基于BOT模式的养老社区项目特许期决策

郑生钦， 司红运， 贺 庆

基于BOT模式的养老社区项目特许期决策

郑生钦， 司红运， 贺 庆

（山东建筑大学 管理工程学院，山东 济南 250101）

作为符合我国现实国情而又存在巨大市场需求的新型产业，养老社区的发展面临诸多难题。采用BOT模式建设养老社区项目，既可以解决土地难题，缓解资金压力，同时又能够促进养老服务业的发展，然而不合理的特许期设定将会导致政府补贴负担过重或者投资者无法达到预期的收益水平，进而导致项目失败。基于此，文章拟从政府的视角，分析养老社区BOT项目运作流程及特许期决策的影响因素，基于利益相关者风险分担的原则构建特许期决策数理模型。结合济南市日月潭养老社区项目的案例数据，运用水晶球软件（Crystal Ball）和蒙特卡罗模拟方法对所构建模型进行模拟验证，结果表明：运用该模型测算特许期，结果客观合理，可操作性强，能够为养老社区BOT项目特许期的确定提供决策参考。

养老社区； BOT； 特许期； 蒙特卡罗

按照国际上关于老龄化社会的定义，中国在20世纪末就已经进入老龄化社会，且老年人口数仍以每年2.3%的速度向上攀升［1］。根据《2015中国家庭发展报告》显示，2050年我国老年人口数量将达到峰值，总量超过4亿，届时每三人中就有一个老年人。“四二一”家庭结构模式变迁和缩微化导致传统的家庭养老压力加大，大力发展居家养老、社区服务养老，推动养老服务社会化势在必行。

BOT（Build-Opera-Transfer）是指由政府部门通过特许协议授权项目发起方组建项目公司，由项目公司负责投资融资、建设项目，在特许协议规定的期限内运营项目及其相关产品与服务，进而回收投资并赚取利润，在特许期满后将项目无偿交于政府接管［2］。2015年2月3日，民政部颁发的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中指出，支持采取股份制、股份合作制、PPP（Public-Private Partnerships，包括 BOT、PFI、BT在内）等模式建设发展养老机构；鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构［3］。

早在2005年，杨畅［4］便提出采用BOT融资模式建设老年公寓，因其可以减轻政府财政负担，提高企业经营效率，增长资本增值能力，降低参与各方的风险；并对BOT建设老年公寓的基本框架进行了设想。江生忠等［5］通过BOT模式、REITs、信托方式等投资方式的对比，认为民间资本凭借养老事业的准公共产品性质、政策支持及巨大的市场需求，采用BOT模式建立社会福利性较强的养老机构，一方面在政策支持特许经营下能够获得可观利润，另一方面可以提高地区中低端养老水平，从而获得良好的社会收益及溢出效应；并构建了养老地产项目BOT模式流程框架。张敬岳［6］认为我国养老地产才刚刚起步，尚处于引入探索和初步发展阶段，存在资金需求量大、土地成本高昂等问题，如果没有政府的支持，项目后期很难进行资金周转。李珊［7］从养老地产运营入手，借鉴台湾养老地产运营模式及经验，提出建立BOT运行框架，将政府、开发商、养老地产专业服务机构、保险机构等多个主体纳入到框架体系下，以期充分发挥各自优势，为养老事业发展贡献各自的力量。李海燕［8］结合国内养老地产发展的现状及发展过程中面临的难题，对BOT模式在养老社区中的适应性进行了分析，结果表明采用BOT模式建设养老社区项目，既可以解决土地难题，缓解养老设施建设资金压力，同时能够培育市场扶持行业的发展。

以上学者从多个视角论述了养老社区项目运用BOT模式的适用性以及其独特优势，同时也针对项目运用BOT模式的流程与框架进行了分析，但是忽视了我国养老社区项目的投资开发尚属探索初期，投资巨大，风险甚高，在BOT运作模式下不合理的特许期决策将使得项目公司获得高额利润或者无法实现预期收益，进而导致项目失败，甚至引发群体性事件［9］。在养老社区项目签订特许权协议阶段，特许期的确定尤为重要。在过去的BOT项目中，政府和项目公司仅根据相似案例经验和简单的财务评估结果来确定特许期，忽略地区间思想观念、人口构成、经济水平、技术水平等差异对特许期决策的影响。因此，寻求合理的计算方法确定养老社区BOT项目的特许期，对其成功运作与推广有重要意义。

文章拟从政府的视角出发，首先对养老社区BOT项目的运作流程进行分析，然后通过文献研读与专家访问总结养老社区BOT项目特许期决策的影响因素，针对项目背景信息与特点将影响因素归纳为确定性和不确定性两类，考虑到政府和项目公司间风险的公平分担，结合工程经济学原理构建特许期决策模型。此外，文章借用济南市日月潭养老社区项目的案例数据，运用水晶球软件（Crystal Ball）对该项目每年的净现值与累计概率进行蒙特卡罗模拟，对所构建模型的操作过程及其合理性进行了验证，从而为政府和项目公司运作养老社区BOT项目提供决策参考。

1 BOT模式下养老社区项目运作流程分析

结合养老社区与BOT模式的内涵，文章将养老社区项目的BOT模式定义为：大型房地产开发企业或保险公司、基金管理公司等单独或联合发起养老社区项目，之后由政府对养老社区项目进行立项、土地运作，并与项目发起方组建的项目公司签订特许权协议，协议中双方约定在一定的期限内，项目公司负责项目的投资、融资、建设、运营和维护，进而回收投资并赚取利润，同时政府部门拥有对养老社区项目的监督权与调控权。在特许期期满后养老社区项目的经营权自动移交于政府。

综合以上定义与国内外现有养老社区的发展状况，以及学者们对此方面的研究，文章创新性地提出养老社区BOT项目运作流程（图1）。以房地产企业和保险公司为首的项目发起方在政府提供土地运作、政策支持的协助下，在特许期T内，充分利用自身优势抓住养老社区项目的开发融合性和社会福利性，将旗下施工和物业参与到项目建设运营中，保险、基金公司或商业银行在参与投资的同时对养老社区最重要的医疗环节提供保险优惠，加以医疗配套与休闲养生等服务，进而形成养老社区运营联盟。在此过程中，合理的特许期将使得联盟成员在既实现自身盈利的同时又能提供配套优惠，从而能够吸引更多中老年客群入住。

2 特许期决策的影响因素分析

基于不同学者对养老社区投资建设和运营管理的阐述，结合类似BOT项目的案例开发数据，总结出影响养老社区BOT项目特许期决策的因素，并将其划分为确定性和不确定性两类。

2.1 确定性因素

2.1.1 建设期和总投资

根据现有养老社区的建设数据，中型养老社区项目的建设期基本在两年左右。在项目投资前，通常先由工程咨询公司对项目进行投资估算，在项目竣工后，为了测算养老社区人均入住费用，一般由政府部门审计人员对项目总投资进行决算审查。故而可以将建设期和总投资视为养老社区BOT项目特许期决策的确定性影响因素。

2.1.2 人均入住费和人均配套服务费

养老社区投入运营后人均每月的入住费和配套服务费应在政府与项目公司的特许协议中明确规定。在通货膨胀、央行利率等因素稳定的情况下，人均入住费在特许期内是相对固定的，人均医疗配套服务费可以根据入住老人的年龄段、身体状况、消费水平进行调整。

2.1.3 折现率

折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率，其取值通常为行业的基准收益率，由于我国养老产业暂处探索初期，故文章将折现率暂取社会平均收益率。项目公司为了降低运营风险、实现预期收益，可接受的项目内部收益率不低于下限IRRmin；而政府为了从限制项目公司获取暴利，社会利益均衡分配，可接受项目内部收益率不高于上限IRR max。在特许权谈判过程中，政府与项目公司就该问题会进行多次博弈，最终使得项目的期望内部收益率介于IRRmin和IRRmax之间［10］。

2.1.4 其它条款

在特许权协议中，仍有许多其它条款会直接影响特许期的决策。如政府承诺的最低月均入住人数、项目的建设成本构成等。

2.2 不确定性因素

2.2.1 月均入住人数

月均入住人数是计算养老社区运营后流动资金的基本数据，更是决定养老社区投资收益和运营成本的关键指标。中老年人群具有的构成复杂、思想观念不同、经济收入不固定的特点，这就需要对养老社区建成后的月均入住人数进行可靠性预测，保证所计划的住宅面积和人均服务设施能够满足入住需求。此外，受国家和各地区经济发展、人口变化等因素的影响，月均入住人数也会产生一定的波动，这些因素均要考虑在内。

2.2.2 运营收入

养老社区BOT项目的运营收入主要包括入住费和配套服务费两部分。在人均入住价格保持相对稳定的情况下，入住费的不确定性主要取决于月均入住人数的不确定性。如果实际月均入住人数没有达到政府承诺的月均入住最低人数，政府应按照协议约定给予项目公司额外补贴。而因不同地区、年龄段、生活水平的老人需求均存在差异，导致配套服务需在项目运营阶段确定，因此配套服务费也有一定的不确定性。

2.2.3 运营成本

养老社区BOT项目运营成本的构成主要涉及水电暖能源费、饮食医疗资源费、工资福利费、物业费、房屋设备维护及管理费等。通过对养老社区类似项目的运营特点和运营数据的分析，文章将不确定性成本均假设为正态分布。

3 特许期决策模型的构建

3.1 月均入住人数

从建设项目水资源论证制度的形成过程来看，其与取水许可管理制度密不可分。自1993年全国实施取水许可管理以来，江苏、山东、河北等省份落实取水许可管理，对一些建设项目开展了取水评价、供需分析和取退水影响分析，形成了水资源论证的雏形。随着取水许可管理工作的不断细化和规范，水资源论证制度也得到不断发展和完善。

图1 养老社区BOT项目运作流程

在养老社区BOT项目的特许权协议中，政府与项目公司约定最低月均入住人数的标准为Qmin。假设项目公司第 t年的月均入住人数为Qt，若Qt高于Qmin，项目公司入住费正常处理，若Qt低于Qmin，则政府应按照Qmin补偿项目公司入住费差额。因此可以将月均入住人数的核算Qt标准定义如式（1）所示：

3.2 运营收入

由特许权协议中双方约定的每人每月的入住费P1，以及月均入住人数Qt，计算出项目第t年的入住费收入CISt；由项目第t年的月均入住人数Qt、每人每月配套服务费P2，计算出项目的配套服务收入CIPt，故养老社区项目第t年的运营收入CIt如式（2）所示：

3.3 运营成本

由项目第t年的月均入住人数Qt、人均消耗水电暖能源费C1、人均消耗饮食医疗资源费C2、年均工资福利费C3、年均物业费C4、年均设备维护及管理费C5，计算出项目第t年的运营成本COt，如式（3）所示：

3.4 特许期决策模型

通过对两类特许期决策影响因素的分析，结合工程经济学原理对各影响因素进行定义假设，并建立特许期决策模型，如式（4）所示：

式中：CP表示累积概率，i为折现率；NPV|Tc为项目投资的累计净现值，NPV|T=n为项目运营到第n年末的累计净现值；T表示政府与项目公司约定的特许期，Tc表示养老社区建设期；It表示第t年的投资额；Tcmax表示建设期的最长期限，Tmax表示特许期的最长期限。当i分别在内部收益率下限IRRmin和上限IRRmax之间取值时，通过蒙特卡罗方法测算出项目第n年的NPV，以及实现第n年NPV≥0时的累计概率CP。

文章假设NPV|T=n服从正态分布，CP的求解如式（5）所示。式中，x代表NPV|T=n，μ、σ分别表示NPV的期望与标准差。在后期模型验证过程中，如果NPV|T=n的数据显示服从Normal、Beta等其它分布，可根据相应的概率密度函数再次对累计概率求解。

图2 养老社区BOT项目特许期求解流程

在上述决策模型中，特许期为决策变量。考虑到利益相关者风险分担的原则，特许期达到第n年时，目标函数应使得在项目公司可接受的最小内部收益率水平下（i=IRRmin）实现NPV|T=n≥0和较高的CP|i=IRRmin，在政府可接受的最大内部收益率水平下（i=IRRmax）实现NPV|T=n≥0的较低的CP|i=IRRmax。 为此，以CP|i=IRRmin与CP|i=IRRmax的差值最大化为决策目标，求解出合理的特许期［9］。养老社区BOT项目特许期的求解流程如图2所示。

4 案例分析

济南市政府拟采用BOT模式建设日月潭养老社区（二期），可同时容纳800人居住。项目建设期为2年，总投资约为15000万元，计划在2018年正式投入运营。预计项目建设期第一年和第二年的投资比例分别为40%和60%。政府与项目公司在特许经营协议中约定：（1）每位老人每月的入住费和配套服务费分别为3000元和1500元；（2）当养老社区月均入住人数Qt低于500人时，政府按照500和Qt的差额给予项目公司费用补助；（3）项目公司从收益的角度期望达到的内部收益率IRRE为10%，可接受的最低内部收益率IRRmin为9%；而政府从社会福利、限制暴利的角度可接受的最高内部收益率IRRmax为11%。

4.1 影响因素的确定

由案例数据可知，I=80000万元，Tc=2年，P1=3000元/（人·月），P2=1500元/（人·月），IRRmin=9%，IRRE=10%，IRRmax=11%。

通过对该项目数据的预测和类似项目经验的分析，假设养老社区月均入住人数Qt近似服从正态分布，均值为500人/日，标准差为50人/日，在此基础上，确定出：

此外，在项目的运营成本中，水电暖能源费和饮食医疗资源费按照实际入住人数计算，工资福利费、物业费和设备维护管理费按照社区规模和济南市消费水平进行估算。根据国内现有养老社区的运营数据，预测出养老社区正常运营时各成本的概率分布与均值（表1）。

表1 养老社区运营成本概率分布

4.2 NPV模拟及CP的计算

利用水晶球软件（Crystal Ball 11.2.4）对各不确定性因素进行定义假设，对每年的NPV进行定义预测，分别以 i=9%、10%、11%（IRRmin、IRRE、IRRmax），运用公式（4）与蒙特卡罗方法对每年的NPV进行模拟。启动模拟前将模拟次数设定为1000次，置信度设定为95%，选择蒙特卡罗抽样方法，在这一迭代和置信水平下，模拟出数据均趋于稳定，采用蒙特卡罗抽样方法使得数据随机性较高。经过水晶球软件模拟计算得出第n年的NPV，以及实现第n年NPV≥0时的累计概率CP，如表2所示。

表2 水晶球模拟数据统计

4.3 特许期决策

由表2可知，在i=10%的水平下，NPV|T=10=-76.76＜0，NPV|T=11=944.00＞0，利用插值法计算出该项目的动态投资回收期为10.08年。按照类似项目经验，在不考虑特许期影响因素发生变化的情况下，养老社区BOT项目的特许期应超过10.08年。净现值与特许期的线性关系如图3。

图3 净现值与特许期线性关系图

通过对项目每年净现值的模拟，可以得出不同内部收益率水平下项目每年NPV≥0时的的累积概率，如表2所示。以i=10%为例，当n=11时，水晶球模拟出净现值的 μ为944.00，σ为282.91，实现 NPV|T=11≥0的累积概率为45.56%，此外，NPV|T=11的累积概率及频率分布如图4所示。NPV|T=11在不同概率分布下最优拟合分布排序为Beta、Normal、Gamma，拟合结果如表3所示。

表3 NPV|T=11概率分布拟合结果

图4 NPV|T=11的累积概率及频率分布（i=10%）

根据式（4）中目标函数的要求，由蒙特卡罗模拟出的累积概率结果计算 CP|i=IRRmin和CP|i=IRRmax的差值。分析表2中数据可知，当特许期为11年时，CP|i=9%与CP|i=11%的差值最大，为32.02%，满足决策目标要求，同时满足大于动态投资回收期10.08年，故此养老社区特许期决策模型的结果为11年最优。由于文章考虑到算例表达的清晰性，将本案例中P1、P2的数值进行了适当提高，而在实际的项目测算中，由于利润降低，最优特许期一般会大于11年。

5 结 语

文章结合养老社区与BOT模式的内涵，对养老社区BOT项目运作流程及特许期决策的影响因素进行了分析，基于利益相关者风险分担原则，以实现不同内部收益率水平下的累积概率为目标函数，构建养老社区BOT项目的特许期决策数理模型，利用蒙特卡罗方法配合水晶球软件对养老地产BOT项目的NPV和CP进行模拟预测，求解出项目合理的特许期，并借以案例对模型进行分析验证。研究结果表明：以不同内部收益率水平下累积概率的差值作为目标函数构建特许期决策数理模型，具有一定的合理性和可操作性，可以避免特许期决策结果出现多重解的情况，并从定量分析的角度强调了特许期决策对保障BOT项目成功运营的重要性，为养老社区BOT项目的特许期测算提供了一个较为客观可行的方法。

在今后的研究中，对特许期决策的影响因素需进一步深化和完善，针对养老地产项目的产业链合作模式、市场行情变化、养老服务责任等多种复杂情况定义假设，从而更加准确地测算出项目的特许期。此外，特许期决策是在项目前期不确定性较强、信息不对称的的情况下开展的，为了应对项目运营阶段可能出现的一系列问题，在特许权协议中应当考虑建立养老社区的政府补贴、联动调整、企业回购等机制。

［1］卢 梅，张代亚.养老社区项目选址决策研究［J］.工程管理学报，2015，29（4）：138-143.

［2］Akintoya A，Beck M，Hardcastle C.Public-Private Partnerships：Managing Risks and Opportunities［M］. Hoboken：Wiley-Blackwell，2003.

［3］中华人民共和国民政部.关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见［EB/OL］.［2015-02-03］. http：//www.mca.gov.cn/article/zwgk/fvfg/shflhshsw/ 201502/20150200777798.shtml.

［4］杨 畅.对老年公寓建设中采用BOT融资方式的探讨［J］.商场现代化，2005，（4）：179-180.

［5］江生忠，杨汇潮，袁卓群.我国养老地产商业模式研究［J］.现代管理科学，2014，（10）：6-8.

［6］张敬岳.我国养老地产发展的问题与建议［J］.华中师范大学研究生学报，2013，20（1）：141-145.［7］李 珊.基于BOT框架的养老地产运营模式思考［J］.当代经济，2014，（21）：36-37.

［8］李海燕.谈BOT模式对于养老地产的适用性［J］.山西建筑，2013，39（33）：225-226.

［9］宋金波，宋丹荣，谭崇梅.垃圾焚烧发电BOT项目特许期决策模型［J］.中国管理科学，2013，21（5）：86-93.

［10］Ng ST，Xie J，Cheung Y K，etal.A simulationmodel for optimizing the concession period of public-private partnerships schemes［J］.International Journal of Project Management，2007，25（8）：791-798.

BOT-based Decision-making of Concession Period for Pension Community Projects

ZHENG Sheng-qin，SIHong-yun，HE Qing
（School of Management and Engineering，Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

As the new industry，which suits to our country's practical circumstances and exist enormous demand，the development of the pension community facesmany problems.BOT mode to build retirement community projects can solve the land problem，alleviate the pressure of themoney，and also can promote the development of pension services，yet unreasonable concession period setting will lead to government subsidy burden or investors cannot reach the expected benefit levels，which may lead to project failure.Based on this，from the perspective of government，this article analyzes old-age community BOT project operation process and the influence factors of decision in concession period and constructs the model of concession period mathematical based on the principle of stakeholder sharing danger.A pension community combining Jinan's BOT project case data uses the Crystal Ball software and Monte Carlo simulation method builds the model verification.The results show thatmeasuring the concession period，using themodel result is objective，themaneuverability is strong，and is able to provide for the aged community provide decision-making reference to determine the concession period of BOT.

pension community；BOT；concession perid；Monte Carlo

F293.3

A

2095-0985（2016）04-0029-06

2015-12-19

2016-02-29

郑生钦（1963-），男，山东诸城人，副教授，博士，研究方向为工程项目管理（Email：zhshqin@163.com）