“银发时代”房地产的机遇

杨超

据7月11日民政部公布的《2015年社会服务发展统计公报》显示，截至2015年底，全国60岁及以上老年人口2.22亿人，占总人口的16.1%。其中65岁及以上人口14386万人，占总人口的10.5%。预计到2020年，老年人口数将超过2.43亿，人口占比超过17%，到2050年老年人口将达到4.83亿人，占总人口的34.1%（即每三个人中就有一个老年人）。65岁以上的老年人口将达到3.6亿，占总人口比重超1/4，事实证明我国已提前进入“银发时代”老龄社会。随着人口预期寿命的延长，将会有越来越多的城市高龄老人。人口的老龄化，一方面带来了“未富先老、未备先老”等诸多社会矛盾和养老问题；另一方面，也带来了相关产业的商机和发展。

一、“银发时代”催生养老产业经济发展

2013年7月，民政部颁布《养老机构管理办法》《养老机构设立许可办法》正式实施。从此，我国形成三种基本养老方式，即居家养老、社区养老和机构养老。当然，除了这三种基本养老方式还有乡村养老、基地养老、合居养老、异地养老、旅游养老、钟点托老、以房养老、置换养老、售房入院养老、租房入院养老、售后回租、招租养老、消费养老及其他新型养老方式。

为解决当前养老服务业日益突出的矛盾和问题，推进经济持续健康发展。2013年9月，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的意见》指出“在养老服务事业和产业投融资、用地、津补贴、税收减免等方面出台一系列政策，扶持养老产业发展”。2014年2月，住房和城乡建设部、民政部等部门联合印发了《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》，要求“各地要结合老年人口规模、养老服务需求，明确养老服务设施建设规划，并将有关内容纳入城市、镇总体规划，加强区域养老服务设施统筹协调，推进城乡养老服务一体化”。再者，为鼓励地方盘活存量用地用于养老服务设施建设，2014年4月，国土资源部下发《养老服务设施用地指导意见》，规定“只有与老年人生活直接相关、专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用的土地，方可确定为养老服务设施用地”。不仅厘清了“养老用地”的适用范围，有利于对目前涉及养老用地的开发建设所产生的乱象加以清理。同时，也在一定的基础上免收土地年租金或土地收益差价，将降低此类投资者的成本。社会力量参与养老产业开发，利好未来社区养老模式的成熟。

此后，2015年的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》提出加大对养老服务业发展的财政资金投入；《养老产业专项债券发行指引》支持发债企业按照国土资源部《养老服务设施用地指导意见》有关规定，以出让或租赁建设用地使用权为债券设定抵押；《开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》指出针对社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目重点支持申请国家开发银行贷款支持。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》重点强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等，对产业发展有较大推动作用，在养老金融政策落实中或仍亟须相关法律和政策予以配套支持。

二、“银发经济”催热“养老地产”

有分析认为，未来15年内，养老产业市场规模超过10万亿元人民币，并成为中国最大的产业。目前每年为老年人提供的产品还不足500亿元，尤其在养老住宅供应方面的短缺。这也说明，进入老龄化“银发时代”后，不仅催生出可观前景的养老产业，也使楼市的供求关系必然出现本质性的变化。

毋庸置疑，随着转型和调控的深入，各地不断出现房价下跌消息和房地产企业“钱荒”窘境，加之“以房养老”的出台，决定了“养老地产”的实际需求和未来发展趋势。这使得不少房地产企业主动或被动的进军养老产业，目前国内已有超过80家房地产企业进入“养老地产”领域，在开发项目中引入了“养老地产”“老年社区”等概念。客观而言，真正的专业养老社区寥寥无几，目前国内尚未出现达到国外发展程度的专业养老社区（照料型社区和关怀型社区）。其实，早在2011 年，国内就出现一波“养老地产”热潮和追捧。而更早之前的2005年，中国老龄事业发展基金会发起的“爱心护理工程”，便吸引了近40家民营企业挂靠在该基金会之下，开发与老年护理有关的地产项目。此后，对老年住宅、老年地产关注的房地产企业日益增加。由于目前尚无具体而成熟的盈利模式，在进入“养老地产”的众多房地产企业中，不乏为盘活问题土地，甚至借“养老”之名而圈地的普通地产项目。

另外，一些险企也纷纷出手拿地，进军“养老地产”。但背后却隐藏着以“养老地产”名义低价拿地，获取国家补贴，借公益之名牟利之实。对此，民政部副部长窦玉沛表示，“养老地产属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业是面向家庭提供居家服务，面向失能、半失能老人提供护理服务，在床位等硬件条件和护理人员等软件方面都有相关要求，而养老地产不能满足相关条件。不会将养老地产纳入养老产业进行管理，也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠”。此言一出，业界戏称“养老地产”如同“无人认领的孩子”。

由于“养老地产”由重“地产”转向重“服务”，服务设施的投入成本在整个项目中所占比重逐渐加大。有业内人士表示，经营“养老地产”短期内难以有回报，也导致了融资难的问题，而后期服务体系一旦跟不上，将带来很多麻烦。也有很多人担心，房地产企业涉足“养老地产”更多的是噱头，只是用于获得市场关注度。当然，“十三五”对养老产业的支持与鼓励有助于养老产业的发展。在市场机会与房地产企业转型的推动下，“养老地产”的开发还是会迎来新的机遇与挑战。

三、“银发时代”房地产企业如何掘金养老产业

随着“银发时代”的到来，房地产企业越发重视被业内称为“隐性刚需”的“养老地产”。

房地产企业欲掘金养老产业，首先要厘清何谓“养老地产”（笔者更愿意将“养老地产”称之为“养老住区”或“老年住宅”“适老住宅”）。虽然，从“老年住宅”“老年住区”演变而来的“养老地产”很早就兴起，但目前仍没有对“养老地产”概念进行准确定义和界定。“养老地产”是地产吗？答案是否定的。从根本上说，“养老地产”是与以住为需求不同，其重点是“养”，其本质是服务（提供支持、照料、护理等相关服务），其核心是运营（通过运营来获得增值、升值）。“养老地产”不等于养老，所谓的“养老地产”只是养老产业的一个载体，其涉及金融、地产、服务、医疗、保险等多个领域，跨度非常大。故，严格意义上说是服务产业，是专供老年人居住的其集居家养老、社区养老和全方位医疗保健与生活服务相结合的住区养老住宅模式。

客观而言，目前国内颇具规模、运营成熟且能实现盈利的纯“养老地产”项目屈指可数。其多数是基本围绕地产而盈利，非是靠养老服务、后续运营管理服务和增值服务等来盈利的。因此，养老产业承载了更多的是社会责任属性。而“养老地产”也非仅是“养老+地产”简单的业态组合，其与纯商业性质的复合地产项目不同。开发真正的“养老地产”的重点在于打造产业链，打造一种可持续发展的开发、经营模式。同时，完善包括医疗保健等相关服务。房地产企业不仅要完成从硬件产品生产商到软性服务提供商的角色转换，还要完成从地产开发商到“城市运营商”的角色转换。作为“城市运营商”需要在社会责任和追逐利益方面找到平衡点，这就意味着将淡化其企业自身利益。所以，真正的“养老地产”项目并非任何房地产企业都能做的。

综上所述，老龄化社会的到来，势必带来消费结构的变化。养老产业并不等同于“养老地产”，其只是养老产业的一个环节和载体。对于房地产行业而言，无论是否涉足养老产业，其住宅设计如何适应老龄社会，如何满足老年人的住房需求，已成为其所面临的、迫切需要考虑的问题。而未来十年，养老市场将从“被动养老”向“主动享老”转变。房地产企业若来开发“养老居住产品”，其相比政府主导的公益型养老项目，其更能将产品贴近社会化、市场化。尽管“养老地产”的发展道路充满了不确定性，但养老产业必是房地产业又一次转型升级的机遇与挑战。