“互联网+”时代下的房地产行业发展新思路

任艺

摘 要：经济形势的转变以及互联网时代的来临，使得传统的房地产模式已不再适用，房地产行业正在寻求新的发展路径。互联网正在全面渗透房地产整条产业链中，从前期项目的投资、定位，到后期的营销及运营，互联网都在不同程度的与房地产相结合。帮助地产商解决资金问题，实现轻资产模式。通过线上与线下的互动，收集大数据分析客户的行为模式，对项目进行更精准的定位、有效的营销及提供更全面的服务。本文从互联网与地产结合的角度，详细阐述了互联网带给地产行业的创新及转变，提出了地产行业发展的新思路。

关键词：互联网；房地产；转型；轻资产模式；O2O模式

一、引言

伴随地产市场“黄金时代”的终结，地产商迎来了新的“白银时代”，传统的房地产开发模式在今后不再适用，房地产暴利时代一去不回，中国的房地产开始进入一个更新更成熟的阶段。在“互联网”时代的大背景下，伴随金融环境的改变、利润水平的下降，引发了新的开发模式——轻资产发展模式。与此同时，Online To Offline的商业模式，也在房地产开发的不同阶段发挥着很重要的作用。传统的模式逐渐被市场淘汰，伴随各行各业互联网思维转型的浪潮，房地产业也在积极寻求转型。在未来，轻资产模式、O2O模式将如何影响中国房地产市场走向，这是所有地产商最为关心的问题。

二、时代背景下的“互联网+房地产”结合

传统地产商的重资产运营模式，是地产商依托自有资金投入支持商用物业开发，占用较大现金流。重资产的模式受房地产的周期影响较大，在房地产市场火爆时，现金回款很快。一旦房地产进入紧缩期，单靠重资产模式，已经很难盈利及扩大开发规模，因此地产商寻求新的突破，也就是强调向轻资产模式转型。什么是轻资产？轻资产指利用外部资源，减少自有资金的投入，将主要资源集中于利润最高的阶段，实现利润最大化。一些轻资产及互联网公司，通过互联网加入到地产投资的渠道中，而传统的重资产房地产企业也希望借助互联网来实现轻资产模式的转型及运营。

“互联网”与地产的结合，正在改变这一传统格局，大多地产商乃至整个行业正在向轻资产的方向转型，房地产企业更多的专注于自身的优势以及核心赢利点。

纵观房地产行业从拿到土地到项目开发、定位及运营的整条产业链，互联网可以从不同的阶段融入进来，从而改变了整个行业。

三、互联网正在全面渗透房地产整条产业链

（一）项目前期投资阶段，开发商轻资产模式试水

从地产项目前期投资来看，早期开发商前期投资资金主要来自于银行贷款，或结合券商进行融资。但随着经济紧缩，银行系统也收紧了地产放贷，融资成本在不断增加。如果不寻求创新，寻找新的融资方式，地产商将面临生存危机。

地产行业目前的现存的轻资产运营模式主要有两种。第一种，地产直投模式，地产商把项目打包分割，与外部投资基金、保险公司等机构投资者合作。地产商自身转型为运营商，负责项目的规划、开发及运营管理等。第二种，是众筹模式，地产商通过收集市场上过剩资金来筹建资金，众筹对象为企业的债务。

在国内，地产商主要通过以上两种模式筹集项目资金，实现轻资产运营。中国市面上的众筹，也称为P2P金融，主要是通过互联网运作完成的。投资者买入第三方金融机构发行相关的理财产品，投资者赚得利息，第三方抽取一定百分比作为收入，地产商则使用此笔资金进行开发运营。在国外，众筹的涉及多种类型，包括存在争议的股权众筹，在国内此类方式受法律限制。但随着相关法律的完善及健全，未来众筹模式还将越来越丰富及专业。

（二）项目定位阶段，大数据将改变传统模式

在项目定位阶段，过去的操作方法通过问卷调查，得出数据结论，这种操作结果往往有限，中间任何一个问题则会产生数据上较大的偏差。而现在通过大数据，地产商可以获得潜在客户的信息，并按照客户的需求偏好，完成项目策划定位。

例如，在住宅定位方面，通过建立目标客群数据库，可以在项目开始建设前，获悉客户对面积区间、户型结构、小区配套商业、停车位及物业管理的需求偏好，从而根据需求来开发住宅产品，提升销售。可以看到，通过互联网可以将客户的信息从线上转移至线下，应用到具体操作并指导设计开发。

在商业定位方面，可以通过大数据的收集，获取消费者的基本特征、消费习惯及消费偏好，从而指导商业品牌调整及招商策略。利用大数据地产商及运营商可以对潜在的目标客户及市场动向进行精准的预测，从未根据大数据提供的消费者信息对商业进行规划及调整。大数据的运用将颠覆地产商的传统定位模式，互联网化将成为未来趋势。

（三）项目营销阶段，借助互联网开启新的营销模式

融入互联网的营销模式，与传统的通过电视、报纸、户外广告等模式不同，线上的营销模式更加的精准及有效。地产商在项目营销时，更多的选择结合O2O的营销模式，解决了购房者在购房、装修等资金方面的问题，同时完成了品牌宣传。通过线上的宣传，捕捉潜在目标客户，将其转移到线下购房，是近些年地产商结合互联网不断尝试的营销手段。

除了O2O，众筹也在营销阶段开始进行尝试，互联网营销的手段不断的创新和增加。众筹模式中，对于地产商最大益处是可以节省营销成本。通过让渡较少利润空间，提升品牌知名度及品牌效应。通过众筹平台，增加了购房者与地产商之间信任，参与众筹的潜在购房者，一般是对项目有一定的偏好的，这种方式产生的商业价值远远高于普通的市场调查。同时作为融资的手段，筹集资金时间短且成本较低。

伴随互联网不断深入人们的日常，地产营销开始通过微博、微信等社交软件传播。根据2015年互联网中心数据显示，包括微信在内的社交通讯软件的使用率高达92%。可以看到通过这些新的传播模式，可以将营销广告精准的投放到平台上，提高了广告的效率及影响度。如此颠覆传统媒介的形式，对于地产商能力是一个挑战，需要地产商有较强的创新逻辑和实践能力，同时对技术及大数据也有较高要求。

（四）项目运营阶段，嵌入大数据的O2O模式改变运营模式

随着互联网与地产的逐步融合，在运营管理阶段O2O模式也被广泛应用。从住宅上看，通过互联网业主可以在线上提出要求，反馈到线下随即物业管理部门提供相应的服务。O2O的渠道包括项目开发的APP，论坛等，开发商通过线上线下与业主紧密联系，深入的了解业主服务需求，并可以提供管理日常清洁、维修、家政等增值服务，提升服务水平。

从商业上看，通过O2O建立一个开放的平台，可以搜集人流量、消费习惯、消费数据等大数据，从而进行数据分析，分析消费者喜好和需求，更好的调整业态及布局，在营销上同时兼顾到精准投放广告及宣传工作。在商业上，创新的市内定位技术的出现将O2O与大数据的结合发挥到了极致。通过与无线通讯等多种技术结合，可以实现室内空间中的定位监控。商家可以通过定位监测到消费者单店停留时间，消费业态偏好，交易数据等，通过O2O真正实现了大数据分析，结合大数据分析结果可以更好的为消费者提供服务。

四、“互联网+房地产”的轻资产模式下，退出机制的创新

前面提到在项目前期投资阶段，互联网的结合实现了轻资产转型。那么对于项目后期资产退出模式，也同样可以借助互联网的实现轻资产下的退出机制—资产证券化。

传统地产开发结束后，或以全部销售结束，或以地产商自持，统一对业权进行管理。自持可以掌控项目的经营权，保证项目的总体定位及良好运营，但同时需要占用地产商大量资金，在前期培育阶段，靠租金收益盈利有限，回收期较长，一般在3-5年。结合互联网的轻资产模式，可以较好的解决这一问题，利用资产证券化-商业物业租金收益为标的基金（REITs），实现轻资产化过度，解决资金退出问题。通过新型的金融工具，减少了开发商的资金压力，地产商可以将更多的资源投入到资产管理及增值服务上，从前期到后期实现向轻资产模式转型。

五、结语

开发商已经在“互联网+”的时代下开始探索轻资产及O2O的模式，可以看到，互联网正在房地产全产业链的不同阶段对其进行影响和改变，从前期投资、定位到后期的营销及运营都在转变及优化。传统的线下房地产开发、经营模式已经不再适应这个时代，结合线上、线下的新型创新模式正在崛起。在互联网时代下，房地产行业也进行细分，地产商不再集投资商、建设商及运营商为一体，行业逐渐细分及外包。且地产商可以和金融机构、电子商务等机构合作，提高效率产生更大收益。可见，地产与互联网的结合对整个行业在整合资源、模式创新、盈利及资本运作等方面都产业了一定的影响。

互联网是这个时代的标签，各行各业都在不断的摸索新的发展路径。在目前的市场环境下，房地产+互联网的发展在未来的一段时间内还将处于不断摸索创新的阶段。未来还将有更多的创新模式融入到地产行业中来，从而改变房地产行业的游戏制度。（作者单位：中国人民大学）

参考文献：

[1] 李延凤.地产商业新模式—轻资产[J].商场现代化， 2012（11）：45-45.

[2] 沈建忠.互联网+时代房地产发展思考[J].城市开发， 2015（12）：1-1.

[3] 严跃进. 互联网+时代的房地产业发展—“互联网+”风口下房企如何顺势而为[J]. 城市开发， 2015（5）：55-57.