“高库存”下我国房地产业发展模式选择

杨天英+罗鹏飞+陈知丹

[摘要]自2015年下半年以来，中央政府密集提出房地产“去库存”问题，表明楼市“高库存”问题已被提升至前所未有的高度，我国房地产业进入“去库存”时代。但从房地产企业经营业绩及市场需求来看，尽管传统粗放型规模发展使我国房地产业整体面临库存不断增加、利润空间不断缩小等诸多问题，然而服务型地产项目却逆势而上，呈现出良好的市场前景。以融合发展、“互联网+”等多种模式推进地产服务化转型，成为我国房地产业在“高库存”压力下的必然选择。

[关键词]房地产；去库存；发展模式；服务型地产

[DOI]1013939/jcnkizgsc201637059

尽管2015年10月以来北上广深等部分地区楼市销售情况火爆，房价及销售业绩持续上涨，但从全国来看，我国的房地产业“高库存”问题在2014年就逐渐显露出来，尤其是在三、四线城市“高库存”问题尤为突出。房地产业的“高库存”不仅影响产业本身的良性发展，对房地产相关诸多产业发展也具有极大影响，使地区经济社会发展蕴藏高风险。在中国当前“三期叠加”的特殊时期，如何正确看待当前楼市的“库存”问题，如何化解楼市“高库存”的风险，关乎我国国民经济社会的平稳运行。

1我国房地产业进入“去库存”时代

房地产业在我国大部分地区经济发展中曾经做出了巨大贡献，但随着商品房“库存”压力持续加大，如何化解当前楼市“高库存”的风险成为我国大部分地区面临的棘手问题。

11我国房地产业 “库存”压力持续上升

从2014年下半年以来，我国新建商品住宅库存量明显上升，房地产业进入 “去库存”时代。据国家统计局公布的数据显示，截至2015年年底，商品房待售面积已为71853万平方米，自2013年年初到2015年年底的短短三年时间里，我国房地产开发企业待售商品房面积增加了近一倍，再次刷新了历史纪录。这仅是已竣工仍未售出的房产面积，有关专家指出，实际库存远高于这一数值。2015年12月中国社科院发布的《中国住房发展报告2015—2016》给出了当前房地产库存的另一组数据：“以2015年商品住房总库存统计数据计算，总库存将达3996亿平方米，其中，期房库存即在建待售房面积为357亿平方米，去化周期达45年，现房待售面积库存为426亿平方米，去化周期达23个月。”以此推断，去库存将成为未来一段时间内房地产市场主旋律。

12“高库存”蕴藏高风险

房地产业与钢铁、水泥、咨询、运输、家电、金融等50多个上、下游行业直接相关，许多地方的经济发展高度依赖房地产投资，房地产企业商品房的“高库存”使地方经济发展蕴藏巨大风险。

第一，一些地方经济发展高度依赖房地产投资。在我国经济30多年高速增长过程中，许多省份都高度依赖房地产投资，房地产业是许多地区经济增长的重要引擎。据《中国房地产报》报道，经济增速排名靠前的几个省市，恰恰也是房地产投资依赖程度比较严重的地区。2015年前三季度全国31个省区市GDP对于房地产投资依赖度排名前十的分别是海南（4642%）、重庆（2411%）、贵州（2252%）、宁夏（2139%）、云南（2124%）、福建（2105%）、安徽（2094%）、北京（1919%）、浙江（1819%）、四川（1657%）。

第二，服务业固定资产投资中房地产占比过大。2014年，我国服务业固定资产投资为2905万亿元，其中，房地产固定资产投资达到1313万亿元，占比达452%。由此可见，尽管当前全社会固定资产投资中服务业占比过半，但服务业投资结构中仍以房地产为主。

2我国房地产业发展模式转型的拐点已到

我国房地产业过去一直走粗放型规模发展道路，随着我国大部分地区“高库存”的到来，已显现出投资下降、销售量大幅下滑、利润空间逐渐缩小等诸多问题。与此同时，服务型地产在市场整体形势低迷的情况下，却逆势而上。

21房地产企业规模型发展不可持续

从市场交易情况来看，2015年房地产市场除个别一线重点城市外，我国大多数地区市场低迷，房地产总体利润空间不断缩小，规模型发展道路已不可持续。据统计，1998—2014年，我国房地产开发投资由36142亿元增长到95036亿元，年均增速超过20%。然而随着商品房市场需求逐渐饱和，到2014年企业数量、从业人员、投资额仍持续增长，但新开工面积、销售面积、销售额和营业利润皆呈负增长的局面，其中营业利润下跌最为明显，同比负增长近36%。同2013年比，2014年全国平均销售价格小幅上涨，从每平方米6237元上涨到6324元，上涨幅度为14%，同期房屋竣工造价上涨幅度为65%，约为销售价格上涨幅度的4倍。在销售面积负增长的同时，成本增长明显快于销售价格增长的情况下，房地产企业利润空间不断缩小。

22服务型房地产逆势而上

继2015年房地产业整体低迷的大环境下，2016年以单纯满足人们居住需求为目标的房地产开发模式将面临转型的巨大压力。近两年来，恒大、万科、保利等地产商纷纷向服务化方向转型，并取得了较好的业绩。根据2015年万科A中期报告显示，公司上半年净利润达679亿元，同比增长236%；与此同时，保利地产上半年净利润的增速更是超过40%。此外，恒大集团在海南打造的旅游文化地产项目——海花岛，更是创下开盘销售金额、开盘销售面积、认筹到访人数三项世界之最。在全球经济不振，我国经济增速进入中速发展阶段，以及房地产产业整体低迷的大环境下，恒大、万科为代表的房地产企业所打造的服务型地产项目，呈现出逆势而上的趋势。

23服务型房地产市场前景广阔

231“十三五”服务型房地产市场需求巨大

十八大报告指出，到2020年要实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，随着收入水平的提高，人们的消费意愿显著增强，对服务的需求显著提高，“十三五”服务型房地产市场需求巨大。以养老地产为例，到2020年随着我国老龄化的加剧以及养老地产开发模式的日渐成熟，我国养老地产的需求将急剧增加。据全国老龄委最新公布的数据显示，从2015—2035年我国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从212亿人增加到418亿人，占比29%。庞大的养老需求人群，将对服务型养老地产形成巨大的消费潜力。

232城乡居民消费结构升级为房地产业创造新需求

据统计数据显示，2014年我国人均GDP达7575美元，据世行标准我国已进入中上收入国家行列。随着城乡居民收入水平的上升，与过去消费结构相比，中国城乡居民消费结构正在由生存型消费向发展型消费升级、由物质型消费向服务型消费升级、由传统消费向新型消费升级，并且这一升级的趋势越来越明显，速度越来越快。在此趋势下，旅游、文化娱乐、医疗保健等服务型消费成为消费热点，城乡居民对服务质量和数量的需求明显提升，单纯居住型房产已不能满足人们的需求。人们对服务型房产需求明显提升，养老地产、旅游地产、文化地产受到购房者追捧。随着中高收入群体的扩大，这一趋势将更加凸显，这既是我国房地产业面临的挑战，也是一次产业发展新机遇。

3多种模式推进地产服务化转型

随着房地产行业竞争越发激烈，未来5年房地产不仅要提供优质的房子，还要提供好的服务。以服务为核心，提升房地产的品质和附加值将是未来5年房地产转型方向。

31融合发展推进房地产业服务化转型

311探索发展健康地产

鼓励房地产企业与医疗机构合作，将健康管理融入项目设计中，以优质、贴心的健康管家提升物业管理服务水平。让购房者在购入优质房产的同时，获得长期、便捷、稳定的服务，提升房产价值。随着生活水平的提高，人们对健康保健、医疗护理、健身养生等领域的需求持续增长。10年前我国就已出现健康为主题的地产项目，经过十几年的发展，健康地产不再是一个房产销售的噱头，而是把医疗、健康管家服务真正引入到房地产项目的开发建设，不仅为消费者提供优质的小区环境、绿色健康的房屋设计，更重要的是提供贴心的健康、医疗管家服务，将建筑、房地产业发展回归到“以人为本”的理念上来。健康地产是在房地产市场逐渐走向细分化的环境下，房地产企业开发模式转型的重要方向。

312积极发展养老地产

鼓励多种形式发展养老地产，适应当前不断增长的养老市场需求。一是对存量房新增养老服务设施，鼓励有实力的养老机构与房地产企业合作，提升项目针对老年客户的服务能力；二是探索开发养老养生与度假相结合的地产项目，满足不同消费层次消费者对养老地产的消费需求。进入21世纪，我国人口老龄化速度越来越快，估计到2020年我国老年人口数量将达到26亿人，失能和半失能老年人口将突破4600万人，老年人在生活照料、医疗卫生、康复护理等方面的需求正在不断增加。另据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。未来5～10年，发展养老地产将是房地产企业转型的一个重要方向。

32以“互联网+”助推房地产服务化转型

鼓励房地产企业运用大数据、云计算、移动互联等新技术提升服务水平，使“互联网+”成为房地产业开发新产品、探索新模式、搭建新平台的重要手段。我国经济当前正处于深刻的结构调整期，互联网正影响和改变着我们的生活和思维方式，影响和改变企业的基因和经营模式，互联网正逐渐融入房地产行业开发、策划、设计、销售以及后期服务等每一个环节。以“互联网+”助推房地产服务化转型，改造传统房地产业，正在催生出新的商业机会和商业模式，正在深刻改变房地产业的生态，成为房地产业转型升级的重中之重。

参考文献：

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