住宅土地70年使用权续期可否“费改税”

顾伯琪

关于商品房70年使用权问题，一直困扰着产权人，温州住宅土地使用权20年到期，率先碰到问题的实质，要缴纳房价市值的三分之一，引发全民关注。

中国70年住宅土地使用权的出现缘于1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》，该法意图：不改变土地的国有性质；让土地使用权可转让与交易。70年大限应出现在2056年，当初参与制定的人把难题推给后人。当时许多问题在探索，商品经济已经提出，市场经济地位还没有确立，提出国有土地可转让交易使用权是一大进步。

使用权问题是国家与个人利益关系的调整，是重大的公共决策，涉及百姓每家每户的利益。最近制定的《中华人民共和国物权法》也没有说清楚，留下模棱两可的概念。现在的问题是，土地拍卖时高价者得，笔者的理解应该是包含土地产权价了，结果还只是使用权。开发商买下使用权让渡给了个人，这个使用权到期后不能再重复卖给产权人，也不可以续费，改革的思路要费改税，大限到期不存在期限了。

笔者建议费改税，供参考，改革制定法规要体现成本最低原则，普惠制原则，操作最简单原则，要把复杂的事情简单化，不论使用权期限长短，到期后缴纳地产税。地产税征收，依据住宅建筑面积，不是依据当前市场房产的市值，多层、高层根据占地面积分摊，别墅根据占地面积征收。税率与房价、地段、市值脱钩，与城市的收入平均水平挂钩，一线城市高点，二、三线城市低点，以此类推。

费改税的目的体现为初次分配讲能力，再次分配讲公平，有多套房的多缴税。征收的税金，专款专用，取之于民，用之于民。税收的一部分弥补养老金，养老金开源节流，取之不尽，用之不竭。