百亿“地王”之后的楼市变局

张宏伟

8月17日，融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万元/平方米的名义楼板价，14.3万元/平方米的可售面积楼板价，创下全国楼板价“地王”。对于上海楼市来讲，“地王”频出之下的楼市政策走向会向哪方面走？。

笔者认为，在上海、南京等地楼市新政密集出台的市场背景下，当前一二线楼市发展过程中存在两大干扰因素，一是“地王”，二是“类住宅”。

一、“地王”频现背后的系统性市场风险

以上海为例，从上半年走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来“地王”频出，因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升，“地王”成为干扰一二线楼市回归理性的一项非常重要因素。

此外，从当前土地市场特征来看，今年以来“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在一二线城市的土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像上海青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”的方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“地王”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于一二线城市土地市场来讲，一旦楼市进入调整阶段，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

二、“类住宅”市场的火热，政策面存在收紧的可能性

同样以上海为例，“沪九条”限购从严后，办公产权的公寓式办公（类住宅产品）迎来火热的局面。有数据显示，截至8月14日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为115.25万平方米（3月底是159万平方米），按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至5.88个月（3月底是10.6个月），在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价的类住宅）因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至6个月以下，市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低，这类产品的价格也呈现上涨的态势。“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。

正是由于如此，一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品，导致“类住宅”销售较好，占到商办市场的大部分份额，虽然起到积极去化商办市场库存的作用，但是也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作，引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看，由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施，当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注，如果市场也出现过热的状态，不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。

三、下半年一二线楼市政策走向的五点预判

第一，“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了地方调控政策的执行效果。当前，热点一二线城市的调控政策不断出台，而从官方表态来看，必须长期坚持调控，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。因此，这也暗示接来下热点一二线城市要加大政策的执行力度，从严调控。

第二，上半年热点城市的土地出让量确实不多，下半年或将加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。

第三，既然有“地王”频现的现象，那么下半年也势必会有相对应的“控地王”的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。

第四，“商改住”继续推进，以改善以居住为目的的市场供求矛盾，同时，针对“类住宅”产品出现投资过热的现象，不排除效仿北京，推广出台限购类措施。

第五，楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致，但是作为次要因素的中介公司有可能还会被查出一批，在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为。