高速公路实行自有物业的可行性与研究

刘彩

【摘要】随着城市的迅速发展，高速公路将承担更高更强更严肃的社会责任，同时经济的发展定位和城市规划对高速产业提出了更高的要求。但当下高速公路服务区实行的租赁经营、监督管理的方式，由于经营单位与业主单位的目标不一致，导致整体效益低下，亟需引进新的管理模式从根本上改变现有的矛盾状态。本文主要站在行业发展战略的角度，切实的讨论高速公路实行自有物业的可行性。

【关键词】高速公路 自有物业可行性

一、高速公路自有物业的必要性分析

（一）高速公路的社会属性凸显

高速公路的服务设施应为连续行驶的用路者提供解除疲劳、紧张，以及满足生理要求的场所，或为汽车加油，或对车辆作必要的检查、维修等需求，以确保行驶安全、舒适。免费通行措施的推行及城市化发展脚步加快无疑对高速公路沿线设施的服务质量提出了更高的要求，这需要有专业团队进行品质提升。

（二）服务区管理经营模式亟待改善

全国高速公路服务区的管理方式主要为：经营单位与业主签订租赁经营协议后，不单在服务区内开展经营活动，同时还须承担服务区的对外服务、服务区资产维护、维修，而业主或行业主管单位则以条文管理的方式对自主经营的服务区进行检查、监督。服务区经营单位作为该服务区一定期限内的承租方，其经营的根本是在有限的租赁经营期限内取得较大的经济效益；而作为服务区的业主单位，则期望服务区作为一项资产，能通过良好的经营管理实现保值增值，并做好对社会的各项服务。这种租赁经营、监督管理的方式先天存在不足，导致管理效率的低下以及经济效益和社会效益的失衡，经营模式亟待改善。

（三）高速品牌系统工程维护发展的必然趋势

高速品牌的创立和维护是一项长期、艰巨、复杂的系统工程，本文通过将高速公路从最初的规划设计到随后的施工、运行，直至最终的拆除、报废的一个完整的寿命周期的分析来对其品牌建设管理进行考量。

图1 全寿命周期的费用分布图

圖2 全寿命周期费用的构成图

成立自有物业公司，针对现有项目和未来发展规划中运营管理周期较长的项目设立专业机构来负责品牌维护，有利于及时补充运行费用、维修费用、更新费用，确保了项目运营管理期间品牌的连贯性。

二、高速公路自有物业的可行性分析

（一）高速公路自有物业的PEST分析

PEST分析法是对企业外部一般环境进行分析的一种工具，包括政治（Politic），经济（Economic），社会（Society）、技术（Technology）四个方面的因素。

（1）政策导向。2000年后，在物业产业经历了十几年发展、变革、重组后，国家加大了物业行业的重视和培植力度。《2012年政府工作报告》曾提出“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”，第一次明确了物业发展方向。多个省市也提出“服务业增加值占全市生产总值的比重达到50%”，“建立健全物业管理制度，提高物业管理水平”的目标和发展思路，将服务产业的重要性提高到更高的层次。宏观政策的导向性作用，意味着物业行业将迎来发展的黄金时期。

（2）经济环境。在过去十年期间，我国国民经济始终保持7%以上的增长速度，在全球经济中比重不断上升。经济的持续高速发展，必将导致社会运输总需求以及公路的车流量的不断增长。服务业比重与城市化水平不断提高是一个国家和地区经济及社会发展的必然趋势，也是衡量和判断其经济发展水平、社会现代化水平、社会经济结构水平的主要标志。因而，建立高质量的物业服务公司将会有着巨大的前景。

（3）社会环境。物业管理企业经过二十多年的发展，已经逐步形成有序的理性竞争、品质经营的市场，同时，具有一级资质的物业服务企业仅占7.93%，现阶段物业服务企业的整体规模仍较小，也给新进入的企业创造了竞争的机会和条件。

整个社会对高速公路服务区服务的需求偏好在向服务内容多元化与优质化方向转变。随着人们对生活质量消费水平的提高和“自驾游”的发展，司乘人员除了需要在服务区内加油、用餐、休息外，更希望能在服务区内客房、休闲和娱乐活动。因此，建立服务优质，品牌特色鲜明的物业企业来配合高速公路的发展，对于公司的意义巨大。

（4）科技促进。科技对高速公路物业企业的影响主要体现为信息技术背景下的管理和服务响应要求的提高。全面信息化可以改变传统作业和管理模式，大大提高企业的管理水平和生产效率。信息化已经成为企业竞争的有效手段和竞争优势的重要来源，物业公司应该顺利时代潮流，推动公司信息化建设，从而使得企业在信息时代立于不败之地。

（二）高速公路自有物业的SWOT分析

SWOT分析法是由美国哈佛商学院的安德鲁斯（Andrews）教授于1985年提出，主要用于企业总体战略定位。它是一种针对企业的优势（Strength）、劣势（weakness）、机遇（0pportunity）、威胁（Threat）四个方面进行分析综合考虑企业内部条件和外部环境的因素，进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。

根据SWOT矩阵分析，可以看出物业服务业务应采用SO战略，所采取的战略定位为：

依托系统内部资源优势，采取渗透整合战略，提升行业竞争力，合理规避风险；在提升服务水平的同时加强内部成本控制，并巩固在行业内物业产业的优势地位。

三、高速公路自有物业的前景分析

自有物业将会在服务区招商未完成阶段开放停车、如厕、饮用水的基本功能，降低高速公路行车人员的投诉率；自有物业将可以正式承接高速相关产业的物业服务，基于共同的目标追求，能够比外聘物业公司更主动地与项目开发部门实现零距离配合，共同满足业主需求；自有物业将可以为高速行业如收费站等提供办公楼管理、餐厅服务等业务，给员工创造舒适、温馨、和谐的办公生活环境，为打造高速名片做出贡献；自有物业可以为高速公路ETC建设导致的收费人员安置提供通道，确保企业的稳定发展；自有物业将可以参与市场化竞争，承接市场上的各类资产的物业服务，在城市建设发展进程中获得一定的发展空间，为装扮城市提供服务。建立自主物业公司的经济效益和社会效益及前景均十分可观。

四、结论

根据高速公路的外部环境、内部能力和现状分析，并参考PEST分析和SWOT分析得出的结果，建立自主的物业服务公司完全具有可行性。自主物业服务公司的设立将利用高速公路的资源构建物业服务平台，为各业务窗口创造以专注于核心业务的环境，使之实现高效率的经营；同时，强化高速品牌的维护和提升，以全寿命周期管理的视角切入，为产品产业链的协调性提供支援。物业服务的设立在顺应经济和城市发展的基础上，也将成为高速公路新的业务增长点。

参考文献：

[1]高速公路交通工程及沿线设施设计通用规范（JTGD80-20

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[2]经济快速增长地域城市化与服务业互动关系研究——浙江省案例，赵卫明陈修颖[J].城市发展研究，2008年4期

[3]孔繁明.山东高速服务区管理有限公司发展战略研究[D].山东，山东师范大学，工商管理，2012.