基于“建管不分”的前期物业管理制度的再思考

周宁霞

【摘要】物业服务企业原则上是由进驻小区的业主或者业主大会选择，现实中由于项目前期物业服务以及宣传的需要，一般是由开发商决定。物业企业在利益的驱使下，往往受制于房地产开发商，即“建管不分”，造成后期管理的混乱，业主成为最终的受害者。本文以前期物业管理相关法律为基础，在明确其必要性的前提下，分析现行管理制度与现实不适应的环节，提出匹配目前环境的前期物业管理的对策和建议。

【关键词】前期物业管理；建管不分；管理制度

物业管理作为一种新的业态，在国内仅有二十多年的发展历史。伴随着房地产业的“黄金十年”，我国的物业管理获得了前所未有的发展。在项目的全寿命周期内，物业管理早期的介入显得愈发的重要，这直接与项目的品质和业主的利益相关联。目前有关前期物业管理的问题较多，侵犯业主权益和降低项目质量的事件层出不穷，文章旨在分析形成这种普遍性问题的根源，并探讨约束这种行为的机制。

1、前期物业管理的概述

1.1前期物业管理的时间界定

《物业管理条例》中对我国前期物业管理概念做出了的界定，其第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即建设单位选择物业公司，并签訂书面合同时起，到业主或者业主大会选择新的物业公司并签订新的服务合同为止，这是前期物业管理的起止时间。

1.2前期物业管理的必要性

正是由于前期物业管理的这些特殊性，使得前期物业管理显得尤为重要和必要。

一是能更大程度的完善和优化物业的使用功能。从介入时间可看，前期物业服务自项目投资立项便可开始，物业公司最初作为建设单位的委托单位，参与项目前期经济评价，提供市场定位、掌握潜在客户消费水平及周边物业服务概况等，进而有助于提高投资经济效益，减少投资风险；在设计、施工阶段的介入，使物业的结构设计、功能配置、水电布设、提出更贴合用户需求的建议[1]。

二是接管验收的重要基础。由于物业公司在物业开发的前期介入，在物业验收接管前，便对空间布局、主体结构、管线走向等，特别是隐蔽工程情况的已有全面了解，因此为物业的接管验收打下了基础，使物业管理接管验收更有效进行，也有利于保障正常物业管理阶段小区业主权益。

2、当前我国前期物业建管不分的问题

在现行的前期物业管理制度中，开发商、前期物业公司、小区业主三方权责利是不一致的，由于前期物业公司的选择权掌握在开发商的手中，从而造成物业公司与开发商表面相互独立，实则“前者妥协于后者”，形成 “建管分离”的局面。下面主要从前期物业公司的招标、合同签订及物业接管验收三个阶段加以论述。

2.1前期物业管理招投标由于法律的错位，存在不规范的现象

《物业管理条例》中虽然确定了“建管分离”的基本原则，但其前期物业招标制度本身存在缺陷造成了实际市场上的混乱。

一是前期物业的招标制度上。前期物业管理招标分为两种形式：公开招标、邀请招标。在实际的招投标中，大多数的公开招标却实行着变相的邀请招标。其基本运作模式有两种：一是开发商与意向物业公司事先通气，事先优选。二是物业公司事先与开发商相串通，然后找几家企业进行“陪标”。使招投标活动大多存在于形式上，投标结果便具有了很大的可控制性，不够规范、有效。

二是招标中介市场的缺失。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定招标人可以委托招标代理机构办理招标，也可自行组织招标。自行招标的条件是招标人具有招标经验、编制招标及组织评标的能力，而实际操作中大多数都是有开发商自己组织招标，这也为物业管理的“建管分离”构成了潜在的威胁。

2.2前期物业管理合同及业主临时公约同业主权益相背离现象的存在

前期物业管理合同和业主临时公约是划分业主与物业公司权利义务，规范前期物业管理的根本性文件。《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买卖受人签订的买卖合同应当包含前期的物业服务合同的内容。前期物业管理合同和业主临时公约均由开发商制定并签订，业主并未参与其中，物业买卖受人合法权益规定的模糊性，给开发商和物业公司利用制定这两个文件的优势来侵害业主权益提供了可能。物业公司为获得项目管理权，选择对不当条款妥协。从现行法律规定来看，前期物业合同视为两方当事人合同，物业买卖合同成立后即免除开发商在该合同中的义务，即便发生纠纷，开发商也已置身事外，从而助长开发商签订倾向于自身利益合同条款的侵权行为，将合同风险转嫁给物业公司[2]，成为后期物业纠纷的导火索。

2.3前期物业接管验收不规范

物业承接验收是指物业企业在承接物业时，对物业主体结构安全和使用功能为主的再检验，是物业服务公司正式进驻小区的前提条件和必不可少的环节。而前期由建设单位选择的物业企业，基于利益最大化的追求或者盲目扩大企业规模的需要，往往不能严格执行验收规范。如果建设单位下设了物业公司，也往往内部优先采用，从而物业公司就更难严格执行相应标准规范。物业承接验收过程中敷衍了事，造成后果是，日后物业一旦出现问题，物业公司不但不敢和开发商交涉，甚至会维护开发商的利益与业主分庭抗礼，损害业主利益，同时也为其他物业公司的入驻与接管造成极大不便[4]。物业承接验收中的不按程序、不规范验收，给后期物业服务质量埋下隐患。

3、前期物业管理制度亟待完善

前期物业管理的重要性并不能掩盖其制度本身的缺陷，“建管不分”根源在于缺乏对相关权利的制约，及权利者的自律。开发商掌握对物业公司的选择权，物业管理公司为获得项目的管理权，而采取对开发商妥协。基于目前前期物业管理存在的问题，提出以下设想。

3.1招投标的完善是规范前期物业管理的制度保障

前期物业管理招标问题主要是对开发商权利缺乏制度上的约束。据此提出从以下建议：一、规范招标主体的选择。要有专门的部门对于开发商自行招标的能力进行严格的审核，避免投机现象的出现，从源头上进行规范。二、加强对招标方式及评标过程的监督。招标方式的选择本身没有问题，问题在于实施过程，招标单位对投标单位的歧视以及对投标单位“陪标”行为的监督。评标过程严格审核，防止投标单位为了陪标故意降低其综合实力的行为。三、加强对相关主管部门自身的约束。主管部门是招投标健康环境的维护者，主管部门的自律是通过自身的约束，而对主管部门的监督更多的是来自相关企业的投诉机制、上级主管部门的查处和社会媒体的曝光[5]。

3.2规范前期物业管理合同、业主临时公约中开发商的权责

在前期物业管理合同、业主临时公约中规定开发商的权责，在一定程度上可以减少物业公司与开发商签订非法合同的行为。开发商在前期所应承担的责任从以下两方面体现：

一是担保前期物业服务合同内容瑕疵的义务。开发商不因物业的出售而逃脱其参与签订合同应负的责任，仍然作为合同当事人参与物业管理，如果因为共同内容的瑕疵，而给业主造成的损失由建设单位与物业公司承担连带责任。

二是开发商应承担解释前期物业服务合同内容的义务。一旦业主同物业公司因前期物业服务合同内容解释发生争议，或者业主质疑合同条款本身的合理性，就可以起诉物业公司，建设单位作为诉讼的第三方应诉。

3.3规范接管验收制度

“建管不分”的问题继续影响到物业接管验收阶段，在既定事实下，有效的做法是加强对第三方的监督，其监督主要从一下几个方面体现：一、建立一套行之有效的前期物业接管验收制度。制度的建立由开发商、物业公司、施工单位、监理公司、设计单位共同制定，并以相关的验收单据作为验收的凭证，在相关部门登记备案。二、成立专职监管部门对接管验收过程进行监督。监管部门要在验收文件上签字，为避免腐败的滋生，专职部门同时作为验收的连带责任的主体，责任到人。

结语：

《物业管理条例》规定前期物业管理采取招投标模式，明确了房地产开发建设与物业管理的分离原则，但现实的市场环境并没有遵循这一原则。造成这一现象的原因在于：相关法律法规不健全，缺乏有效的约束机制。对于开发商而言，物业售出后的市场退出机制没有有效的责任制约；前期物业公司是由开发商选择，是否真正参与到物业交付后的管理最终是由业主决定，前期阶段的积累的问题最终转嫁给其后的物业公司，原因在于缺乏对于前期物业公司的责任约束。责任约束的缺失，很大程度上促成了建管不分的现状。在完善法律法规等制度问题的同时，各参与单位也要自律，坚持职业操守，广大业主的利益才更能得到保障，更有利房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1]刘新华.物业管理[M].清华大学出版社，2011：144-150.

[2]孙佳颖.刍议前期物业服务合同忽略业主权利的非合理性[J].现代财经（天津财经大学学报），2011，（04）：77-80.

[3]王占強.前期物业管理制度急待完善[J].城市开发，2010，（05）：60-61.

[4]刘继萍，王丽.我国物业管理企业前期介入存在的问题及对策研究[J].中国物价，2013，（03）：88-91.

[5]俞以平，张晓.前期物业管理招投标规范化问题研究[J].特区经济，2013，（01）：217-218.