警惕房地产加剧中国经济“脱实向虚”

万喆

2016年可谓“房地产之年”，一、二线城市房价纷纷领涨，高潮纷呈，涨幅屡创新高。与此同时，一些房价过热频出限购等调控措施，但收效甚微。

值得警惕的是，“地王”频现，不但上海、深圳这种“有空间”的城市高歌猛进，二、三线城市的“地王”也屡见不鲜，甚至出现地价明显高于周边房价的怪象。坊间，各种限购与不限购的传言与非传言满天飞，竟然闹出了离婚率与购房率齐飞的荒谬场景，值得政策制定者反思。

中国的房地产多年来成为“永恒的话题”，核心就是：涨？或是不涨？事实上，2014年开始，中国房地产已经进入较为低迷的状态，成交量和新开工数都呈现出明显的萎缩趋势。而这种态势，也非常正常，毕竟在近十五年来，房地产的价格可谓日新月异，创造了足够多的经济奇迹，创造了足够多的个人财富奇迹，创造了足够多的企业财富奇迹。任何一种经济发展，都有周期问题，而在周期之中，总会面临着市场波动带来的繁盛和出清，这是一种供需关系的自我调节，是市场规律的一部分，在市场中的产品和服务，都在这规律中，房地产，照道理说，概莫能外。

但值得警惕的是，中国房市仿佛成为了一个脱离经济规律的“异数”，十年涨十倍而不显现出疲态，涨幅增速远高于经济发展速度、居民收入增速，甚至也将货币放量远远甩在身后。从理论上来说，刚开始，的确是因为中国市场从计划经济放开，房产市场市场化首先面临的是前几十年没有被消化的需求，犹如堰塞湖爆发，产生了级数上涨效应，是可以理解的。然而，随着时间推移和经济发展，尽管城镇化步伐在不断推进，城镇对居民的吸收程度以及居民的收入涨幅都显现出明显的收敛，对于房地产价格已然难以起到实质上的支撑作用，甚至业内都慨叹中国房地产将告别黄金时代。

必须看到，由于房价畸高，房市对于实体企业资金产生了虹吸作用。实体企业，即使做得相当优秀的，其年收入还不如一套房子几个月的周转交易。因此资金当然对房地产趋之若鹜，弃守事业阵地，“脱实向虚”倾向非常严重。同时，房地产带来的财富效应使经济成本不断上升，场地、人工都在急速涨价，实体经济收益捉襟见肘，谁还搞实业？所以，房地产的过度扩张造成了其“一家独大”，将经济的良性平衡破坏殆尽。

纵观历史，全球各国的经济危机往往是始于房地产泡沫，但每一次他们都在危机迫在眉睫时仍坚信“这次不一样”。结果发现，每次都一样，都是资产泡沫带来的实体经济萎缩，纸上财富盛行，而当社会财富与社会价值离差过大，劳动创造和劳动所得差距过大，经济决然不能可持续发展，大厦将倾不过是早晚之事。

当前的抢房潮不是一个好现象。这不仅说明货币发行可能过于宽松，而且货币流动并不顺畅。当前货币发行量并不少，但在市场中的流动资金却与发行量相当不匹配，民间投资增速已经下滑到负值，M1与M2一度出现剪刀差扩大，都说明实体经济在进一步受到挤压，“脱实向虚”倾向愈加严重，即使进行货币政策的支持，也不能缓解实体经济的困境。对整体经济而言，这显然是一种负面信号，也是与当前的改革方向完全相悖的。

目前中国企业处于高负债低杠杆，主要原因是房地产价格处于高位，资产价格作为分母很庞大。但看看近几个月，居民贷款几乎成为了上月贷款的全部组成。说明企业状况不太好，而杠杆转嫁给了普通居民成为当下不争的事实。而这与国家民生政策也是背道而驰的。

当前的抢房潮不仅说明在货币宽松下的资产荒，也说明居民对于经济未来的走势呈现出极为缺乏信心的态势。房地产已被当作是一种保值措施成为家庭资产配置的首选，一方面是认为它永升不降，另一方面是害怕货币贬值带来的财富缩水。这种恐慌心态推高了房产价格，显现出普通民众对于经济发展未来前景的无信心，这种市场预期，对当下的经济转型升级和深化改革极为不利，容易成为社会和经济不稳定的导火索。

当前的抢房潮不仅说明普通居民对于传言的偏听偏信达到了草木皆兵的地步，也说明他们对政策的不信任程度达到了一个顶峰，这些都是房地产与经济关系的长期扭曲的结果，有改革呼声，少改革行动。当前，结构性改革处于关键时期，这种民间的不信任会给改革带来掣肘。

房地产并非天生大毒瘤，它本来也是经济发展的重要组成部分。但是，要想让它与实体经济一起健康起舞，就必须遏制贪婪的欲望，放弃短期效益，甚至需要壮士断腕，将之拖到正常轨道上来。

（作者系中国黄金集团首席经济学家）