浅谈我国房地产调控政策下对房地产市场价格的影响分析

崔蓉蓉

【摘 要】房地产政策的调整对市场的影响越加清晰。基于此，认清房地产市场应对调控政策相关内容的反应是当前的主要工作，正确梳理这些现状，也将是政府部门对房地产市场采取何种调控手段的关键。

【关键词】房地产；调控政策；市场价格；影响

此次房地产政策调整不仅力度大，对供求总量和结构产生影响，说明政府当前的工作中心就是有效的降低房价，将房地产市场价格控制在合理的范围内。房地产调控政策的颁布和实施可以影响市场主体的行为、心理，不仅可以實现房地产商品供应和需求之间的平衡，使自住式住宅消费者购房行为不再盲目，还能使开发商的周转速度加快，最终达到稳定并降低房地产市场的目的。

一、房地产调控政策内容解读

1.调整商业银行住房信贷政策

我国出台的房地产调控政策中最关键的一项内容就是对个人住房贷款利率进行调整，给予一定的优惠，并确保其在基准利率标准以下。具体政策如下：（1）使房贷利率围绕基本贷款的利率处浮动。仅对利率的下限进行严格的控制，使其执行利率为相同期限内标准的0.9倍，具体的房产价格、利率则取决于银行法人；（2）对房产首付款进行适当的增大。地区房地产市场价格过高，需要提高首付比例，可以将比例提升10%至30%，同时还要考虑实际状况，不能过于死板；（3）实施动态化的放贷罚息，增大罚息。规定商业银行要转变原有固定化的模式，在对房地产贷款利率进行提升的过程中，计收的逾期罚息应于合同贷款利率的基础上增大30%～50%，控制权利掌握在商业银行的手中；（4）降低规定存款准备金的超出额度。应将法律限定的存款准备金利率下调0.63%，使金融机构的超额准备金存款利率保持在0.99%的水平。

2.控制房地产价格，对市场进行宏观管控

国务院出台的政策对房地产宏观调控的内容如下：（1）将发展关注点转移到价格较低、套型较小普通商品房上，结合当地的实际状况，合理的规划和设计住房建设格局，避免房地产市场价格的快速增长；（2）维持和稳定房地产市场，制定一套针对性的市场监管体制，对肆意提高刚地产价格、违规囤积土地等行为进行严厉的惩治，并加强房屋租赁、二手房的市场发展行情的管理力度，使整个房地产市场系统更加健全化，将全过程管理制度落实到整个房地产市场中；（3）对房屋拆迁建造的规模和范围进行有效的管理，尽可能的降低被动性住房用地需求量，从而更好地对房地产价格进行调控；（4）使收入水平处在中低阶段的住房需要同市场供给保持均衡的状态，杜绝住房投资投机炒作现象的发生，从根本上消除贪污行为，营造健康的社会环境，加快和谐社会的构建及发展进程，。

3.使土地管控制度更加完善化

国家政府出台的房地产调控政策中，针对土地管理和控制工作提出了明确的规定：（1）土地及耕地的保护、管理责任应由当地政府机构承担，并在土地利用规划列出详细的新增建设用地控制标准。在开展政府机构责任落实考核工作时，可以从新增建设用地规模、耕地保护规模等角度入手，要求政府部门严格落实各项规定，对未履行职责的政府机构进行处罚；（2）严厉打击自行将农民耕地作为建设用地的行为，降低非法租地行为的发生几率，对土地使用制度进行进一步的细化，明确非法占地的惩治办法和土地出让基准；（3）对土地分配机制进行有效的调控，使土地财产分配更加公正、合理，弥补传统土地分配体系的缺陷和不足，使用地行为更加科学化和合理化。

二、房地产市场价格对调控政策的反应及相关分析

1.增强房地产市场资本运营管理力度

自国家颁布和执行房地产调控政策后，房地产的银行信用贷款标准明显提高，例如：土地储备贷款和房地产开发贷款。商业银行在批准房地产贷款项目的过程中，审核标准更加严格，房地产市场的资本运营控制力度显著增强，房地产开发商取得的贷款额度、方式更加有限，提高了房地产开发管理工作效率。但是就整体角度来看，房地产累放额比累收额要低，这就表明还款状况得到了显著的改善。

笔者认为，我国房地产市场发展形势基本处于稳定的状态，然而一些地区仍存在房地产泡沫的问题，影响了整个市场的发展。针对这一问题，政府部门要提高重视，应基于整体的角度实施统筹、全局化的管控，在宏观调控、科学决策的正确引导下，适时监测，实现房地产市场的稳定、持续发展。

2.有效平抑了房地产市场价格

国家针对房地长市场出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》等制度，只是属于阶段化的控制。但是这些政策制度在一定程度上均为房地产市场价格的调整、管理提供了可靠的依据和制度保障，对住房价格、房地产商品的供应状况进行了宏观调整。要将收入处于中低水平的人群作为房地产商品的主要顾客群体，做好相应的住房保障工作，为住房改革工作的有序开展提供坚实的保障。政府部门必须要发挥到引导和带头作用，对房地产市场价格进行高效管控，严格执行和落实各项房产价格管理制度。

笔者认为，政府不仅要坚持实施货币从紧政策，有效降低房地产投机需求，发挥提升贷款利率或利息等管控方式的作用，并使住房保障机制向着多层次化方向发展，使用户的住房需求都得到满足。除此之外，国家政府机构也可以推进建设保障住房的进程，将房地产市场消费处在可控范围内，运用多种有效的管理对策和调控策略，改善市场管理质量。同时，应规定开发商楼盘在一定的期限予以出售，超过期限的予以征税，促使开发商尽快销售。

3.强化土地管理效力

要严格按照国家政策规定执行土地管理工作：首先，要在法律允许范围内对土地进行占用和建设，确保建设项目符合法规政策的规定，一旦发现违规要尽快停建；其次，使房地产建设项目满足城市发展规划、商业银行信用贷款、国家节能环保规定等制度，否则也要停建，在规定期限内对项目进行整改；然后，建设房地产项目的过程中，应依据法规政策对项目进程、质量等内容进行科学的控制。若建设项目与法规制度相违背，必须要取消立项，严禁擅自开工建设。

在土地管理力度方面，笔者期望政府能够对土地的严格有效管理，结合实际住房需求状况来提供房地产商品，使供需达到均衡。同时国家还要通过招投标的方式来出让土地，确保开发商拥有良好的专业能力和较高的综合实力。面对土地招拍挂盛行的状况，还会出现其他与之相辅的土地运营方式，土地运转方式将出现多元化趋势，政府的房地产管控工作还有很长的路要走。

4.构建房地产市场的预测体制

国家新出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及《意见》均针对房地产市场价格列出了详细的规定，要求强化房地产市场的监管力度，稳定市场发展秩序，构建信息披露制度。鉴于房地产市场的特殊性质，政府机构必须要使市场信息更加公开化，动态的掌握市场发展情况、形势，消除暗箱操作、腐败等问题，推行房地产登记、备案及实名等政策。在房地产市场预测体制的保障下，能够使投资费用、风险性提升，有效保障了住房消费者的利益。

笔者考虑是否能够通过一种政策调整让空置房的急于出手，而且价格也不高，又能抑制新建商品房的高价呢？可以这样设想，在房产联网的基础上对于二套以上的通过税收手段，迫使投机性炒房的或者其他拥有多套房产的因为税收原因出手，转入市场供应中，而对于卖给无房户的同时低于同地区商品房均价的可以考虑减征20%的税收，这样既解决了低收入或者购置首套房的住房需求，又让原先拥有多套房的出手，从而解决空置房的利用率，盘活更可避免重复建设的浪费，也有利于小区物管费征收的问题。因为免税的原因，同时二手房价格低于新建的商品房价格，这样可以自然地抑制新建商品房的价格，达到良性的循环。

三、结语

单一的政策很难抑制房价的不合理上涨，必须考虑政策的整合效果。如大力执行保障性住房政策，完善土地供给制度，建立和完善政策性住房金融制度、规避金融风险，加大金融创新力度，提高房地产业信息透明度，研究房地产税费政策等方面都必须作为重点来考虑。另外，我们还应注意要使短期措施和長期政策相配合。

参考文献：

[1]易宪容.楼市去库存并非只是“卖房”那么简单[J]. 中国经济周刊. 2016（02）.

[2]China Index Academy.未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望[J]. 中外建筑. 2016（03）.