大连市二手房市场问题及对策研究

张造时+朱林

[摘要]伴随我国房地产市场的快速发展，二手房交易市场也已经成长为房地产市场的重要组成部分。针对已经发展成型的大连市二手房市场，文章在重点分析大连市二手房市场的新增房源量、新增客源量、总体交易规模和交易价格等状况的基础上，揭示了二手房市场自身存在的主要问题，并给出了相应的对策与建议。对加快其二手房市场的发展、提高二手房销售企业的经营管理水平和经济效益，具有理论和现实指导意义。

[关键词]大连市；二手房市场；存在问题；对策研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.166

1 引 言

目前，房地产业已经成长为我国的支柱产业，对国民经济发展地位举足轻重。二手房市场作为一级房地产市场的重要补充，很好地满足部分中低收入的购房者的需求，逐渐形成了规模庞大的市场需求。近几年，由于城市可开发用地的不断减少，城市的新建房屋呈逐渐下降的趋势。一方面，商品房中有很大一部分是作为投资而存在，导致我国住房市场存量规模偏大；另一方面，住房商品化和城镇化进程的加快又促使新的增量消费不断涌现，这使得大量早期的存量住房无可避免地进入二手房市场。随着人们收入水平不断提高，卖旧房、换新房的二次置业成为越来越多人的选择。大连市二手房市场正是在此背景下发展起来。但是随着交易规模不断扩大，交易的复杂性也在逐渐增加，各种新问题不断出现。因此，如何全面稳步发展大连市二手房市场，成为住房市场持续发展的关键问题之一，已引起越来越多研究者的关注。

大连市二手房市场发展趋向成熟，市场潜力巨大。文章通过对大连市二手房市场的现状进行分析研究，得出大连市自身存在的问题并提出相关对策建议。这对于提高二手房企业的经营管理水平和经济效益，推动大连市二手房市场信息在社会得到有效的传达，加快其二手房市场的发展，解决更多人的住房问题有着重要意义。

2 大连市二手房市场现状分析

2.1 二手房市场特征

二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房市场又称存量房地产市场，是指使用者之间、经营者之间以及相互之间的交易行为，包括二手房销售市场和租赁市场。相对于新开发房地产商品市场，二手房市场具有交易环节更多、程序更复杂、风险更大的特点[1]。

2.2 大连市二手房市场比较分析

考虑到大连市现有的发展水平以及在房地产行业所处的位置，特选取青岛、南京与之对比。从以下方面来分析。

2.2.1 新增房源量和新增客源量的差额比较

新增房源量和客源量是观察市场的前期指标，其变化意味着市场参与者数量的变化。具体如图1所示。三个城市的新增客源量都大于新增房源量。大连二手房新增房源量和新增客源量的差额从2015年4月到2016年3月虽有一定波动，但总体呈缓步上升趋势，尤其是2016年年初其增长显著加快，到2016年3月其差额已达到8688套。虽然南京和青岛在2015年4月开始已经呈现了上升趋势，但在2015年的后半年以及2016年的3月之前，都有一定的下滑。到今年一月份开始，大连市已经在三个城市中处于明显的地位。预计今年将会出现更大的突破。以上可以说明，大连市二手房市场需求旺盛，虽然之前一度低迷，但总体呈现上升的态势，证明大连市二手房市场具有很强的市场潜力，见图1。

2.2.2 二手房市场总体交易规模比较

交易规模是反映市场成熟度的重要指标之一。具体如图2所示。由图2可以看出，2015年4月至2016年3月，三个城市中的南京的成交量最多，大连市的二手房成交量明显低于其他两个城市，其二手房交易量只有2500套到4500套。这说明从市场规模角度来看，大连市二手房市场的成熟度明显低于其他两个城市。

市场活跃度是体现市场成熟度的另一个重要指标。二手房市场活跃度=二手房成交量/商品房成交量。二手房市场活跃度越大，意味着二手房所占市场份额越大，该地区的二手房市场发展得越充分[2]。

因此，文章选取大连与青岛和南京2016年3月的相关数据分别计算其二手房市场活跃度。具体结果如表1所示。根据国外房产中介经验数据可知，成熟住宅市场是二手房交易量与商品房成交量的比例为6∶1。但由表1可看出大连、青岛及南京均远低于这个水平。这说明大连市二手房市场活跃度远达不到成熟市场的要求，具有很大的提升空间。

2.2.3 交易价格比较

价格是直接影响市场供需变化的重要因素，同时也是看到市场存在问题的关键。因此，文章从总体均价和二手房与新建房的价差两个方面进行阐述。

大连、青岛及南京2015年4月至2016年3月的二手房成交价格如图3所示。由图3可以看出，总体来看大连市二手房销售价格波动幅度较小，并明显低于青岛和南京。而根据地区人口状况和经济发展程度与二手房市场匹配程度，相对于其他两个城市，大连市二手房价格具有一定的优势。

新房与二手房价格的差额是衡量二手房市场发展空间的重要指标。这主要是因为两者差额越大，就越有利于引导部分购房者从商品房转向二手房消费。文章选取大连、青岛及南京2016年3月相关数据，具体计算结果如表2所示。由表2比较分析可知，相对青岛和南京，大连市的新房和二手房的价格差额较小。这就解释了为什么大连市出现购房者更愿意选择商品房而造成二手房市场低迷的现象。

2.2.4 对比分析结论

通过以上对比可知，大连市二手房供需之间差异较大，供不应求。但无论其在成交量上还是在交易价格上均偏低，且市场活跃度也相对较低。这说明大连市二手房市场存在一些问题，有待进一步改善。

3 大连市二手房市场问题及成因分析

3.1 产权不规范

大连市是我国传统的重工业基地，因此存在大量的军工国企的单位集资建房。这些已购公房，虽然办理了房产证，但在实际中由于相关证书未发放到职工个人手中，导致二手房交易普遍存在产权问题，使一部分住房无法进入流通市场，对二手房市场的发展非常不利。同时，因地理位置原因，大连市商品房市场发展较为迅速。这主要因为市内的临海市区较多，造就了海景房地产的先天优势。因此更多的人只能看到大连市商品房市场的前景，而忽略了二手房市场的存在。导致大连市商品房市场挤压二手房市场，导致发展不均衡，其产权难以规范化。也导致二手房市场发展停滞不前。

3.2 交易信息的不对称

信息的不对称是市场交易中经常会存在的现象。在二手房交易中，购房者所获取的许多二手房信息都是通过一些房地产的相关网站、报纸以及一些杂志获取的。因此，对于购房者来说，二手房的信息获取的渠道有限，获取信息的难度较高，且往往不能准确地辨别信息的真伪。而对于二手房的交易来说，最了解房子状况的无疑是卖家，但很多卖家为了追求利益最大化经常提供一些不真实的信息，夸大代售房屋的性能，对不好的方面进行隐瞒，只字不提。这些都严重影响了二手房市场的正常交易秩序[3]。

同时，还存在着信息传达不对称问题。尽管现在网络十分发达，像58同城以及赶集网等二手房地产销售信息渠道应运而生，微博、微信平台也建立了二手房地产销售信息渠道，但是最新的购房消息还是不能及时更新。特别是在辽宁省地区未曾出现专门针对于本省的购房网站。并且网站是虚拟空间，其真实度还是有待考察。这些都使得二手房销售变得十分困难。

3.3 行业监管不够完善

房地产管理部门在二手房市场的监管存在许多漏洞和需要改进的地方，由于市场准入制度没有严格实行导致一些不良中介机构和一些缺乏专业知识和素养的从业人员进入，因为我国二手房的交易佣金没有明确的规定，各个中介机构没有统一的收费标准，导致许多机构乱收费，中介人之间恶性竞争，造成了二手房市场的运作存在一定程度的不规范。另外，房地产管理的相关部门对于一些违反相关法律法规和相关职业道德规范的行为处罚力度不够，很少采取收回资格证书、吊销营业执照等处罚方式。

3.4 金融机构的支持力度不足

目前许多金融机构的信贷偏向于住房一级市场以及房地产开发上，对于二手房市场的关注度以及资金倾斜力度不够，不论是业务总量还是资金结构上都反映出对于二手房市场的关注度不够，国外发达国家的二手房信贷业务在金融机构的住房信贷业务中占比在一半左右，而大连市二手房信贷业务占个人信贷业务的比重还不到10%。

3.5 缺乏具有专业知识技能的销售人才

大连市二手房市场起步晚。客观上决定不可能积累大量专业复合型经营人才。但在利润的刺激下，辽宁大批商业地产公司大量涌出，使得置业顾问人员需求骤增，但专业复合型经营人才由于需要长时间成长，不可能在短期内满足行业发展需要。并且机构之间缺乏人力资源的合理配置，导致跳槽现象频繁发生。大多销售人员缺乏系统专业的销售知识，只是盲目地跟从于他人，一味地苛求业绩，这种类似于“传销”的模式，让很多想买房的人却迟迟难以决断。

更有下属单位为了销售房子，花钱雇人假装看房人员，从中谋取所谓的利益。对于大连市内的某些地方来说，专业看房人员已经成为一种行业，陷入了销售的恶性循环之中。因此，如何吸引人才，保留核心人才，适度降低员工流失率，提升员工的人力资本回报率的同时将销售业绩加以提升是众多相关企业HR很头疼的一个现实难题[4]。

4 大连市二手房市场发展对策及建议

4.1 完善大连市二手房法规建设，提供强有力的政策支撑

政府应出台相关政策简化交易手续，尽快对单位集资建房等办证情况进行摸底调查，解决其产权不清晰的问题。加大对二手房市场的金融支持力度，适当放宽对二手房购买者申请贷款资格和要求的限制，对于二手房的购买适当地给予税收优惠，减轻购房者的购房成本。

4.2 建立大连市二手房机构互助联盟，完成市场的人力资源配置

由于大连市房地产中介机构多为一些小型企业，考虑到成本因素，无法聘请大型的策划公司，并且机构内跳槽现象频繁，人才大量地流失。加之人员多为非专业人士，加速销售业绩下滑。为此，应鼓励相关企业做到人力资源招聘和市场对接，多渠道、全方位引进选拔任用人才；建立动态、公平的绩效考核与薪酬体系；注重科学有效的培训，开发人力资源，为员工提供一定的发展空间。并且加强企业间的合作，在大连市房地产机构之间适当地建立互助联盟，共同利用信息，共同利用资源。

4.3 建立互联网销售平台，多渠道整合、完善二手房市场资源

各区专属的二手房市场信息网站信息的准确性、时效性及信息通畅是房地产中介机构从事经营活动的基础。目前为止以搜狐网、安居客等为代表的二手房网站势如破竹般地涌入人们的生活。虽然也有一些是同城交易，但难免会有些疏漏。因此，因地制宜，建立大连市各市区专属的二手房市场信息网站是十分必要的。

互联网的发展使消息传播速度也越来越快。房地产中介门店和网络经纪人应以二手房信息发布、个体形象的展示平台为基础，来发布一定量的房源，或在网站上购买广告位来推广自己的品牌。这将大大有利于二手房的销售。同时也为买房者提供了一个寻找适合自己需求房源的平台。

针对当前二手房网站以及其他信息传播平台所存在的信息更新缓慢、收费不合理等问题，要充分利用微信平台公众号和手机客户端App等新媒体蓬勃发展态势，建立二手房微信公众号或者手机软件。前期应大量地扩展关注人员，加大宣传力度。同时，调派销售机构内部人员专门负责其房源信息，并无时无刻更新其销售状况。有些推送信息，要做到定时发送，达到方便、及时快捷的要求。也应该做到零广告的服务宗旨，确保每天信息的真实性。从而可获得客户的信任，达到销售量增长的目的。

4.4 规范中介服务机构，完善二手房交易行为

应严格审查主体从业资格，无照经营和未经登记核查不得擅自从事中介业务；按照标准收费，不得随意性收费，收费名目明确合法，在收费中使用规定票据，事业性收费与服务性收费明确分列；设立自律管理机构，制定相应的规章制度，设置财务机构，建立账目，杜绝查处既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金的“三无”销售机构。

参考文献：

[1]籍红梅.邢台市二手房销售市场存在的问题与对策探索[J].产业与科技论坛，2015，14（15）.

[2]常娜，孟园，孟周济.西安市二手房市场现状及存在问题分析[J].西安建筑科技大学学报，2014，2（33）.

[3]毛寿龙.中国政府功能的经济分析[M].北京：经济管理出版社，1995.

[4]刘唯.武汉二手楼市平静度过“个税风暴”[N].楚天都市报，2006-10-12.