个人住房交易环节税收新政解析

朱永忠

【摘 要】本文对国家关于房地产交易环节契税营业税优惠政策所要解决的问题、其中的亮点和问题进行了分析，并对新政的时间、手续和实施范围等问题进行了分析。

【关键词】个人住房交易；契税新政

2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（以下简称《通知》）（财税〔2016〕23号 ），对房地产交易环节个人购买房屋契税、个人出售房屋营业税的优惠政策进行了调整，该项调整极大的降低了税负，从另一方面说，间接促进活跃市场，进一步推动了房市的发展。

一、新政策主要内容

1.契税方面

（1）关于家庭唯一住房

原政策规定家庭唯一住房必须是容积率、面积、交易单价均符合规定的普通住房。新政策对容积率和交易单价已不再限定，不区分普通或非普通住房，凡是住房面积符合规定的均可享受优惠。

（2）关于税率

对于首套住房，新政策统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。

对于第二套改善性住房，新政策规定90平方米及以下的税率是1%；90平方米以上的税率是2%。

2.营业税方面

（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，政策不变，仍全额征收营业税。

（2）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，不再区分普通或非普通住房：即对个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，由原按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税调整为免征营业税；对个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，政策不变，仍免征营业税。

二、新政策需要注意的事项

1.时间问题。《通知》明确自2016年2月22日起执行，也就是说个人凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳个人住房转让营业税、契税，符合规定税收优惠条件均可享受新政策。

2.手续问题。《通知》要求根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。

3.实施范围。《通知》明确北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。

三、对新政策的一些思考

1.新政策的目的是什么？《通知》里仅仅是根据国务院有关部署，而没有相关目的。在2016年住房和城乡建设部重点工作中则提到要大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展；鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。从这里面可以看出新政策出台的一些原因。当然还有更深层次的原因，据有关研究结果显示，2010年左右，我国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着我国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量、房增速将递减。加上美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，因此新政策意愿是：去库存，促进二手房销售，这是2016年的经济重点之一。当然仅靠降税是远远不够的，还需要更多的相关政策，比如更为实在的降价，或者为房地产企业减负。

2.新政策范围问题的缺陷。《通知》明确北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。为什么要剔除上述地区？主要是目前这些地区城市房价仍在上涨，这或许就是暂不实施新政策的原因所在。但是一项优惠政策造成地区执行标准不一，除了造成地区不公平之外，还有可能会适得其反，造成凡勃伦效应，即价格越高越没有优惠就越有人买。

3.新政策存在“亮点”。《通知》明确暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。这里第一次在税收政策中提到个人征信系统，而在财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）中就没有提到这点。其实早在2014年国家发展改革委、国家税务总局等21个部门签署合作备忘录联合惩戒税收违法失信行为，经过税务总局和人民银行的授权，税务总局稽查局和人民银行征信中心签署了《关于对重大税收违法案件信息交换利用合作备忘录》，为部门之间及时建设信息交换机制打下了良好基础。2015年6月国家税务总局纳税服务司在《税务系统积极推进纳税信用体系建设》提到税务总局已将2013年至2014年全国的425件重大税收违法案件信息推送至20个联合惩戒部门，形成了惩戒失信的良好氛围。国家互联网信息办公室通过网络媒体将税收违法当事人信息全网推送，掀起舆论高潮，增强了联合惩戒工作的影响力和威慑力。中国人民银行征信中心已将税收违法当事人信息纳入征信系统，供金融机构在融资授信时参考使用。由此可见，个人征信系统将成为加强税收征管的有利举措。