发现或预测到这些风险并及时制定有效的应对措施，以化解危机或减缓它们的消极影响，是必须关注的问题。以笔者之见，旅游地产投资者可通过以下方法来规避或控制风险：

1、充分市场调查。旅游地产开发中，模式选择、策划设计乃至市场营销的失误都会造成在实际运营阶段投资回收偏离预期。为了降低可行性研究过程中的不确定性，从而减少这种“偏离”，应尽可能进行广泛细致的市场调查，获得充分的信息。特别是对于投资项目信息、时机选择、区位条件、租售选择等问题。要通过充分调研把不确定性降到最低，以控制旅游地产投资过程中可能遇到的风险。

2、科学市场预测。旅游业的落脚点是市场与客源，房地产的营销也需要大量的顾客和业主，科学地进行市场预测是项目可行性研究和风险评估的基础。对于旅游地客源的预测需要打破传统的地产预测模型，重点考虑各影响因素包括城市经济发展水平、旅游景区等级、城市综合形象、景区吸引力、地产类型、市场可进入性、拟开发的产品等，根据多方综合影响进行多因素复合预测。因此，旅游地产的市场预测需要进行大量信息的搜集，是一项复杂的系统工程。

3、合理资金测算。旅游地产是一项资金需求量很大的投资，如何科学合理地进行资金平衡测算，进行融资模式和方案的设计及操作，关系到整个投资资金链的延续。融资可行性方案必须考量国家货币金融政策以及自身承受能力，综合考虑资金成本及时序要求，降低融资风险与成本。

4、完善后期管理。完整的项目管理是一个投资项目能否达到预期效果的重要保证，面向高端和较高端群体的旅游地产开发项目更是如此。对一些刚刚涉足此领域，缺乏开发经验的投资商，应寻找具备相关资质、运作经验的旅游物业管理公司进行后期管理。并通过行之有效的机制，促使物业公司严格执行物业经营状况和运行成本相关信息披露制度，提高物业管理效率，降低空置率，有效控制和降低项目后期运营风险。

主要参考文献：

[1]沈飞.旅游房地产悄然起步[N].中国经营报，2001.6.28.

[2]吴老二，吴建华，胡敏.发展旅游房地产的瓶颈制约[J].社会科学家，2003.2.

[3]尹罡，张昊.旅游地产的开发[J].天津城市建设学院学报，2007.3.

[4]邱仁都，傅鸿源.旅游地产的选址研究[J].山西建筑，2008.34.2.

[5]丁姗.中国旅游地产开发研究[D].上海：复旦大学，2009.11.

[6]祝晔，黄震方.旅游景区房地产开发模式研究[J].安徽农业科学，2006.12.