升值较大的商业房产抵押贷款涉及税收风险防范

丁求

[摘要]：授信审查阶段的忽视。经济上行阶段，资产在不断地增值，几乎不会发生商业性房产的税务风险。由于经济上行，银行也愿意接受房产抵押，房产抵押占据了国内贷款的大部分份额。这个银行不贷款，另一个银行也会接受，续贷的比例很高，所以发生商业性房产处分的比例较少，这个风险几乎是被忽视的。

[关键词]：商业房产抵押贷款 税收风险 防范

一、案例

客户王某在外地承包工程，户籍在本地，准备以本地的100平方米的商业房产进行抵押贷款，该商业房产由于购买较早，当初购买价位3000元/平方米，现在已经升值到了8000元/平方米。王某以该房产抵押贷款500万元。由于房地产和重要工程建设的应收账款较多，导致客户资金链断裂，无法归还，形成了不良贷款。但是在处分该抵押物时，需要将相关税款扣下，涉及契税（买卖双方各承担成交价的3%）、营业税及附加（出卖方承担成交价的5.5%）、个人所得税（按照偶然所得承担增加值的20%承担）、土地增值税（增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，承担增加值的50%税额）。所以大约增值额的80%需要缴纳税款。最后算下来，剩余部分还不够贷款本金的。

二、处分该房产的经过

经过法院的判决，拍卖该房产，首先按照市场价格进行评估，并以该价格进行拍卖，经过第一次降价，没有人购买，经过第二次降，比市场价便宜很多，有人有意向，但是能够经过咨询税务局的相关人员后，即使属于法院拍卖，相关的税款也不能免除，最后流拍。法院裁定该房产作为抵债资产为银行所有。由于该借款人还欠个人借款，以及第二顺位的抵押人都要求银行处分该抵押物，他们可以享受剩余价值。于是进行进一步降低价格出售，去掉相关的税款，连银行的借款本金也不够偿还。

三、对于增值较大的商业性房产涉及税务风险的忽视

授信审查阶段的忽视。经济上行阶段，资产在不断地增值，几乎不会发生商业性房产的税务风险。由于经济上行，银行也愿意接受房产抵押，房产抵押占据了国内贷款的大部分份额。这个银行不贷款，另一个银行也会接受，续贷的比例很高，所以发生商业性房产处分的比例较少。这个风险几乎是被忽视的。但是在经济下行阶段，资产也在缩水，抛弃抵押物的不良贷款呈现上升的趋势，商业性房产的成交也在下滑。在苏北的一些地区，整体社会的信用环境在变差，很多的民间借贷破产，银行不得不接受了大量的抵债房产。高额的税款阻碍了抵押的房产的处分。

在不良资产处分阶段的忽视。抵押贷款成为不良资产，一般的处理方式是拍卖、变卖等方式，第一次流拍可以下降百分之二十的比例进行再一次的拍卖，第二次下降百分之二十，相比较以往的情形，由于价格较低，很少流拍，总会有人买走，所以不会发生这样的税务风险，导致这样的风险被银行的经营者忽视了。但是，在进入经济新常态以及三期叠加的阶段，很多的抵押房產，即使经过二次降价，购买者也是应者寥寥，最终法院只得裁定该抵押物为抵债资产，转给金融机构自行处理，只要发生过户的情形，那么相关的税款就产生了。在农村商业银行经营的县城区域，这样的现象在逐步增加。

四、防范相关税收风险的措施

降低抵押率，将未来可能会涉及抵押物处分所涉及的税收考虑在内。房产抵押贷款的抵押率，大部分银行的惯例都是控制在70%。现在这样的惯例，针对升值较大的商业性房产，则需要降低抵押率。

减少对第二还款来源的依赖。抵押物即使相对容易变现也是第二还款来源，需要改变国内多年形成的惯性思维，将依赖抵押物转变到主要依赖第一还款来源上。

增加担保人，将房产的剩余价值作为反担保物进行第二顺位反抵押给担保人，由担保人来最终处理抵押物。银行对于抵债资产有严格的管理规范，在二年内必须要处分，但是担保人具有更大的灵活性，其可以以该房产进行投资入股来减少税款，也可以一直占有的形式来规避产权转让，也可以进行对外租赁。

采取债权转让的形式，将债权和抵押权一并转让给想要购买的人，由其以长期占有的形式来规避产权转移。

如果抵押人能够配合，还可以进行税务筹划。购买者债权转让的形式归还债务，债务人以该抵押的房产对购买者的公司进行增资（或者双方共同成立公司，债务人以房产出资），以股权转让的形式购买该房产并进行持有经营。

以处分租赁权的形式处分抵押物。在该房产抵押的同时，签订附条件的长期委托租赁经营协议，一旦该借款成为不良资产，则该协议生效，银行可以长期对外租赁经营，并可以拍卖该租赁权来偿还借款，从而规避税务的风险。