保险制度下住宅质量缺陷维修的委托人研究

郑 昌 勇

(中国联合工程公司，浙江 杭州 310052)



·建筑业管理与政策研究·

保险制度下住宅质量缺陷维修的委托人研究

郑 昌 勇

(中国联合工程公司，浙江 杭州 310052)

分析了住宅质量缺陷维修委托的相关主体，在借鉴车险领域维修实践经验的基础上，确定将保险公司作为住宅质量缺陷维修的委托人，指出保险公司应参与住宅质量缺陷维修的全过程。

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住宅质量缺陷可能在竣工若干年后才会显现出来，越来越多的房地产开发商以“项目公司”形式进行商品住宅的开发经营，“工完场清”，项目公司也随之解散，难以承担后期的工程质量责任。随着我国对住宅质量保险认识的进一步推广，住宅质量保险合同是第三人利益合同，作为业主的被保险人，利益的实现主要在于承保阶段，如何将住宅质量缺陷尽快得到修复是与购房者利益休戚相关的。在推行住宅质量保险制度后，由谁对住宅质量缺陷的维修进行委托，是一个值得讨论的话题。

1 住宅质量缺陷维修委托的相关主体分析

在住宅质量保险制度下，产生质量缺陷后，与维修委托相关的各方主体有开发商、购房者(业主)、业主委员会、物业管理公司及保险公司，其关系如图1所示。

作为商品住宅的买受人，从其自身利益来看，业主受到住宅质量缺陷的直接威胁，产生强烈的需求——尽快修复质量缺陷，此需求导致其产生紧张感，驱动其采取报案、索赔等一系列行为。但是，业主往往是外行，他们不懂工程，更没有住宅质量的相关知识。对于住宅质量缺陷维修的运作及其检查，无论是从技术层面，还是从议价能力，都是没有优势的。

根据《物权法》第70条的规定，业主对住宅内部的专有部分享有所有权，而对专有部分以外的共有部分仅仅享有共有和共同管理的权利。针对住宅质量保险的具体运作过程，一般都是由开发商对其开发的住宅进行投保，然后通过销售逐步将保险转移到购房者手中。开发商投保的标的是整个小区的总建筑面积，通过分割，形成以每套住宅的建筑面积为单位的一张张保险凭证。商品住宅的销售并不是一个短期的过程，往往是漫长的，极有可能出现滞销的情况，从而形成了开发商与众多业主都各自拥有一部分的专有所有权，同时对共用部分享有共同的所有权，从而使得开发商与众多业主共同成为被保险人。在住宅尚未出售出去，开发商拥有其产权，所以从某种程度上来说，开发商也是业主。共用部分是由区分所有权人全体或一部分予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分和规约共用部分。即住宅的共用部分不可能脱离各业主的专有部分，是从属于业主的各个保险凭证，共用部分同时也是禁止分割的。那么，如果出现质量缺陷，业主只能对专有部分进行委托维修，而对于共用部分就会出现维修委托人的空缺。共用部分和专有部分共同作用才能保证住宅完整的使用功能，所以说，从建筑物区分所有权角度来说，单个业主不适宜作为住宅质量缺陷维修委托的责任主体。

业主委员会是由业主代表大会选举产生的，代表并维护业主的合法利益。从当前的现实情况看，业主委员会不具有任何财产保证，同时不具备法人资格，一旦出了问题将不具备承担责任的能力。根据相关法律法规，业主委员会不得以自身名义对外实施行为，因此对其拥有管理权的事项，不能享有诉讼权。而且，业主委员会通常都是兼职，其成员往往都是对社区事务拥有热心肠的人，大多缺乏专业素质，他们仅仅作为业主大会的执行机构存在。从具备的能力素质看，仅仅依靠业主委员会是难以对住宅质量缺陷维修进行委托和管理的。

物业管理公司是业主委员会以签订物业服务合同的形式来购买服务的主体，从合同主体的相对性看，是具备保险制度下住宅质量缺陷维修委托主体的法律属性。物业管理公司是一个具备法人资格的独立实体，具有一定的经济实力和信誉保障，可以承担经济责任和法律责任，但会额外增加成本，即业主需要付给物业管理企业相应的报酬。但是，从权益及法律关系上看，物业管理企业不能成为被完全信任的机构，因而其企业宗旨与众多业主的利益诉求可能存在重大差异。所以说，尽管物业管理企业有能力作为住宅质量缺陷的委托主体，但是增加了成本，其与业主之间存在信息不对称。

开发商是通过住宅质量保险来转移质量缺陷引起的责任，为了体现住宅质量保险的宗旨，不将开发商作为委托主体考虑。根据国际惯例，保险公司的性质是金融机构，经济补偿是其主要功能，而提供维修则是相对薄弱的。在实践中，保险损失补偿方式主

要有现金赔付、修复、更换、重置等，其中重置方式主要适用于不动产保险。关于重置补偿的具体操作，实务中有不少难度，所以保险公司很少愿意采用。住宅出现保险责任范围内的质量缺陷，保险公司作为住宅质量缺陷维修费用的承担者。对于因保险事故导致的保险标的损失或损坏，保险公司的赔偿方式可选择现金、修复或重置等，这完全取决于保险公司的决策。从澳大利亚的实践来看，保险公司是提供住宅质量缺陷维修作为补偿，所以说，保险公司作为住宅质量缺陷维修的委托人有一定的可行性。

2 车险领域维修实践的启示

借鉴我国车险的发展现状及国外车险受损车辆维修的实际，在住宅质量保险业务有了一定的积累之后，保险公司可以和几家大型的施工单位或装修公司约定一定范围的修理标准及收费规定，有利于业主尽快找到住宅质量缺陷维修单位。

3 住宅质量缺陷维修委托人的确定

通过上述的对比分析看，业主、业主委员会和物业管理企业对住宅质量缺陷维修服务的需求相对于保险公司来说，都是属于零星采购。对住宅质量缺陷维修服务的零星采购，维修队伍往往是杂牌军，技术管理水平有限，不能保证维修质量。同时，零星采购的维修结算由于无据可依，容易出现认价困难等现象。随着住宅质量保险的逐渐推广，保险公司在一个地区的承保业务不断加大，其维修工程量自然也会随之增大，这样可以为一个维修单位提供稳定的维修业务，便于集中采购。保险公司可以集中招标采购维修服务，并与维修单位直接形成合同关系，就维修费用等进行直接结算。当出现住宅质量保险事故后，保险公司可以用维修服务来代替现金赔付。《建设工程质量保修保险试行办法》也体现了保险期限内出现的住宅质量缺陷由保险公司负责维修的理念。

在住宅质量保险制度下，质量缺陷由谁去委托维修，笔者也进行了调查，如图2所示，31.1%的人赞成保险公司去委托维修，其次是由业主作为住宅工程质量缺陷维修委托人的占26.2%，支持由物业管理公司和业主委员会去委托维修的分别占23.0%，19.7%。可见，保险公司作为住宅质量缺陷维修委托人的支持率最高。

4 结语

住宅质量是受多因素影响的，工程参建各方对质量缺陷往往是难辞其咎的，而造成的质量缺陷最终却只由消费者来承担，对于由谁来维修“问题”住宅，扯皮现象时有发生，责任一推再推，而引进住宅质量保险制度的根本目的之一就是解决住宅工程质量缺陷维修问题。所以说，保险公司是不可以置身之外的，应该作为住宅质量缺陷维修的委托人，参与维修的全过程。

Research on clients of house quality defects maintenance under insurance system

Zheng Changyong

(ChinaUnitedEngineeringCorporation,Hangzhou310052,China)

The paper analyzes the related main part of the client for the house quality defect maintenance, identifies the insurance companies to be the clients for the house quality defect maintenance based on the reference to the maintenance experience in the vehicle insurance field, and points out the insurance companies should be involved in the whole process of the house quality defect maintenance.

house, quality defect, client, insurance company

1009-6825(2016)27-0212-02

2016-07-05

郑昌勇(1983- )，男，硕士，工程师，一级建造师，造价工程师

TU746.3

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