居民拼命买房，企业却在大笔囤钱

居民拼命买房，企业却在大笔囤钱

贷款创造存款，通过高速增长的杠杆，居民的信贷化为了企业的存款。企业手持现金，却只能被迫增持活期存款。其长此以往，必然加重经济的空心化。

房地产公司钱都花不出去

8月22日，万科、中海这两家中国最具标杆意义的房地产公司，在同一日召开了上半年的业绩发布会。这两家公司，是中国最好的两家房地产公司。一家规模最大，世界500强。一家最能赚钱，净利率多年全行业第一。中海第一次出现了现金流为正的情况，持有现金超过了1100亿港元。截至6月底，万科的有息负债为914.6亿，净负债率14.18%，处于很低的水平。

看这上半年的数据，说明了什么？

中国最好的两家房地产公司，钱都花不出去。万科一直认为：每年的买地金额占当年销售金额的40%-60%，是一个比较恰当的比例。过去5年，万科每年的买地金额也基本都遵循了这一标准，大概都保持在下限40%左右。

但是，按照40%这个标准，万科今年上半年的买地款应该在700多亿，现在还有300亿没花。中海应该是400亿港元，也只花了一半。

卖了房子，赚了钱，却没有再继续投资，都趴在账上，当活期存款。是不想花钱？是花不出去。因为，想买的地太贵，不敢买。能买到的地卖不掉，还是不敢买。

这1年多以来的市场，对于万科、中海这样的高周转公司，都是非常尴尬的：三四线城市土地多，又便宜，但市场在去库存，房子不好卖。一二线城市房子好卖，但土地少，地价又太贵，冒然杀进去，你买下的可能不是一个巨大的财富，而是一个巨大的包袱。

居民连夜排队买房、放弃小长假看房的故事屡见不鲜

话说到这里，一个很有讽刺性的场面出现了。我国去年底开始高调推行房地产的去库存，期望全国尤其是三四线城市的房子能够赶快卖掉，拉动经济增长。但是现在三个季度过去了，三四线城市的库存还在去，一二线城市的地价房价倒是涨得不像话了。资本没有流入三四线城市帮助加快去库存，反而掉转头全部杀向了一二线。

结果就是三四线的房子卖不出去，地也还是卖不出去。而一二线的城市，房子涨得普通人买不起了，地也涨得开发商不敢买了。

所以别看2016年上半年，地王那么多。但是真正大型的房地产上市公司，并不怎么激进拿地。万科、中海基本都被迫撤离了一二线城市的土地公开市场。

万科董秘朱旭说：万科上半年没有拿一块地王。不拿地王，这是万科一贯的策略，背后展示的谨慎投资理念，中海的郝建民表达的是同样的态度。

不单是这两家公司，凡是走快周转、大规模的千亿级公司，基本都消失在了今年上半年的土地市场上。巨无霸房企在减弱买地投资，倒不是出于对房地产前景的悲观，而是展示出一个大的问题：在一二线城市，房企过往的通过公开市场拿地的策略，走到头了。

这两年，土地市场一个基本的事实是：一线、强二线的城市，掌握在政府手里的增量地块，已经越来越少了。大量的土地，要么是沉淀在企业手中，要么是需要通过旧改来释放，也就是说，整个一线、二线的房地产土地，也都将会快速地走向存量盘活的阶段。

这个状况下，一二线的城市政府只要拿出一块地来出让，基本就都会是地王。碰到央企大规模的重组带来的非市场因素，碰到一块儿，就更加剧了地王潮。

居民财富配置的“再地产化”

地产销售飙升，财富回流房地产。15年以来地产销售大幅走高的背后，则是居民财富配置的“再地产化”。15年以前，居民财富配置整体呈金融化、去房地产化。但15年下半年以来，存款利率下行令定期存款吸引力下降，而房价猛涨则驱使居民再次进入房地产市场，上半年商品房销售额同比增速超40%。

贷款升存款平，居民加杠杆买房。居民财富配置“再地产化”导致居民贷款增速大幅走高，而居民部门加杠杆从银行大笔举借资金，通过房地产市场流向了企业部门。分析人士测算，今年上半年新增房贷与新增住宅销售额之比达到55%，已超过美国、日本历史峰值。贷款创造存款，通过高速增长的杠杆，居民的信贷化为了企业的存款。此外居民买房也导致了居民储蓄分流，使得居民存款增速持续低增。

企业（尤其是房地产企业）手持现金，却面对着不断降低的定期存款利率和实体投资回报率，只能被迫增持活期存款。其结果是企业活期存款增速远高于定期存款增速。长此以往，必然加重经济的空心化。

客观上，高房价和过去较长时间的房价上涨预期，已经成为中国经济中多种问题和困境的一个“纠结点”。因为高房价，制造业的劳动力成本随之上升，面临着产业和就业流出的危险；因为房价上涨，大量资金由实业向房地产行业转移；因为持久的房价上涨预期，货币政策的传导机制阻塞，逆周期调控的效果越来越差。同时大量资金沉积在房地产上，长远来看也会增加整个金融体系的风险；因为高房价，城镇化进程受阻，数以亿计的农民工居无定所，家庭长期两地分离，带来一系列的社会问题。更重要的是，因为房价上涨，中国社会的收入不平等和财产不平等日益加剧。房地产甚至已经成为一道无形的鸿沟，把人群分为有房者和无房者两类。

如果任由这种趋势发展，社会的公平感、正义感会被扭曲，年轻人依靠劳动和智慧创业兴业的热情会遭受打击，人们会无所适从。

（《中国经营报》2016.8.24、新华网2016.8.24等）