成交平稳均价下跌实体商业频现闭店

葛岭

随着7月份上海激增的商业用地被陆续成功出让，8月份商业土地成交量随即创下年内新高，高溢价成交更不在少数。另一方面，上月新增商业供应量显著减少，成交量则相对平稳。

一、调整思变，实体商业频现闭店

近来，上海多处实体商业店频现闭店现象：位于徐家汇的东方商厦旗舰店宣称将于9月5日全面闭店进行升级；恒隆广场部分沿街店面也在进行装修升级；中信泰富连关近20家商铺显示店铺升级。事实上，零售业非常复杂，受到文化、传统、习俗、消费者心理等多方面影响，“变”是零售业不变的真理。随着消费主力人群结构的变化以及消费观念的转变，市场也在与时俱进，推陈出新，逐渐体现出消费年轻化的趋势。

从商业项目整体运营过程来看，一个成熟成功的商业地产项目一方面需要发展商在区域策略制定、项目选址、资产收购和处置、轻资产和重资产的平衡、产品金融化等方面作出针对性规划，另一方面更需要完善的后期经营。商业地产的经营非常讲究团队合作，除了专业，还需要对当地社会有丰富的认知，充分适应本土消费者消费习惯并进行改变，这些都将直接影响商业地产的发展。

二、沪商办用地高溢价出让，看好商住后市

随着上海房价节节攀升，开发商对未来房价上涨的信心也日益倍增，短时间内宅地地王屡见不鲜。在这几近疯狂的市场背景下，8月四宗住宅用地连续被紧急中止出让，上海房地产市场调控政策升级信号乍现。不过，相较于火热的住宅市场，拥有不限购、不限贷且普遍户型较小等优势的商住房开始悄然升温，带动了商办土地市场屡屡出现高溢价成交的现象。

8月上海商业用地供应速度放缓，仅有一宗2.9万平方米商业用地挂牌出让；成交市场一路高歌猛进：8月成功出让9宗商业地块，共计44.2万平方米。其中，上海保华万隆置业有限公司以总价23.05亿元竞得闵行区莘庄镇闵行新城商办地块，溢价率达178.32%；三迪时隔两年溢价183.4%再夺松江国际生态商务区地块，楼板价涨幅近3倍。目前，住宅用地供应比较稀缺，市场需要通过商办用地来补充类住宅物业进行销售，这也成为房企的一种产品配置需求，同时也可以看出市场未来中长期的趋势。另一方面，地处区域中心或者相对来说比较成熟地段、有一定办公氛围地段的地块，地价的风险系数相对住宅来讲要低一些，未来也有上升预期，企业也更愿意在此拿地。

三、8月商业供应缩减，成交平稳均价下跌

8月份上海商业供应量较上月显著缩减仅为10万平方米，环比下跌55.9%，同比下跌65.9%；共计有24个项目入市，其中，位于浦东的中建时代广场供应面积最大。

成交方面，8月上海商业成交面积与前月持平，为18.1万平方米，同比增长82.8%。今年3月以来，上海商业成交放大并在之后的6个月时间内保持稳定；上月成交均价回落至22117元/平方米，环比下跌13.1%，同比上涨2%。8月成交前十的商业物业各产品类型均有涉及，其中住宅配套商铺和商业广场居多，销冠为位于嘉定区的锦银尚都。据了解，锦银尚都位于西上海繁华曹安大商圈，中外商业巨头云集。便捷的交通网络系统以及辐射长三角的3小时车程都市圈，吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市中心区域的西侧聚集，使得西上海商圈更具有投资潜力和价值。