房地产企业融资效率的影响因素分析

陈瑞嘉+孙玉梅+张靖苗

摘要： 我国房地产企业的改革和发展经历了一个漫长的过程，每一个房地产企业的成长都无法离开资金的支持，所以融资阶段显得尤为重要。与国外成熟的经济市场相比，我国目前还没有形成比较完整和健全的融资市场，因此房地产公司在发展中，仍然存在着突出的问题，而问题主要反映在融资效率的高低上。为了提高房地产企业的融资效率，文章将运用DEMATEL方法对影响融资效率的因素进行筛选和排序，以便于深入的了解影响融资效率的因素，进而提高我国房地产企业对金融资源的利用效率。

Abstract： The reform and development of Chinas real estate business has experienced a long process， every real estate enterprises growth can not leave the support of funds， so the financing stage is particularly important. Compared with foreign mature market economy， it has not formed a relatively complete and perfect the financing market in China at present， so there is still a serious problem in the development period of Real Estate Company， and the problem is mainly reflected in the financing efficiency level. In order to improve the efficiency of financing of real estate enterprises， this paper will carry out the screening and ranking factors of financing efficiency by using the DEMATEL method， in order to understand the influencing factors of the financing efficiency， and improve the utilization efficiency of Chinas real estate enterprises for financial resources.

关键词： 融资效率；影响因素；DEMATEL方法

Key words： financing efficiency；influencing factor；DEMATEL method

中图分类号：F406 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）29-0003-04

0 引言

目前，有关于采用DEMATEL方法对影响融资效率的因素进行分析和筛选的文献较少，但是融资效率的影响因素的研究较为充足，已有的文献可以为本文的研究提供参考。1985年，Modigliani和Miller提出了世界上著名的MM定理。他们认为在一定的假设条件之下，客观存在着一个最优的融资结构，而这种融资结构可以让企业的价值最大化[1]。魏开文选择资金成本、清偿能力、资金利用率、融资主体的自由度和融资机制的规范度这五项作为影响企业融资效率的因素[2]。李玫、张晓鸣在文章中除了提出上述五项影响因素外，还提到了融资时滞[3]。胡竹枝、李明月将融资期限、资金使用的自由度、融资成本、资金到位率及融资主体的自由度作为影响企业融资效率的六大因素[4]。

从现有的研究成果来看，关于采用DEMATEL方法进行融资效率的影响因素的分析还十分缺乏，而为了提高房地产企业的融资效率，就必须提炼出少量的关键性的影响因素来帮助企业进行合理的融资设计，所以对影响因素进行筛选和分析的研究很有必要。

1 企业融资效率的定义

融资就是资金的融通，它分为广义和狭义两种定义。但由于本文主要的侧重点是资金来源的方面，所以选择从融资的狭义角度进行研究。狭义的定义认为，融资就是指自己资金的融入，一般来说，企业的自有资金很难满足生产所需的资金，因而，企业为了保证良好的发展，一般会制定一套符合企业的长期的成长规划，并且按照这套规划，合理合法的使用各种融资方式来筹集资金[5]。

效率在整个市场经济的过程中是一个不可忽略的变量。经济学中的效率分为三种，即宏观效率、微观效率和制度效率。宏观效率主要代表资源的配置效率，微观效率是指资源的利用效率，而制度效率能够影响微观效率和宏观效率，并且促进它们二者的实现[5]。以上的三种效率共同构成了较为完整的效率概念。

综合上文对融资和效率的分别概述，我们先这样定义融资效率，在金融资源较为缺乏的前提下，企业在竞争同一资源时，资源配置效率与企业微观效率之间相互作用和交互依存。

2 主要影响因素的理论分析

通过查阅国内外的相关文献，本文选取了以下的影响融资效率的因素进行分析，即融资成本、融资结构、融资风险、融资制度的规范度、宏观经济环境、融资主体的自由度、融资渠道、企业的成长性、资金的利用率和清偿能力。

融资成本是指资金借出方收到的来自资金需求方的费用，主要有资金的占用费用和融入费用。企业在筹措资金时，会支付多种费用（如寻租成本、代理成本），而在使用资金时，企业需要向资金提供者给予一定的报酬（股息红利）[6]。融资成本对融资效率的影响成反向变化。

债权融资、股权融资和内部融资的比例决定了企业的融资结构是否合理，它们三者之间存在一个合理的比例关系[6]。当企业的融资结构比例与这个合理比例有很大差距时，那么这就是一个不合理的融资结构，因而融资效率也就不高。

融资风险是指资金使用者通过使用不同来源的资金后，可能会面临的损失。融资风险对融资效率的影响成反向变化。

融资机制的规范度也可解释为资金市场的成熟情况，相对成熟的资本市场，它的融资渠道较多、风险较小，进而效率也就高[6]。

宏观经济环境是指宏观经济运行的周期性波动等规律性因素，以及政府经济政策等政策性因素。宏观经济环境主要从经济体制、经济发展状况、金融市场和政府经济决策等四个方面影响企业融资效率[6]。

融资主体的自由度主要是指融资的企业被外界约束的程度。约束程度越大，自由度越低，融资效率就越低。在中国，内部融资所受的外界约束较少。

通常来说，企业的融资渠道越宽，它对抗风险的能力就越强。如果企业所缺资金能够从多种渠道获取，那么企业就能够稳定发展，并且提升它持续融资的能力，这会相应的提高企业的融资效率[7]。

目前，有些企业为了能够在市场上保持长久稳定的发展，都会加快企业成长的速度，力图占有市场核心竞争力。这种核心竞争力不仅会给带给企业相当可观的回报，而且会推动企业快速发展[7]。成长越快的企业越能吸引大批的投资者们，并拥有更多融资方式可选择，这可以相对地减少成本，融资效率也会提高。

我们一般从资金利用率的两个方面来研究融资效率。一个方面是资金的到位率。内部融资的资金到位率相对而言是最高的，只要公司决策者决定将企业利润留在企业内部使用，资金的到位就没有障碍。资金的到位率越高，融资效率就会相应的提高。另一个方面是资金使用率，即企业有效的吸收资金的能力，资金的使用率越高，相应的企业的融资效率就会越高[6]。

企业的清偿能力对融资效率也会产生相应的影响。资产负债率是指总负债占总资产的比例，该指标最能反映企业资金结构对融资效率的影响。较差的清偿能力会给企业造成信用危机，导致投资者不愿意投资该企业，进而造成企业融资效率降低。而较强的清偿能力又表明该企业的资金流动性较大，企业没有充分的利用资金，造成企业的盈利能力下降，进而同样影响到融资效率。

3 DEMATEL方法的简介及应用步骤

为了对影响房地产企业融资效率的因素进行合理的筛选，并且辨别出关键因素，本文将采用DEMATEL法对融资效率影响因素进行分析。DEMATEL（decision-making and trial evaluation laboratory）全称是“决策试验与评价实验法”，它是在20世纪70年代由美国著名学者Gabus和Fontela提出的。该方法主要是运用矩阵工具来分析系统内部影响因素，从而确定出各因素之间的相互影响关系以及各个因素在系统中的重要程度，最后揭示出问题的本质。建模的步骤如下：

①确定被研究问题的影响因素，将这些因素标记为A1，A2，…，An。

②确定各因素之间的影响程度，构建直接影响矩阵，记为B（B=[bij]n*n），bij表示因素bi对因素bj的直接影响程度，并用0-3的标度来表示各个因素间的关联度大小，0表示影响因素之间没有关联，1表示因素之间的关联度较弱，2表示因素之间的关联度一般，3表示因素之间的关联度较强。

③对直接影响矩阵规范化，得到矩阵C（C=[cij]n*n）。

④计算综合影响矩阵T（T=[tij]n*n）。

T=C（I-C）-1

⑤计算各个因素的影响度fi和被影响度ej。

⑥计算各个因素的原因度和中心度，中心度反映的是各因素在融资效率中发挥的作用程度，中心度越小，说明该因素发挥的作用越小。原因度反映的是影响因素之间的关联情况和程度，当原因度大于零时，就说明该因素是原因因素，数值越大，程度越高[8]，当原因度小于零时，就说明该因素是结果因素。分别记中心度和原因度为mi和ni。

mi=fi+ei，（i=1，…，n）；ni=fi-ei，（i=1，…，n）

⑦根据计算结果绘制出原因—结果图。据此，得到各个因素的重要性排序。

4 房地产企业融资效率影响因素指标的选择和分析

4.1 房地产企业融资效率影响因素指标的辨识

由第二节可知，本文归纳了十个房地产企业融资效率的影响因素，即融资结构、融资成本、融资风险、融资制度的规范度、宏观经济环境、融资主体的自由度、融资渠道、企业的成长性、资金的利用率和清偿能力（如表1所示）。这些因素直接或者间接的影响着房地产企业的融资效率。由于影响因素较多并且各个因素之间的关系较为复杂，需要对它们进行深入的识别和分析，才能获得真正对融资效率产生影响的关键性因素。

4.2 房地产企业融资效率影响因素的分析

①通过邀请多位行业专家对房地产企业的融资效率的影响因素进行评分，并经过反复修正后，获得了直接影响矩阵，见表2。

②对直接影响矩阵表进行规范化处理，然后利用MATLAB软件计算出综合影响矩阵表，如表3所示。

③根据上节中的公式，计算出影响度、被影响度、中心度和原因度。计算结果见表4。

④根据表4中的中心度和原因度的数值，绘制影响因素的原因—结果图。本文通过运用SPSS软件将各个影响因素标注在坐标系上，处理结果见图1。图中线上部分为原因因素，线下部分为结果因素。

5 结论及建议

①从影响因素散点图可以看出，原因因素（原因度大于零）包括了A4融资机制的规范度、A5宏观经济环境、A9资金利用率、A10清偿能力，对应的原因度为0.268、4.521、0.801、0.480，这表明这4个因素对其他因素具有影响，是主要的原因要素，它们对房地产企业的融资效率起到决定性的作用，企业必须根据上述的4个因素制定出合理的融资方案。只有保证在融资过程中规范融资行为，合理合法地进行资金筹集，时刻关注政策的变动，并且加强对筹集资金的利用效率和提高自身的偿债能力，才能有效地提高企业的融资效率。

②结果因素（原因度小于零）包括了A1融资成本、A2融资结构、A3融资风险、A6融资主体的自由度、A7融资渠道、A8企业成长性，对应的原因度为-1.812、-0.009、-1.081、-0.379、

-1.210、-1.580，按作用的大小顺序排列应该是A1融资成本、A8企业成长性、A7融资渠道。这表明该3个因素极易受到其他因素的影响，必须得到企业重视。

③这10个因素中，特别需要注意宏观经济环境因素，因为它对其它因素的影响作用最大，而融资渠道因素受到其它因素的影响最大。所以企业应该时刻关注该行业环境的变动以及政策的调整。

④通过中心度指标可以看出，融资渠道和融资风险是最重要的两个因素。房地产企业要想提高融资效率，就必须拓宽自己的融资渠道，并且全面的分析到融资过程中可能遇到的风险且采取相关的风险控制措施。

参考文献：

[1]Modigliani， Frano， Miller， MertonH. The Cost of Capital，Corporation Finance， and the Theory of Investment [J]. A.E.R，1958（48）：261-297.

[2]魏开文.中小企业融资效率模糊分析[J].金融研究，2001（6）：67-74.

[3]李玫，张晓鸣.中小企业与大型企业融资效率的差异分析[J].商业研究，2004（6）：91-93.

[4]胡竹枝，李明月.中小企业融资效率评价[J].华东经济管理，2005（2）：27-29.

[5]沈友华.我国企业融资效率及影响因素研究[D].江西财经大学，2009.

[6]胡慧娟.中小企业融资效率影响因素分析[J].会计之友，2008（9）：46-47.

[7]谢端.我国新能源产业融资效率的影响因素研究[D].江西师范大学，2014.

[8]胡亚明.政府投融资平台融资模式选择的DEMATEL法分析影响因素[J].中南大学学报，2014（4）：43-46.