物流地产目标成本控制的关键环节（三）

周建成

七、合约规划

合约规划是物流地产项目进行目标成本控制的关键环节之一。具体来说，物流地产商应该科学合理地编制物流地产项目的合约规划，明确物流地产项目的标段划分原则，并依照招标计划和出图深度确定相应的招标方式和计价模式，最后还应该对数以百计的合同分门别类，形成清晰的合同结构及类别体系。

（一）合约规划编制

物流地产项目的合约规划实质上是描述如何根据既定的条件确定物流地产项目的招标策略。具体来说，物流地产项目的合约规划主要包含标段划分、招标日程安排、分解成本（子）目标、合同结构、合同形式及发包模式等方面。一般而言，物流地产商应该在物流地产项目目标成本审批通过后的两周内编制完成，并实现与招标计划、财务管理、工程管理的统一和对接。物流地产商应该伴随物流地产项目的推进，例如，从方案设计到扩初设计概算，再到总包进场，由主干到次枝逐步完善物流地产项目的合约规划。

物流地产项目合约规划的完善进程一般分为三个阶段。在第一个阶段，物流地产商应该在物流地产项目建筑方案设计内部审核通过后的两周内完成物流地产项目的标段划分。在第二个阶段，物流地产商应该在标段划分后，结合扩初设计概算，将物流地产项目目标成本按标段拆分和细化。在第三个阶段，物流地产商的招标工作小组应该按照初定的标段划分、项目执行计划，结合设计出图、招标采购周期、各标段工期等，确定主要标段的招标采购日程。一旦物流地产项目施工总包单位定标后，物流地产商应该审核总包单位在施工组织设计中提出的对甲供设备采购、指定或独立分包（幕墙、消防、弱电、绿化等标段）的最终进场日期要求。物流地产商的招标工作小组应该按照施工总包单位要求的目标日期逆向校核、安排、细化前续工作，最终确定指定分包、甲供物料等的招标日程。

（二）标段划分原则

物流地产商的招标采购工作应该根据物流地产项目的出图计划和工期要求等，考虑分期分段实施，以达到缩短开发周期、提高资金周转率的目的。

物流地产项目在划分标段时，物流地产商应该遵循以下五个主要原则。其一，责任唯一性原则。物流地产商为了避免合同界面不清、责任界定不明、价格难以锁定等问题，应该推行总包管理或主分包责任制，即减少合同分拆过细的问题，确保合同责任的唯一性原则。其二，资源整合原则。物流地产商应该对于同一项目不同时间段的相似工程尽量采用续标或一次性招标形式，避免一个项目同类工程的反复招标。其三，续标原则。在同等条件下，物流地产商为了便于现场管理协调，应该优先考虑已在项目施工（且反映良好）的承包商，或总包下属分公司安排续标。其四，避免标段过小原则。物流地产项目标段划分应该注意有利于竞价与工程管理，避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益（管理费比例过高）而报价提高。其五，避免标段过大原则。物流地产商应该避免标段过大导致工程不能按时竣工或品质下降。

（三）计价模式

物流地产商应该依照物流地产项目的招标计划和出图深度，确定招标方式和计价模式。一般而言，物流地产项目常用的计价模式有三种，分别是工料单价法、综合单价法（定额组合价）、综合单价法（全面市场），三种计价模式各有利弊和使用的适用范围。

（四）合同结构及类别

每一个物流地产项目的投资建设都意味着由数以百计的合同组成。概括而言，所有合同可以分为四大类，十六小类。就大类而言，物流地产项目的合同可以分为工程服务类、设计类、工程施工类和工程货物类。

1.工程服务类

物流地产项目的工程服务类合同主要包括前期咨询、招标代理、工程监理、造价咨询和其他服务等五个子类别。其中，物流地产项目的前期咨询主要包括可行性研究、日照分析、交通影响分析、地质灾害评价、水土保持评价、环境工程评价、文物勘探、高层建筑超限审查等。物流地产项目的前期咨询和招标代理对应的成本科目是物流地产项目的开发前期准备费中的报批报建增容费。工程监理对应的成本科目是开发间接费中的工程管理费。造价咨询包括工程量清单编制和结算审价，对应的成本科目为开发间接费中的工程管理费。其他服务包括环境监测、基坑围护检测、桩基检测、建筑工程一切险、第三责任险、档案管理、个人专家、规费或保证金，对应的成本科目为开发间接费中的工程管理费。

2.设计类

物流地产项目的设计类合同主要包括工程勘察、规划设计、建筑设计、专业设计和设计咨询等五个子类别。其中，工程勘察是指地质勘察。建筑设计包括建筑概念设计、建筑方案设计、建筑扩初设计、建筑施工图设计。专业设计包括室内装修设计、室外景观设计、基坑围护设计、外幕墙设计、钢结构设计、供配电系统设计、雨污水系统设计、建筑室外总体供水系统设计、抗震设计等。设计咨询包括钢结构顾问、幕墙顾问、施工图审查。物流地产项目的设计类合同全部对应的成本科目是物流地产项目开发前期准备费中的勘查设计费。

3.工程施工类

物流地产项目的工程施工类合同主要包括施工总包、指定分包和独立承包三个子类别。其中，物流地产项目的施工总包主要包括物流地产项目的土石方（含挖土、运土和围护）工程、主体工程、机电工程、外门窗工程。土石方（含挖土、运土和围护）工程对应的成本科目为主体建筑工程费中的基础工程。主体工程对应的成本科目为主体建筑工程费中的结构及粗装修。机电工程对应的成本科目为主体建筑工程费。外门窗工程对应的成本科目为主体建筑工程费中的外部装饰工程。

物流地产项目的施工指定分包主要包括钢结构工程、幕墙（铝板、玻璃）工程、弱电系统供货及安装工程、消防工程、泛光照明供货及安装工程、室外雨污水管网工程、消防环管工程和暖通工程。其中，物流地产项目的钢结构工程对应的成本科目为物流地产项目主体建筑工程费中的结构及粗装修。幕墙（铝板、玻璃）对应的成本科目为主体建筑工程费中的外部装饰工程。弱电系统供货及安装工程对应的成本科目为主体安装工程费中的弱电系统。消防工程对应的成本科目为主体安装工程费中的消防工程。泛光照明供货及安装工程对应的成本科目为绿化环境费中的室外照明泛光。室外雨污水管网工程对应的成本科目为库区管网工程费中的室外给排水系统。消防环管工程对应的成本科目为库区管网工程费中的室外消防环管。暖通工程对应的成本科目为主体安装工程费中的通风空调系统。

物流地产项目的施工独立承包主要包括试桩工程、桩基工程、桩基监测及基坑检测工程、场地平整工程、临时道路工程、临时接水工程、临时接电工程、施工围墙工程、绿化景观工程、市政-供热管网引入接驳、敷设工程、市政-燃气工程、市政-室外自来水管网工程、市政-供配电及电力接驳、敷设工程、市政-开关站和变配电站供货及安装工程、市政-电信网络工程、市政-有线电视系统工程、卫星电视系统供货及安装工程。其中，物流地产项目的试桩工程、桩基工程和桩基检测及基坑检测工程对应的成本科目为物流地产项目主体建筑工程费中的基础工程。场地平整工程、临时道路工程、临时接水工程和临时接电工程对应的成本科目为开发前期准备费中的三通一平费。施工围墙工程对应的成本科目为开发前期准备费中的临时设施费。绿化景观工程对应的成本科目为绿化环境费中的硬质景观工程和绿化工程。市政-供热管网引入接驳对应的成本科目为库区管网工程费中的室外采暖系统。市政-燃气工程对应的成本科目为库区管网工程费中的室外燃气系统。市政-室外自来水管网工程对应的成本科目为库区管网工程费中的室外给排水系统。市政-供配电及电力接驳、敷设工程和市政-开关站和变配电站供货及安装工程对应的成本科目为库区管网工程费中的室外高低压线路。市政-电信网络工程、市政-有线电视系统工程、卫星电视系统供货及安装工程对应的成本科目为主体安装工程费中的弱电系统。

4.工程货物类

物流地产项目的工程货物类合同主要包括材料供应、材料供应+安装、设备供应、设备供应+安装四大类别。其中，物流地产项目的材料供应主要包括钢筋、薄壁方箱、外墙面砖、地砖、踏步砖、外墙涂料、电缆、室内墙地砖、室内装饰涂料、门锁五金、拉手五金等。材料供应+安装主要包括防火门工程（含钢木制、防火卷帘门）、进库门工程（含普通卷帘门）等。设备供应主要包括水泵及其控制柜设备供货、不锈钢水箱材料供货、高压开关柜设备供货、配电箱设备供货、干式变压器设备供货、直流电源柜设备供货、箱式变压设备供货、低压柜设备供货、风机（通风、防排风）设备供货、空调冷水机组供货、空调箱、空调末端设备供货、冷却塔设备供货、热交换器设备供货。设备供应+安装主要包括发电机组供货及安装工程、中水处理工程、电子公告屏、交通设施供货及安装工程。

就物流地产项目工程货物类合同与成本科目的一一对应关系而言，钢筋和薄壁方箱对应的成本科目为主体建筑工程费中的结构及粗装修。外墙面砖、地砖、踏步砖、外墙涂料对应的成本科目为主体建筑工程费中的外部装饰工程。电缆对应的成本科目为主体安装工程费中的电气工程。室内墙地砖、室内装饰涂料、门锁五金、拉手五金对应的成本科目为主体建筑工程费中的室内精装修。防火门工程（含钢木制、防火卷帘门）、进库门工程（含普通卷帘门）对应的成本科目为主体建筑工程费中的建筑及附属工程。水泵及其控制柜设备供货、不锈钢水箱材料供货对应的成本科目为主体安装工程费中的给排水工程。高压开关柜设备供货、配电箱设备供货、干式变压器设备供货、直流电源柜设备供货、箱式变压设备供货、低压柜设备供货对应的成本科目为主体安装工程费中的电气工程。风机（通风、防排风）设备供货、空调冷水机组供货、空调箱、空调末端设备供货、冷却塔设备供货、热交换器设备供货对应的成本科目为主体安装工程费中的通风空调系统。发电机组供货及安装工程对应的成本科目为主体安装工程费中的发电机供货及安装。中水处理工程对应的成本科目为库区管网工程费中的室外给排水系统。电子公告屏、交通设施供货及安装工程对应的成本科目为绿化环境费中的室外零星设施。

八、工程量清单

工程量清单是物流地产项目进行目标成本控制的关键环节之一， 也是物流地产商进行目标成本管控的一项重要工具。具体而言，物流地产商要明确工程量清单的种类，明晰工程量清单的目标，做好编制工程量清单的准备工作，做到工程量清单界面的清晰划分。

（一）工程量清单种类

物流地产项目的工程量清单主要分为两种类型，一种是模拟或暂估工程量清单，另一种是固定工程量清单。模拟或暂估工程量清单适用于因招标时间紧迫，物流地产商使用扩初图纸以单价合同确定总包单位的清单。固定工程量清单适用于物流地产商依照施工图编制的以总价包干合同确定总包单位的清单。一般来说，如无特别说明，工程量清单是指固定工程量清单。

（二）工程量清单目标

物流地产项目的工程量清单不仅是对拟招标工程的一次统一量化，而且是对限额设计的全面检验，亦是日后工程进度款支付及竣工结算的依据。因此，物流地产项目工程量清单的编制工作必须确保同时达到五个方面的目标。其一，工程量计算的准确性。其二，编制内容、工作界面与标段、招标范围的一致性。其三，文字描述的清晰性。其四，计价方法与合同约定的适应性。

（三）工程量清单准备工作

物流地产商在编制工程量清单前必须做好以下五项准备工作。其一，物流地产商要明确招标范围和标段划分。其二，物流地产商要确定计算范围和计算规则。其三，物流地产商要具有相关标段全套施工图纸、设计说明及目录。其四，物流地产商要明确甲供料范围和暂定价标准等。其五，物流地产商要确定相对应的成本控制子目标分类格式。

（四）工程量清单界面划分

由于建筑师一般不会顾及标段划分，同时，各地市政配套单位（电、自来水等）管线引入的深度亦不尽相同。因此，物流地产商为了避免在不同清单内的重复计价、不差错、不遗漏，应该特别注意工作量清单的界面划分。

九、标底编审

物流地产商应该在向造价咨询公司委托物流地产项目工程量清单编制工作的同时，一起委托该造价咨询公司承担标底编制工作。物流地产商要确保被委托的造价咨询公司所用的计算标底的资料（工程量清单、发给投标人的所有补充和修正资料、报价方式等）与招标及投标人所掌握的资料一致，其以过去已经积累的大量相似工程回标信息为基础，以一至两项最新或最近的相似工程回标价格资料为参考，并对照、比较、分析人工、物价价格指数，以及技术规范、标准与规格而给出的计价。

十、评标工作

评标工作是物流地产项目进行目标成本控制的关键环节之一，是由开标、技术评标、商务评标、询标、定标等一系列承前启后的关键环节组成的系统工程。

（一）开标

物流地产项目投标单位的回标形式分为书面回标和电子回标两种，常用方式为书面回标。投标单位必须在指定时间内按时回标，回标文件必须严格将技术标、商务标分开封装。只有对于那些招标时间短、特急、投标单位在外地等特殊情况下的招标项目，方可考虑采用电子回标形式，电子回标必须回复至物流地产商指定的电子邮箱。开标工作必须在回标当天完成，原则上不得隔夜开标，且必须做到统一开标。技术标原则上应以暗标形式发给评标人。

（二）技术评标

物流地产项目技术评标的一个重要内容就是对投标单位安排的投标标段的项目经理的面试。项目经理面试结果将作为定标的重要决策依据之一。若经物流地产商面试确定的项目经理在进场后因施工单位自行更换，则施工单位必须按照合同约定缴纳罚款。对于幕墙工程、钢结构、基坑支护工程等需要二次深化设计的招标项目，技术评标工作可以采用外聘专家方式进行评标。

（三）商务评标

物流地产项目商务评标工作主要包括商务标清标、检查投标文件完整性、算术复核、量价比较分析，以及编制完成评标报告等。在商务评标时，物流地产商应该逐一核查报价文件中是否存在漏报、少报、多报、计算错误及汇总错误。对于商务标中一些需要参考技术标的项目的评估，例如对于脚手架等开办费和措施费的报价项目等，则需要物流地产商结合技术标一起评定，以便做出正确的评估。物流地产商应该对入围的投标单位的报价文件进行深入的分析、比较和评估，比较分析投标单价、总价的合理性、完整性，并将其与历史数据（或类似项目）、目标成本、限额设计、主材含量指标等进行对比分析，并对政府性规费、地方性措施费用、农民工工资保证金、代扣代缴费用、地方性材料价格把控、工程承包范围界定等进行审核。

（四）询标

物流地产商在评标过程中如果发现以下六种情况，则需要向投标单位发出询价问卷。其一，投标报价文件中出现漏报、少报、多报、计算错误等现象。其二，投标单位对招标文件不理解而造成报价错误。其三，物流地产商要求增加、减少或修改原招标文件中的内容。其四，物流地产商希望通过投标单位的再一次竞争来降低投标价格。其五，物流地产商需要获得投标单位对招标文件及合同条款的进一步确认。其六，物流地产商需要投标单位进一步澄清的其他问题。在紧急情况下，物流地产商可以就上述问题与投标单位进行口头上的沟通，以取得一致意见，并将双方确认的事项列入中标确认书中，由投标单位给予确认。

（五）定标

物流地产商应科学择优，综合考虑技术与成本的平衡，分析研究平面图及经济技术指标、投标总价对比表、重要分项工程指标分析表、经济指标分析表、单价分析表等，以物有所值、性价比高为最终的定标原则。

十一、工程变更

减少工程变更是物流地产项目进行目标成本控制的关键环节之一，也是物流地产商提升目标成本管控能力的重要保障。导致工程变更的原因有很多，例如，由于设计的错、碰、漏、缺引起的工程变更；由于设计单位不熟悉当地标准而引起的无效成本；由于招商工作滞后，客户变更引起无效成本；由于新、旧版图纸管理混乱等设计不当、定位变更和图纸管理等因素而引起的现场变更签证、设计变更过多、墙体砌筑反复拆除、已完工程拆除整改等工程变更。

为了减少工程变更，物流地产商应该加强设计管理，保证图纸的质量；应该要求设计单位熟悉当地规范、标准；应该通过图纸会审、施工图交底，尽量在施工前把设计错误或不合理予以改正。同时，物流地产商应该控制现场变更签证。一般来说，由于工程变更而引起的累计净增加值占合同额的比例应控制在5%以内。对此，可行的解决方案是完善招标条件。对涉及施工过程中可能发生的变更范围，在招标时均须列出清单报价。工程量清单评标时必须明确综合单价的合理范围（如平均价的上限5%，下限-10%），对于明显偏差的子目必须要求投标单位进行调整，以保证中标后能够实施。另外，物流地产商还应加强图纸设计深度管理。

十二、成本数据库

建立成本数据库是物流地产项目进行目标成本控制的关键环节之一，也是物流地产商提升目标成本管控能力的重要抓手。物流地产商应该根据自身开发建设的一系列物流地产项目的众多工程合同、甲供材料合同、设备合同、结算价、施工图预算和标后核对价等数据资料，建立物流地产成本数据库。一般而言，物流地产成本数据库应该由造价指标数据库、定标数据库、模拟清单数据库和综合单价数据库等四大数据库组合而成。

（一）造价指标数据库

物流地产造价指标数据库是物流地产商基于各类物流地产项目的产品类型，测算其主体工程、采暖、通风空调、发电机、消防、弱电、专业设备安装工程、库区绿化工程、供电、供水、供气市政配套工程等各分项工程的造价指标和工程含量，积累造价指标数据，形成的物流地产造价指标数据库。造价指标数据库包括招标造价指标表、标后核对后的造价指标表、结算后的造价指标表。

简而言之，对于物流地产商而言，建立物流地产造价指标数据库具有五大用处。其一，有助于物流地产商用以跟踪在建项目的动态成本。其二，有助于物流地产商用以检验项目的限额设计指标。其三，有助于物流地产商用以为拟建项目（拟拓展项目）提供成本测算依据。其四，有助于物流地产商为招标定价合理性评判提供参考。其五，有助于物流地产商用以与项目成本后评估进行比对。

（二）定标数据库

物流地产商应该在物流地产项目各合同定标后，将回标分析数据入库，建立物流地产定标数据库，为在建物流地产项目的动态成本控制提供数据支持，为类似物流地产项目工程的招标提供参考比对值。

（三）模拟清单数据库

物流地产商应该根据自身开发建设的一系列物流地产项目的主体工程、采暖、通风空调、发电机、消防、弱电、专业设备安装工程、库区绿化工程、供电、供水、供气市政配套工程等众多各分项工程量清单资料，建立物流地产模拟清单数据库。一旦建立起了物流地产模拟清单数据库，则当物流地产商再次面临要依据物流地产项目建筑方案设计图纸进行模拟清单招标时，便可使用物流地产模拟清单数据库快速方便地编制出用于招标的模拟工程量清单。

（四）综合单价数据库

物流地产商应该将自身开发建设的一系列物流地产项目各个合同的综合单价录入数据库，形成物流地产综合单价数据库，为物流地产商以后评标、变更核价提供类似或相同工程量清单综合单价数据，以便比对和参照使用。