长沙住宅低杠杆投资价值效应明显

文力

长沙和武汉同处我国中部，发展条件相似，二者有很多可对比之处。首先，经济总量。2015年经济总量分别居中部省会城市第二位和第一位，在26个省会城市中分别居第六位和第二位。其次，二者所处的经济结构和发展条件类似。国家统计局公布的数据显示，2015年，湖南和湖北地区生产总值分别为为29047.02亿元和29550.19亿元，居全国第九位和第八位。再次，二者的常住人口、土地面积等指标也较为接近。但是，长沙与武汉的楼市发展水平却不可同日而语。监测数据显示，长沙市楼市的买卖价格、租赁价格以及投资收益率都远低于武汉市。

一、长沙楼市各项指标“落后”于武汉

1.住宅价格

2015年7月-2016年7月，长沙与武汉的住宅价格虽然均呈上涨趋势（见图1），但是长沙楼市上涨幅度远小于武汉。数据显示，截至2016年7月，长沙住宅同比上涨8.56%，而武汉住宅同比上涨24.5%。

2.租金价格

长沙市常住人口730多万，比武汉市常住人口少300多万人，体现在租金方面，随着武汉市经济总量不断跃升，武汉市与长沙市住宅租金的价格呈不断拉大趋势（见图2）。数据显示，2016年上半年以来，长沙与武汉的住宅租金的价格差已由年初的22.14%增加至30.98%。之所以如此，主要原因是武汉市住宅租金价格经历了较大的增长。其中，武汉市住宅租金同比增长20.26%，长沙市同比只增长了8.17%。

3.投资收益

作为衡量楼市收益率最重要的指标，中金标准数据Reivi100指数显示，2016年7月，武汉市的指数为315.89，长沙市的指数为228.11（见图3）。

而同期武汉与长沙二手住宅的投资收益率分别为36.94%和13.39%。这说明，2015年7月-2016年7月，武汉和长沙住宅投资价值已经远超同期银行存款利率以及各类理财产品的平均收益。武汉市增幅一年内已经超过1/3，幅度惊人。

二、长沙楼市的后发优势开始显现

虽然武汉市住宅市场各项指标均优于长沙，但是，价格传导效应是楼市重要的规律。目前，这一规律已经开始显现（见图4）。

图4显示，2016年第二季度以来，长沙市二手住宅成交量已经开始稳步超过武汉，月均超过武汉1000多套。这一方面得益于长沙经济的快速发展，以及中央及长沙市政府出台的各项房地产市场的扶植政策。另一方面，与长沙市长期以来价格横盘低位整理的价格开始受到传导作用而启动增长有关。之所以如此，与投资性资金的寻找尘洼地、追逐利益的本性有关。这种行为虽然一方面会拉高长沙本地房价，但同时亦会带动当地房地产市场的发展以及政府收入、居民就业的增加，对于长沙这样一个长期以来房价居各省会城市排名较后的城市来说，是个对各方面都比较好的开端。当然，房价涨幅应当控制在合理区间之内，否则，对城市发展带来的负面效应也是不容小觑的。

长沙与武汉的楼市走势有点像天津与北京楼市的走势比较。但两者不同之处在于，北京与天津所处的位置仅是两市而言，而且，北京与天津同处于京津冀发展带，两市距离远小于长沙和武汉。但长沙和武汉同样地处“一江两岸”发展带，长沙市目前的经济发展虽然还不如武汉市，但发展也不错，随着长沙市城市建设质量的提升，外来人口的数量会逐渐增加，界时，长沙住宅价格将进入上升阶段。

三、武汉与长沙楼市的投资价值比较

如果单纯的从城市经济总量的发展角度考虑武汉与长沙楼市未来的价格增长问题，武汉与长沙似乎都有较大的增长区间，尤其是目前处于价格洼地的长沙。

如果从单纯的投资赚取利润的角度的衡量问题，则由于两市目前均处于上升期，均有可能比前期房地产市场已经经过较大涨幅的城市，如杭州、南京等地取得更大的收益。具体增长的幅度还要看当地城市建设质量以及就业设施对外来人口的吸引力。

但如果从最低资金杠杆的角度的角度考虑问题，由于长沙楼市价格较低，以最小的资金撬动最大的收益长沙比武汉的可能性要大很多。