论房地产企业“营改增”财税风险及控制策略

沈颖年

随着经济及企业多样化经营的发展，现行的财税制度的局限性逐步凸显出来。为减少财务管理对企业发展的制约效应。2011年国务院颁发了《营业税改增值税试点方法》[1]。制度一经颁布受到相关部门及企业的高度关注。很多企业都在积极推进“营改增”制度的实施。

一、“营改增”制度及其对房地产企业的影响

“营改增”是指将企业缴纳的营业税改为增值税的一种财税制度。[2]这一制度的实施可以有效规避重复征税问题，提高企业的经济效益，激活企业的市场竞争活力。对于房地产企业来说，“营改增”涉及的领域及主体比较多，不仅涉及房地产业销售、租赁、使用等环节，更是牵扯到房地产生产商、销售企业及物业管理企业等。同时，房地产企业的“营改增”征管制度、征税程序等也较为复杂。再加上，我国不动产行业重复征税问题严重。因此，房地产企业“营改增”改革难度及风险也比较大。一旦处理不好，很有可能会严重影响企业的运营。

二、房地产企业“营改增”的必要性及存在的财务风险

（一）房地产企业“营改增”的必要性

通过对“营改增”及房地产企业的特殊性的介绍可以看出，房地产企业“营改增”不仅是制度改革的内在要求，也是房地产企业财务管理的必然选择。具体来说，主要体现在以下几个方面。

1.“营改增”可以有效避免重复征税现象。营业税是价内税，而增值税是价外税。因此，“营改增”可以避免房地产企业出现重复征税的现象。虽然“营改增”会在一定程度增加房地产的开发成本，但增值税的抵扣特性，可以通过正规增值税专用发票降低房地产企业的税负。虽然这种降低的幅度不大，但是整体上，还是呈现下降趋势的。

2.“营改增”可以有效增加企业效益。房地产企业“营改增”改革将会降低企业的税负。[3]因为“营改增”的主要目的之一就是降低企业的税负。在企业业务量不变的情况下，“营改增”改革后，企业需要支付的税款会相应地有所降低，从而有效缓解房地产企业现金流流通压力，从而提高企业净利润，增加企业的经济效益，促进企业的市场竞争力的提升。

（二）房地产企业“营改增”存在的财务风险

从宏观层面看，房地产企业“营改增”势在必行，而且对于房地产企业的长远发展，具有很大的促进作用。但是在微观执行的过程中，房地产企业“营改增”改革不可避免地会存在一些财务风险问题。

1.在房地产开发的过程中，很多建筑材料，比如沙子、土方、石灰等基本建筑材料、公共配套实施、安装建筑、财务费、房屋装修、土地用等费用构成房地产项目的主要成本，但由于获得途径的不同，很多环节无法获得正规的增值税发票，或者要获得正规发票比较困难，因此在改革推行初期，不可避免会出现企业存货、固定资产将无法被抵扣的情况。而这一问题，正是限制很多房地产企业发展的瓶颈。要消除存货少则1～2年，多则3～5年。因此，“营改增”对房地产企业来说，无疑会带来很大的财务风险，公司增值税税负有可能会出现成倍增长。

2.在改革的过渡期，很有可能会出现，同一个项目在改革前后采用的财务处理方式不一样，导致开发初期增值税的进项税额留底抵扣，而产生前期偷税或漏税、后期多交的现象。这样对财务人员的素质及水平提出了更高的要求，企业财务人员必须要对新旧税制的税务核算、财务核算等问题有全面的了解。这在很大程度上增加了导致财务核算申报不准确、不规范等财务风险出现的概率。

三、房地产企业“营改增”财务风险控制策略

（一）加强宣传培训力度

房地产企业“营改增”作为一项新的改革制度，很多财务管理及会计人员对制度的了解不是很全面深刻。因此，企业要加强对相关工作人员的宣传及培训力度。具体来说，企业可以强制要求相关管理者及财务人员学习《营业税改增值税试点方法》，并对核心的知识点进行一定的考评。其次，“营改增”相关的制度及知识也要加强宣传，宣传的方式可以是发放政策资料，也可以通过企业的内部网站加强宣传，引导相关工作人员自主学习。其次，企业可以定期组织财税人员进行税务筹划、财务处理等专业技能的专项培训，帮助企业财税人员，了解掌握“营改增”改革的内容及实施的要点。另外，值得强调的是，对于企业其他人员，也要加强对“营改增”知识的宣传。

（二）调整企业经营模式

“营改增”改革过渡期，可能会给房地产企业带来资金短缺的问题。因此，笔者建议在“营改增”改革过渡期，企业可以适当调整自身的经营模式。具体可以采用以下几种方式。第一，缩短房地产开发周期，降低资金占用成本。第二，加强企业间的相互合作。通过联合开发、购地、资金拆借、项目股份制等形式开展项目合作，达到降低经营风险的目的。第三，调整房地产开发方向，向高质量房地产方向发展。比如智能化住宅以及环保型园林建筑等。以提高企业的市场竞争力。

四、结束语

通过论文的研究可以看出，“营改增”改革对房地产企业来说有利有弊。利在于“营改增”可以有效控制企业的成本，减免企业的税负，增加企业的效益。弊在于在改革初期会带来一系列的财务问题，增加企业的财务风险。但从长远来说，“营改增”改革对于房地产企业来说利大于弊。企业在推行“营改增”制度时，要加强对财务风险的控制，加强对“营改增”相关制度及政策的宣传培训力度，并在改革过渡期，适当调整企业的经营模式，降低企业的财务风险。

参考文献：

[1]王本宗.房地产企业“营改增”财税风险探讨[J].财经界（学术版），2014（24）：266.

[2]焦婷.房地产企业“营改增”风险初探及應对策略[J].财经界（学术版），2015 （10）：341.

[3]高峰.房地产企业“营改增”财税风险探讨[J].财经界（学术版），2016（03）：268.

（作者单位：连云港国瑞税务师事务所有限公司）