答房价高涨原因的提问

包宗华

近年来，有几个大城市的同仁来函反映，如以2000年的房价为基数，与城市建成区（不包括郊区县镇）的房价相比，大多上涨了几十倍，并询问其原因。有的同仁反映，该市取消了主管住房的行政部门，是否为房价高涨的主要原因？现以个人的认识作答。

一、根子在制度

西方国家进入资本主义社会以后，长期实行的是住房商品化制度。其基本理念是：住房是一种商品，应由市场自发调节；住房是一种生活用品，应由居民自行解决。这种制度也就是政府不管广大居民住房问题的制度。这一制度要害有二：一是，有可能出现房价猛涨，政府却无力调控；二是，解决不好广大中低收入者的住房问题。因此，在进入20世纪后，许多国家陆续地摒弃了住房商品化制度，推行一种具有重大改革内容的现代住房制度。改革要点有：其一，政府要管住房问题，并把解决好广大居民的住房问题为人民造福定为政府的责任，总目标是人人享有适当住房。其二，推行一种以住房福利（我国称为社会保障）为主并与商品住房适当结合的新制度，使用较多的是住房分类供应制度。其三，新制度的重点是中低收入者，即对最低收入者充分供应廉租屋，对中中和中下群体，要让他们买得到和买得起房。其四，严格控制房价上涨。许多国家的实践证明，推行现代住房制度，既能较好地解决好广大中低收入者的住房问题，又能有效地控制房价。新加坡从上世纪60年代至90年代的30多年时间里，房价每年上涨多为1%-2%，有的年代还不上涨。德国在近30年时间里，房价上涨60%。由于房价上涨是累进计算，因而每年平均上涨只有1%多一点。我国之所以出现了房价连续猛涨，根子在于推行住房商品化制度。

二、我国房改后为何会推行住房商品化制度

1998年颁发的23号文既决定以住房商品化为指导思想，又决定在我国推行住房分类供应制度，造成各地执行哪一种住房制度都有红头文件所载内容为依据。按住房分类供应制度的要求，我国每年建房总数中保障房应占80%以上。而我国每年建房总数中，商品房占了95%左右，实际走的是住房商品化道路。一个重要原因就是建保障房免收土地出让费和税费减半，城市政府要“赔钱”。而建设出售1亿元商品房，政府通过出让土地可以收入5000多万元。这就自然而然地驱使地方政府“重商轻保”。

三、我国房价为什么会连年高涨

推行住房商品化制度有可能出现连年高涨。而有的国家将这种可能性变成了事实，都会有其特殊的原因。我国最为特殊的原因是出现了“土地财政”，原来，中央和地方的四大共享税都由地方得大头，从2000年以后，经过几次调整，都转为中央得大头。地方税收大减，只得在出售土地上狠下功夫。据了解，许多城市的财政收入，来自土地的要占40%-50%，成了名副其实的“土地财政”。而要保持“土地财政”的长盛，有两个重要要求：一要不断扩大商品房建设规模，二要房价不断高涨。政府支持涨价，力量特别强大。还有一个辅助原因是，中国不到20%的有钱人，拥有全国个人财富的80%以上。他们的钱存在银行因负利率而贬值，而转投住房，会因房价不断高涨而大幅度增值。房价连年高涨反而刺激住房投资，使得在一定时期内，房价连年高涨仍然卖得出去。

从2003年至2013年，我国政府连续发出9个以调控房价为主的宏观调控文件。但因这些文件没有去触及住房商品化这个根子，因而房价仍然是连续高涨。

四、城市住房局所能发挥的作用

据了解，不少推行现代宏观调控住房制度的国家，中央政府设有住房部，城市政府设有住房局。这些机构肩挑着解决好广大中低收入者住房问题的重担，也包括完成好调控房价涨幅的任务，因而作用巨大。我国在城市住房局固然能够发挥一定作用。如果继续推行住房商品化制度和“土地财政”，使其既不能很好地解决广大中低收入者的住房问题，又无力调控房价。两相比较，能够发挥的作用相当有限。

五、应该汲取日本的深刻教训

20世纪上半叶，日本主要是搞侵略战争，下半叶又忙于战败后的经济起飞，因而它在发达国家中，是一个特殊的一直坚持住房商品化制度而未改革的国家（虽然也搞了一些小改革）。日本坚持住房商品化制度最突出的负作用是，从1960年至1990年的30年间里，以6大城市为代表，土地价格（房价也同步）竟上涨56倍多，其中不少年是高涨幅。经济学界认为，每一次土地和房价的高涨，都会产生一定程度的泡沫。因有国家强大经济实力的支撑，一般不会破灭。只有泡沫一年又一年地积累，达到国民经济无力支撑的惊人程度才会破灭。日本就是经过30年的泡沫积累，土地和房价惊人地上涨56倍多之后，才于1990年发生了举世闻名的房地产泡沫经济破灭，有的经济学家称之为是一种特殊的经济危机。泡沫破灭危害深重的主要表现，是日本因之出现了长达十几年的国民经济萧条。应该看到，我国房价连续猛涨十几年，许多大城市的房价涨了几十倍，已经潜伏着房地产泡沫经济破灭的可能性。因此建议，及时转向推行住房分类供应制度，下决心解决“土地财政”问题，这已经到了不宜再拖延不决的时候。

王春敏/责任编辑