当前房地产发展面临的问题及其对策

纪连国

【摘要】我國社会经济快速发展的舞台中，房地产业成为了重要的支柱力量，它拉动了相关产业的迅速发展，但是，从整体而言，房地产业的发展与我国的经济发展步伐还未完全同步，出现了一些矛盾和混乱的局面，这其中包含有多种因素，如：政府对房地产业的宏观调控、配套法规是否完善等，同时，还有重要的房地产业的融资问题，作为一项代表性的资本密集型行业，房地产业面临重大的融资问题，其资金需求与供给双方的矛盾较为突出，因而，我们需要分析当前房地产业的问题，并提出破解之对策。

【关键词】房地产；问题；对策

一、房地产业面临的问题

1.房地产业的融资问题

房地产业的融资方式主要采用传统融资方式和新兴融资方式，尽管这些融资方式较多，然而，一些中小企业的融资能力有限，融资渠道单一，并且主要依赖于内源融资和银行信贷，在当前经济增速放缓的态势下，我国对房地产投资的银行信贷政策日益收紧，这就导致了一些房地产业的融资困难问题，导致其资金风险加大，主要表现为以下方面：

1.1房地产资金链的安全系数较低。房地产业的资金链主要是筹措、分配和回笼三部分，房地产的融资市场受到资本市场的限制，融资途径较少，其资金需求量大而开发周期长的特点，决定了房地产资金链的安全系数不高。

1.2银行信贷情况。房地产业的自我资金数额不足，需要采用向银行信贷融资，而银行的贷款决策需要参考房地产企业的自有资本状况、房地产企业的信誉、房地产企业在建和拟建项目、房地产整体市场情况等，银行对房地产业的融资信贷支持有限，同时，由于房地产企业的经营风险和信用风险加大，银行对于房地产企业的融资额度和融资门槛都有所提高，这样，就使一些中小房地产企业陷入了融资困境。

1.3资金回笼放缓，现金流陷于不安全的境地。房地产企业的资金回笼有赖于开发的房产品的租赁和销售情况，当消费者对房价回落的预期增强的状况下，房地产市场正在进行调整。同时，受到投资性购房减少以及住房的刚性需求受到抑制的影响，房地产企业的资金回笼放缓，这在较大程度上影响了房地产企业的现金流安全。

2.房地产企业在政策的调整之下，获取土地的成本和风险增加

我国相关部门加强了对土地供应的“源头”控制和管理，形成了政府主导型的土地交易管理机制，在一定程度上强化了对土地一级市场的管控，实施对城市建设和房地产开发的政府性引导，对城市用地进行最大限度的开发和利用。这对于房地产企业而言，其获取土地的门槛提高，在政府的土地转让活动中，中小房地产企业由于高额的保证金和严格的付款条件的限制，无法获取优质的土地资源。同时，伴随着城市节约集约用地政策的深入普及，中小房地产企业也没有实力进行联合竞购大宗的土地交易，这就为许多房地产企业带来了难题和困境。

3.房地产经营理念的滞后特性也制约了房地产企业的发展

房地产企业为了获取市场份额，大多注重项目而进行管理和项目运营，对于人才培育、企业内部管理、企业品牌竞争力等建设内容不够关注，这使得这些房地产企业缺乏持续、稳定的发展动力和保障。同时，在功利性的短视风气中，一些中小房地产企业的经营理念滞后，对于房地产项目品牌的谋划与建设不足，这就使其陷于房地产市场竞争中的困境。

4.房地产内部管理体系不完善

房地产企业要想获得长期、持续而稳定的发展，其内部管理体制的建设不容忽视，而目前一些中小房地产企业的管理体系不够健全，缺乏完整、科学而规范的企业管理体系和管理制度，依然实施的是家庭式的管理方式，没有依据科学的要求，推行现代企业管理制度，存在管理上的随意性特征，这就使房地产企业的内部成本控制超出预算，工程管理消耗过大、售后服务缺乏全盘筹划，影响了房地产企业的长远发展。

二、房地产企业可持续发展的对策

1.转变单一的融资途径，拓宽房地产业的融资渠道

为了房地产项目的建设和运营，资金问题是首要解决的问题，在银行信贷政策紧缩的态势下，房地产企业要解决融资困难的问题，需要采用传统的融资与新兴融资相结合的策略，从而减少房地产融资风险。

1.1新兴股份制银行与外资银行的融资。由于新兴股份制银行和外资银行的融资信贷政策较为灵活，其融资决策受政府的影响较小，更具有独立决策权，因而，相对于国有商业银行而言，这些新兴股份银行和外资银行具有更低的融资门槛，可以方便中小房地产企业融资。

1.2信托融资。这是为了减少经济政策对中小房地产企业的冲击，而采用的股份公司或封闭式契约型信托的方式，它可以由中小担保公司提供信用担保，缓解房地产企业的融资困境。

1.3股权融资。这是指上市和私募两种方式吸引直接投资合作者的方式，它们可以帮助不具有上市融资条件的中小房地产企业，采用私募股权的方式融资，利用基金或社会闲置资金，减少房地产企业的融资压力和紧张局势。

2.加速房地产企业的资金回笼

面对日益严峻的房地产竞争市场，快速地回笼资金是确保房地产企业稳定发展的关键，为了快速地回笼资金，房地产企业需要采取适宜的房产品营销策略，以不同购房群体的实际需求为切入点，提供与房产品相关的各项服务，以满足购房用户的物质和精神需求，从而获得自己所需的资金。

3.通过联合竞购的方式获取优质土地

中小房地产企业可以通过联合竞购的方式获取优质土地，采用分期付款购地的方式，获取土地的使用权，避免房地产企业由于资金缺少而无地可开发的局面。在联合竞购的方式下，房地产企业可以实施共同投资、共同开发，也可以进行集中规划、独立开发，从而获得最大的土地开发价值。

4.健全和完善房地产企业的管理机制

房地产企业要强化内部管理，要大力推行房地产企业的精细化管理体系，使其内部管理制度具有可操作性、可监督性，规范房地产企业的内部管理机制，有效地规避市场竞争风险，提高其专业化的运营能力和效率。

结语：

总之，房地产开发企业要正视其发展所面临的问题，根据这些问题进行相应的调整，要转变房地产经营开发理念，拓宽融资渠道，优化融资结构，加速资金回笼的速度，在健全和规范内部管理机制的前提下，提升房地产企业的市场竞争力。

参考文献：

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[2]张俊霞.我国中小房地产企业融资对策研究[J].行政事业资产与财务，2011，（24） .

[3]倪鹏飞.局部地区房地产问题将集中暴露[J].中国房地产业，2015，（4）.