浅析不动产善意取得制度适用相关问题

摘要：当前我国经济体制改革的不断完善，市场经济不断发展。高速发展的经济在带给我们丰富的物质精神文明的同时，也产生了诸多的问题，其中近些年屡见报端的房屋买卖纠纷案件尤为的引人注目。今天我们将从房屋买卖纠纷案件去谈一谈不动产善意取得制度的相关适用问题，也由此深入地讨论物权中所有权人利益保护和大众交易安全的利益平衡问题。

关键词：不动产善意取得；构成要件；房屋买卖纠纷；交易安全

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）32-0227-01

作者简介：刘晗悦（1996-），女，江西瑞金人，南昌大学，研究方向：法学。

善意取得制度是物权法里面的一项重要的制度，是物权取得的方式。在《物权法》出台以前，《民法通则》这一基本法并未对其作出明确规定，仅仅是在有关的最高院出台的司法解释中做出了“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”这一规定。①大体上而言，对这一问题，尚无明确可适用的标准。

目前，在世界各国的学理界和司法实践中均认可了善意取得制度在动产领域的适用，但对于善意取得制度在不动产领域的适用规则却尚无明确定论。而在我国的《物权法》中却创新性地提出了善意取得制度不仅适用于动产领域，而且同样适用于不动产领域。

善意取得制度，是近代大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。今天，我们将结合案例去了解不动产善意取得制度的相关制度问题。案例如下：

房主甲欲出售其名下房产，买主乙在与甲洽谈时将事先准备好的假房产证与甲出示的真房产证做了“调包”。之后乙冒充甲与买主丙签订房屋买卖合同，办理登记手续时乙出示了调包取得的真实房产证以及伪造的高仿真身份证。登记机关审核后为其办理了过户登记，丙于次日支付了房款。之后，丙具体办理房屋交接时才发现此前与其交易的乙是骗子。知道真相的甲遂诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。②

此案例便是物权法中为人们所知的关于不动产善意取得制度相关适用问题的真实案例。接下来，笔者将结合构成要件对案件进行详细的剖析，并对为什么不动产可以适用善意取得制度的理论基础和现实原因进行具体性的分析进行论述。

在本案中，买主丙购买房屋时并不知晓乙是骗子，是到具体办理房屋交接时才知道乙是骗子。出于对登记机关公示力的认可，交付了价款，购买了房屋。此行为买主丙完全为善意。其次，丙是以合理的价格购买了房屋。最后，转让的房屋，已经通过登记机关审核并登记。综上，我们可以认定丙可以基于善意取得制度取得房屋的所有权。根据《物权法》第106条规定：“受让人依照前款规定取得动产或者不动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”③因此在本案中，甲有权请求丙赔偿损失。至于在本案中，甲要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款的请求，根据《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。④登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”其中，导致登记错误发生的两种情形中就包括登记人采取欺骗手段，提供虚假材料。因此，甲有权让登记机构承担责任，赔偿损失，然后再由登记机构向乙追偿。

在此案中经过对《物权法》善意取得制度的适用很好的解决了这个曾在物权法领域有颇多争论的问题。此问题之所以能够如此解决，有赖于我国《物权法》将动产和不动产的善意取得制度相统一，大大地简化了不动产善意取得的有关要件。

对于善意取得制度在不动产领域适用的有关理论基础和现实依据，首先，从学理上来讲，善意取得制度是一项所有权取得制度，具有对世性。不动产的对世性是通过登记制度得以体现，登记了的不动产具有了使人相信其有所有权的公示力。因此善意第三人基于登记机关的错误登记、遗漏等问题或者物权处分人的欺骗，错误地认识了不动产的所有权的归属，在此过程中善意第三人并不存在过错，基于信赖利益的保护原则，应当由第三人取得原物的所有权。其次，从善意取得制度的目的来看，善意取得制度的目的在于在所有权保护和交易安全的平衡，保护占有的公示力。从现实层面上来看，随着社会经济地不断发展，商品经济地繁荣是一种必然的趋势。而对于善意取得制度的扩张适用，也符合了商品经济这一发展的潮流，鼓励了交易。因此，无论给予理论层面还是现实层面，善意取得制度扩张适用到不动产领域，都将是一种必然趋势。

当前随着我国经济体制改革的不断完善，市场经济地不断发展，商品交易在更为广泛的领域和空间频繁进行，对善意取得制度的扩张性适用，既是对交易安全的一种保障，也是对法安性的一种守望。在这瞬息万变的信息时代，善意取得制度的存在和扩张有其自身的价值所在。

[注释]

①<关于贯彻执行若干问题的意见（试行）>第89条规定.

②案例来自法院案例网.

③<物权法>第二编第九章所有权特殊取得方式第106条规定.

④<物权法>第二编第21条登记错误赔偿责任规定.