探究“营改增”对房地产行业的影响

李英

摘要：为使税收政策能在新时期得到进一步完善，我国于2011年正式推出了营改增试点改革，随着新政策的稳步开展，房地产行业也加入到新政策改革的行列中。营改增实施的初衷是为了避免营业税重复征缴，优化税收环境，从而降低房地产企业税负。然而新政策在实际应用过程中，存在些许问题，使房地产行业的营改增并没有达到预期效果。本文就以房地产企业的自身特征作为切入点，分析营改增在落实的过渡阶段对房地产企业带来的影响，并针对这些影响问题提出几点完善建议。

关键词：营改增；房地产；影响；成本；税收

2015年5月我国正式将房地产纳入到营改增改革的范围中，房地产行业要想实现长远发展，就必须紧跟改革步伐，顺应时代潮流。营改增这一税改政策的开展目标是为了进一步完善税制，减少税负，然而新政策在实施过程中，仍存在一些问题，使房地产行业受到一定影响，这些影响既可能是正面的，也可能是负面的，只有积极抓住正面影响，避免负面影响，才能使房地产行业在营改增这一新政策改革的背景下，实现可持续发展。

一、房地产行业的特征概述

（一）资金投入大，开发周期长

房地产行业在进行项目开发时需要投入大量资金，这些包括土地使用费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共建筑配套设施费、资本化利息以及后期的管理费等，这其中土地使用费的所占比例最高，大约能占总投入的30%-50%左右[1]。此外房地产开发项目以获得土地使用权作为项目起始阶段，之后要经历勘察、策划、报批、原住户拆迁征地、补偿、施工、竣工、营销等多个阶段，最短开发周期也要在2-3年左右。

（二）融资成本高

房地产项目建成后，需要经过销售阶段才能实现资金回收，此种盈利模式，使房地产企业的资金占用时间长，因此房地产企业就需要在前期筹集大量的资金。因此为保证房地产企业项目的顺利开展，需要采取有效的融资方法，在项目开发前期，实现大量资金融资。

二、营改增对房地产行业的影响

（一）对税负方面的影响

房地产在开发过程中，包括房产的建设开发、销售、分配等各个环节都存在一定的重复征税问题，这也一定程度上增加了税负压力[2]。虽然开展营改增能够一定程度上减少重复征税的问题，但从房地产行业的成本结构来看，土地成本所占比例最大，但当前税收制度下，土地成本并不能进行税负抵扣，所以房地产企业，特别是土地成本较高的一二线大型城市来说，营改增并不能并不能带来土地成本方面的税收节约，甚至还可能出现税负增加的问题。

除土地成本外，建安成本也占据总开发成本的较大比例。建材供应商多为个体户、小规模纳税人，往往不能提供增值税专用发票，且建安人力多为劳务公司派遣或零散的农民工，也没有增值税发票，这都影响了进项税抵扣[3]。此外因房地产行业的建筑周期长，如果企业是在营改增实施以前所购买的原材料及设备，那么此种情况则没有办法取得增值税专用发票，那么也就不能进行进项税抵扣。结合以上多个因素来看，虽然总体来看营改增能够一定程度上降低房地产企业税负，但在实际应用中，可能会因为以上问题，使税负减少幅度并不明显，深入还有可能提高。

（二）对成本方面的影响

建筑安裝行业作为房地产的上游行业，营改增实施以后，建筑安装行业的税负会从以往的税率上升到11%，而建筑安装业的收入盈利已经较为有限，税负上提后，建筑安装行业的税负势必会向其下游行业转移，进而使房地产行业的成本增加。

（三）对存量项目销售利润的影响

在营改增实施以前开工或竣工的项目，不能取得增值税发票，也无法进行税负抵扣，但销售时则要根据11%的增值税新税率上交，这不仅会影响房地产企业的税负，还会对这些项目的销售利润带来严重影响，特别是对资产相对薄弱的中小型房地产企业来说，这一利润压力不容忽视[4]。且目前仍然有很多销售周期超过3年，且仍没有清盘的房产项目，如果对此类项目也都进行营改增一刀切改革，那么必然带来税负不公平问题。

（四）对自持商业物业运营成本的影响

在营改增实施后，对于已经投入运营的房产物业来说，相当于租金税率在没有进行进项税抵扣的情况下，直接由以往的税率升到11%，从而增加其运营成本。

三、营改增改革背景下房地产行业的应对策略

（一）加强供应商管理 及时获取增值税专用发票

营改增实施后，增值税专用发票成为了降低税负的有效途径。因此房地产企业在开展建筑安装工程时，应当尽量选择具备开具增值税发票资质的供应商与建筑施工单位，并要求合作方能够尽量提供足够的增值税专用发票。

此外房地产企业还应强化甲供材料以及劳务派遣等过程中所开具的专用发票的管理工作，并强化发票的保管与抵扣工作[5]。同时要对企业财务人员进行营改增新政策相关知识的培训，确保会计核算等实务操作能够按照新规定进行核算、抵扣，并强化和施工单位的工程竣工决算管理，确保企业能够及时取得足够的增值税发票。

（二）强化房地产开发过程中各业务活动的安排与管理

为积极应对营改增对房地产代理的影响，房地产企业应当对经营活动的各个环节采取科学的安排与管理[6]。识别在新税改背景下各个环节中可能出现的风险问题。并对拿地、建安、融资、销售过程中能够进行增值税抵扣的环节进行预先梳理，计算可抵扣的比例及数额，并加大对这些环节的相关管理工作，确保能够按照预计的抵扣数额实现完全抵扣。此外一些房地产企业会通过业务外包的形式实现税务转移，此种方式虽然具有一定效果，但为了维护企业的品牌效益与质量，需要在强化对外包方的质量监管。

（三）积极涉足商业地产开发领域

房地产开发主要分为住宅与商业两者形式，目前我国住宅地产已经出现较为严重的供大于求的问题，因此消费者占据主导权，住宅住户不可能接受房地产企业提出的伤害其利益的要求，因此住宅开发难以将税负增加转嫁给消费者。而商业地产的消费者主要为商业地产中各商铺的租赁单位，这些租赁单位在上缴租金或购买物业服务时，可以取得增值税发票，从而通过发票进行抵扣，一定程度上填补成本，因此商业地产可以通过借助向消费者转移的形式，缓解税负压力，提升房地产企业的自身利润。

在营改增的改革背景下，房地产企业在这一契机下，积极进行转型升级，从以往单一的住宅开发，向商业地产、旅游地产等多形态方向发展，从而增加风险抵御的能力。

（四）加大精装修房的销售力度

商业地产可通过多销售精装修房，来获取更多的物料、安装增值税发票，并将这些发票统一归入到建筑安装的税收抵扣中，提高税负抵扣额度，提升盈利空间。

（五）开展财会工作改革

营改增全面开展之后，会计核算、科目设置、账务处理都和以往有了较大不同，为积极应对营改增的全新变化，财务人员的工作内容及操作方式都需要进行及时调整。此外还需对企业现有财务系统进行更新与调整，使其与当前财务工作向匹配。

四、结束语

综上所述，本文首先对房地产行业的自身特征进行探讨，之后结合房地产行业的成本构成，与开发周期长等因素，分别从税负、成本、存量项目销售利润、自持商业物业运营成本等方面分析了营改增对房地产行业的影响。最后根据这些问题，从加强供应商管理、强化房地产开发过程中各业务活动的安排与管理、积极涉足商业地产开发领域、加大精装修房的销售力度以及开展财会工作改革等方面提出了营改增改革背景下房地产行业的应对策略，希望能为相关人士提供些许参考作用。

参考文献：

[1]严荣，颜莉，江莉.“营改增”对上海房地产业的影响研究[J].上海经济研究，2015，12：87-96.

[2]钟顺东，钟涵宇.房地产行业“营改增”税负探究[J].企业导报，2016，01：8-9.

[3]贺庆，蔡定凯，梁钟元，杨珊珊，吴禄权.“营改增”对未来房地产行业财务管理影响——基于南宁房地产企业的调查研究[J].现代商贸工业，2015，20：195-196.

（作者单位：宁波维科置业有限公司）