“学区房”涉嫌虚假宣传， 业主怒告开发商

欧阳峰

生活中，为了不让孩子输在起跑线上，许多家长不惜负债购置名校学区房。然而，最让家长们担心的是，买到的房子并非如开发商所宣传的那样配置了名校教育资源。

夫妻“捡宝”，

签约名校学区房

在上海工作多年的赵刚，自2008年与陈梅结婚后，一直住在公租房内。2013年年初，眼看儿子即将上幼儿园，赵刚夫妇愁眉紧锁。陈梅提议说：“干脆就买套学区房吧。”

2013年2月28日晚，赵刚夫妇忙完家务后看电视，上海教育电视台《今日房产》栏目正推介上海佳明房产经营公司（以下简称佳明公司）在上海市闵行区某科技园区新开发的楼盘。在主持人的询问下，置业顾问侃侃而谈：“佳明公司看中科技园区版块的三大特点——教育、科技和生态。关于教育，我们这边有闵行大学城，其中包括上海交通大学和华东师范大学闵行校区等全国重点大学。我们项目的西侧就是华东师范大学附属幼儿园、小学、初中和高中……”

这期专题片，让赵刚和陈梅看得心花怒放。他们想，轮流帮忙照看孩子的双方父母都已年迈，很不方便。如果能买上靠近名校的学区房，不仅接送孩子十分便利，还坐拥优质教育资源。

第二天一早，他们就迫不及待地赶往售楼现场。让他们惊喜的是，房屋起步单价每平方米仅1.4万元，而相距不足一公里的另一家楼盘，每平方米是3.5万元。售楼小姐笑盈盈地递上了宣传书，只见封面上“全阶段精英教育，足不出园读名校”的字样格外醒目。内页上的“让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园至大学……”等一系列描述，更让他俩乐开了怀。赵刚和陈梅一致认为这处楼盘是闵行区重点示范性学校的学区房。

3月16日，赵刚夫妇与佳明公司签订了上海市商品房预售合同，购买了一套102平方米的三居室，首付38万元，并办理按揭贷款，总价款149万多元。该合同特别注明了广告宣传不列为合同的附件或组成部分的条款。但这没有引起赵刚夫妇的质疑，同时，合同中也没有明确违约责任。

业主惊愕，

开发商涉嫌虚假宣传

签订完房屋合同，赵刚夫妇一面静候房屋落成的佳音，一面到教育部门打听学校配套情况。上海市闵行区教育局明确答复，尚未对该小区进行教育资源配置，更没有开发商所宣传的“名校附属学校”这一说法。尽管如此，赵刚夫妇考虑，学校配套是迟早的事，这处楼盘价格也确实便宜，就没有向佳明公司提出异议。

12月26日，赵刚夫妇终于拿到了新房钥匙。2014年1月，上海市闵行区教育局发文明确，该小区对口幼儿园、小学不是电视节目和宣传书中所称的名校附属幼儿园和小学。赵刚立即找来了佳明公司售楼处，质问管理人员：“电视上明明说的是名校附属学校，为什么偷梁换柱？”经理耸了耸肩：“教育资源的配置，公司说了不算，最终是由政府来定，你懂的。”经理还指着售楼宣传书最后一页一行小字说：“你看，这里写着‘宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准，而咱们签订的合同中并没有说名校配套呀！”

赵刚十分恼火，便建立了QQ群，与其他业主抱团维权。但是，经过几个月的努力，开发商并没有给出说法。紧接着，赵刚和其他业主向上海市工商行政管理局闵行分局投诉。该局经过查处认定，佳明公司的确存在虚假宣传的情况。

8月24日，上海市工商行政管理局闵行分局对佳明公司作出处罚决定，其主要内容为：佳明公司违反了我国《广告法》第四条的规定，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传的行为。为此，该局根据《房地产广告发布暂行规定》第三条规定，决定对对佳明公司罚款20万元。

不甘被欺骗，

业主起诉维权

工商行政处罚决定生效后，佳明公司并未对给赵刚等业主说法。陈梅愤愤不平，劝说赵刚：“咱们买这套房子本来就是为了能让孩子上好学校，并方便接送。现在却泡汤了，开发商不应该赔偿咱们吗？”赵刚虽然心中没底，但决定再找佳明公司讨说法。

从2015年3月起，赵刚联合其他业主与佳明公司交涉。公司每次都敷衍回应，说需要等待高层研究。8月底，公司召开业主见面会，一名副总经理振振有词地说：“请大家看清楚，售楼宣传书上白纸黑字写着‘解释权归开发商，现在我们的解释是，售楼宣传书、电视节目不是购房合同的一部分。”闻此，赵刚等人立刻宣布：“我们法庭见！”

9月15日，在与其他业主商量后，赵刚夫妇率先共同具名将佳明公司告到了上海市闵行区人民法院，要求佳明公司赔偿合同违约金10万元。

在法院开庭审理过程中，佳明公司声称，赵刚和陈梅是基于价格的差异才选择与售楼处签订的合同，其在购房前完全可以对学校的配套问题自行向教育部门核实。而上海教育电视台《今日房产》栏目里投放的广告，是主持人询问，而非销售人员自主陈述，且合同中注明广告宣传不作为附件，故公司不存在任何违约的行为，不同意原告的请求。

2016年4月28日，上海市闵行区人民法院依照我国《合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条的规定，作出佳明公司支付赵刚、陈梅违约金1万元的判决。

赵刚、陈梅不服判决上诉后，6月29日，上海市第一中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。

（文中人物均为化名）

律师点评

本案的争议焦点是：开发商在电视广告和宣传书上的名校学区房宣传是否属于合同要约？开发商需要对其虚假宣传行为承担违约责任吗？对此，我的分析是：

首先，佳明公司的宣传内容应当视为合同要约。我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，佳明公司在电视台的栏目广告及宣传书的宣传中，关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对赵刚夫妇购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，该行为符合要约的基本特征。

其次，佳明公司的虚假宣传行为构成合同的根本违约。佳明公司就其对口学校的宣传，经行政处罚决定书中认定，构成了利用广告对房产销售作虚假宣传，且教育部门最终确定的对口学校也非其宣传材料的学校。故佳明公司的虚假宣传构成对合同的违约。同时，《解释》第三条也规定：“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”虽然佳明公司商品房预售合同中载明广告宣传不列为合同的附件或组成部分，但系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，是无效条款。

最后，本案应由法院根据具体情况酌定赔偿违约金额。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于开发商无权决定配置教育资源，因此本案的违约责任只能采取赔偿损失的形式。鉴于合同中未对佳明公司的这种违约责任有明确约定，且房屋建造时教育部门的答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，故上海市闵行区人民法院判决佳明公司应支付1万元违约金是合理的。

王 坤（江苏恒强律师事务所主任）