论房地产市场可持续发展的战略思考

李林英

摘要：作为一种全新的发展理念，可持续发展要求人类的各类生产经营活动一方面能够满足现代人的要求，另一方面又不能对后代人的生存空间和环境造成危害。建筑行业是我国国民经济发展的基础，同时也是我国能源消耗量最大的行业之一，因此房地企业在经营过程中更需要注意可持续发展的理念。在满足工程质量的基础上，房地产企业在项目建设过程中应合理有效地开发利用资源，实现长期持续的产业增长及其结构优化，既保证现代人对于房屋建筑的需求，同时又能够维护其资源的供需平衡和良性循环。

关键词：房地产市场；可持续发展；建筑能耗

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）022-000-02

一、房地产业可持续发展理论的内涵

房地产具有自然资源的基本属性，同时又是人们生活所需的基本保障。房地产企业的可持续发展涉及到社会、自然、资源以及经济等多方面因素，具体包括以下几点：

1.房地产业与社会协调发展

作为人类生活和发展的空间，住宅建筑对于人类的生存有着重要意义。住宅建筑与全世界所有人类的生活都息息相关，涉及到衣食住行的各个方面，是社会经济发展的重要指标。住宅建筑在城市和乡村发展中有着不同的类型，因而房地产行业的可持续发展将会直接影响到社会的稳定、健康发展。

2.房地产业与经济协调发展

可持续发展是我国社会主义经济发展的核心理念。房地产行业在我国现阶段的经济结构中起到了支柱型的作用。因此，只有房地产行业中的各企业都遵循可持续发展的理念，将可持续发展纳入到企业发展的长远战略中去，才能确保我国社会主义经济的可持续发展。

3.房地产业与生态环境

我国传统的建筑工程项目建设中，对于环境的危害非常大，许多项目在建设完成之后周围的生态环境出现了寸草不生的情况。而房地产项目的建设地点多在城镇中心地段，施工中的噪音、粉尘、排水以及废气等污染将直接影响到城市的生态环境和人们的健康。因此，在房地产项目建设过程中需要充分考虑到生态环境问题，将房地产行业与生态环境协调统一发展，是房地产行业可持续发展中的重要组成部分。

4.房地产业与资源高效利用

土地是房地产行业发展的基础资源保障，而钢筋、水泥等常用的建筑材料也是房地产行业发展中必不可少的物质资源。这其中，土地作为一种宝贵的不可再生资源，必须得到高度的重视，并且尽可能地提高土地资源的利用效率，这样才能充分确保房地产行业的可持续发展。

二、房地产行业可持续发展的对策

1.树立可持续发展理念，合理利用资源

我国房地产企业起步较晚，发展速度迅猛，这其中有许多中小型企业在发展过程中，单纯地以获得经济效益最大化为战略目标，无视企业发展中的生态环境、资源利用效率以及建筑能耗问题，为我国经济的可持续发展埋下了众多的隐患。为此，现代化的房地产企业应当首先树立起可持续发展的理念，将企业的长期稳定发展与社会的可持续发展联系起来，从规划设计、可行性报告、项目建设以及后期的住宅营销等全过程进行严格的控制，综合运用环保和节能新技术，充分利用太阳能、风能等自然能源，降低项目建设中对不可再生资源的消耗，提高能源利用率，增加住宅产品的技术含量，增加居民生活的舒适度，提高居住环境质量，使房地产开发进入可持续的良性循环发展。

2.构建多元化的融资渠道

（1）发行企业债券。企业债券指的是企业遵循我国相关的法定程序，发行并约定在一定期限内还本付息的一类有价证券。现阶段，我国中小型房地产企业数量众多，而这些企业绝大多数都缺乏上市融资的实力。为此，这部分企业可以结合自身情况，考虑发行融资期限较长、利率略高于银行贷款利率的企业债券，以此来缓解企业运营过程中的资金压力。通常来讲，企业可以自身直接发行债券，在资本市场上直接融资，也可以通过房地产投资信托机构代为发行，将资金集中后再转给企业。

（2）实现融资抵押产品证券化

与发达国家的房地产金融市场相比，我国房地产金融市场面前仍是以一级市场为主，不存在真正意义上的二级市场。为此，在未来的行业发展中应以现有的多种风险较高、价值较大融资抵押产品为依托，逐步建立并完善二级市场。企业可以考虑将住房抵押贷款、信贷资产以及项目权益等融资抵押产品重新予以评估和打包，推出新的金融衍生投资品，在二级市场管理中实现公众对房地产企业的直接投资，以便于公众能够享受到房地产企业发展所带来的经济效益。通过融资抵押产品证券化，不仅可以将流动性差、收益稳定的资产转变为流动性强、收益较高的证券产品，同时还能够有效提高银行的流动性，起到分散风险的作用。

3.完善税收和信贷措施

合理的税收机制是国家调控房地产行业的重要途径。首先，对于房地产市场中的投机行为，可以通过循序渐进的税收杠杆来抑制短期的炒作。例如，对增值税、资本所得税征收20%—50%，对炒房所得课以重税，从而抑止房地产投机行为。同时，政府部门还可以通过对不动产的税收调整来实现对收入分配差距、财产差距调控和合理分配的目标。其次，提高房地产开发的贷款项目门槛。银行在办理贷款业务之前严格审核企业的资质，降低银行贷出资金在开发资金中所占的比例，从而有效防范银行资金。最后，在消费者按揭购房贷款项目上，针对按揭购买经济适用房的消费者可以适当降低首付比例，而对于高档商品房则适当提高首付比例，则可以结合不同地区的实际情况，以及所购房屋的总价进行综合考虑提供出多种贷款方案供消费者选择。另外，还应当严格审查消费者的购买目的，对于购置多套房产的适当提高利率，反之则适当降低利率。

4.建全保障性住房服务体系

健全保障性住房服务体系，应继续深化住房供给制度、消费制度、分配制度、住房产权制度以及住房管理体制的改革。在推进居民住房供应市场化进程的同时，还应当针对社会群体中的中低收入家庭建立住房保障制度，理顺经济适用房、商品房、廉租房、二手房和农居多层公寓建设和管理体制，逐步形成针对中高收入家庭提供中高档新建商品住宅，针对低收入家庭提供中低档普通商品房、经济适用房和廉租房的两级住房体系。针对不同的层次需求提供不同的居住选择。例如，政府提供廉租房给城市中的最低收入家庭；而针对普通的低收入家庭，则供应经济解困房。针对城市中的中低收入家庭，在符合准购条件下购买经济居住房。

与此同时，政府部门还需要根据中低收入家庭对经济适用房的需求程度，适当增加经济适用房的供给力度，同时控制经济适用房的供应对象，住宅标准、供应范围和分配方式，提高经济适用房交易门槛，使政府提供的经济适用房真正能解决当前中低收入家庭和困难群众的住房问题。另外，在经济适用房中，政府部门可以每年安排一批政策性房源，专门用于解决特困户家庭的住房问题。并且在建立住房租赁市场过程中，调整住房租赁与销售之间的协调比例关系，逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系，以适应不同支付能力家庭需求，真正意义上实现“居者有其屋”的住房保障目标。

三、结论

房地产行业是我国国民经济中的支柱型产业，对于GDP增长具有较强的带动作用。而房地产行业的发展又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。所以，在复杂的市场经济环境中，只有通过合理的规划、计划、行政、法律和经济等宏观手段，才能有效引导和保持房地产市场繁荣稳定发展。

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