养老地产融资现状分析

孙非凡

养老地产融资现状分析

孙非凡

在人口老龄化的社会背景下，目前我国养老地产还处于探索期，一些大型房地产公司、保险企业和大型国企进行了运营模式的尝试。养老地产投资有三个特点：资金量大、投资回收期长、资金资源结合。目前融资主要依靠企业自筹和银行贷款，形式单一、风险大，融资难问题亟待解决。

养老地产 现状 融资

一、养老地产的发展背景

（一）养老地产的定义

养老地产是专为老年人打造的符合老年人的生理、心理特点的社区体系，以住宅为基础，配备医疗、餐饮、养生、娱乐多重服务，全方位地满足老年人的需要，实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”的一站式服务。

（二）国内的发展背景

1.养老地产的需求将进入井喷期。随着老龄化社会日趋严重，老年人的养老问题日益受到关注。一是老人数量快速增长。2015年60岁以上老人2.22亿，占总人口16.1%，预计2025年突破3亿，秒针每跳动3下就新增1位老人。二是空巢、高龄老人增多。空巢老人已超1亿，80岁以上老人2400万，尤以农村老人问题突出。三是老人健康状况堪忧。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000万，老年痴呆患者约900万。四是人口结构失衡，老龄化与少子化交织。我国总和生育率约1.5，低于中等和高收入国家，养老问题已成为众多“四二一”家庭的隐忧。

随着经济的发展，中国居民收入迅速增加，商业性质的养老地产也具备了经济基础，中国的城市老年人具备一定的消费能力。据中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，中国养老市场的商机有望增至13万亿元。

2.养老机构鱼龙混杂，设施、服务不齐全。中国目前主流的养老机构分为两类：第一类是政府提供的福利性质的养老机构，主要形式为养老院。这类养老院往往“一床难求”，软硬件服务优秀，设备齐全、服务周到。因为只有老人去世才能有新的老人入住，所以人员流动小，服务范围窄。第二类是民营的养老机构，规模、服务参差不齐，往往价格相对公立养老院较高。报刊上常常爆出的虐待老人的新闻往往发生于民营养老机构，此类养老机构大多医护设备人员不足，没有达到医养结合。

近年来，养老地产也成为社会化养老的重要模式。成熟的养老地产是以住宅为基础，辅以医疗、餐饮、娱乐、养生等多重功能的社区。

但是，目前我国的养老地产与成熟形态的养老地产相距甚远。大多养老地产只是炒作概念，并没有真正实现养老地产的价值，主要以住宅建筑为主，辅之以少量的配套设施，后续的医疗、养生服务更是少之又少。养老地产本应起到带动养老产业发展的作用，但是因为自身的粗制滥造，没有贴合老年人需求而无法延伸带动供应链发展。

二、养老地产融资现状

房地产业属于资金密集型行业，资金是限制房地产企业发展的重要因素。国内养老地产融资方式分为内源性融资、外源性融资。内源性融资指开发商通过自己公司内部资金的滚存进行投资；外源性融资包括银行贷款、发行股票、债券融资、商业基金等。

内源性融资受到开发商自身实力影响极大。这也就给养老地产开发设立了隐形的门槛。目前，养老地产市场上基本形成了“房企系”“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面。“房企系”以万科、绿城、保利地产为代表，目前已有20余家房企涉足养老地产；“保险系”则是以泰康人寿、平安人寿、中国人寿为代表的大型保险公司；另一个重要组成部分则是由大型企业主导的生态老年公寓，其典型代表就是央企。

外源性融资困难。目前养老地产处于初创期，运营模式尚未明朗、政策支持还未明确，并且养老地产投资量大、投资回收期长。大型的资金采取了谨慎态度，而小型资金犹如杯水车薪。养老地产在办理银行抵押贷款时常遇到问题，最常见的是划拨性质用地。虽然划拨用地可以做抵押，但是难以分割。此外，一些养老地产因为相对于一般地产，投资回收期长、投资量大，不容易获得贷款，而民间融资成本过高，远超出养老地产的承受范围。据中商情报网报道，2016年6月，温州地区民间借贷平均利率18.84%。近年来，房地产企业利润率已大幅下滑。据142家上市房企2015年中报显示，净利润率只有约9%。而养老地产更是地产中的新产物，运营模式还在探索阶段，盈利状况不佳。

三、养老地产融资困难解决方法

养老地产融资困难的原因来自三个方面，需要对症下药，一一突破才能解决问题。

（一）养老地产自身

养老地产融资困难的根本原因，是自身发展程度不足，不能提供合适的产品和服务，不能创造收益。提高养老地产自身服务能力和水平，寻找到合适的营运模式，既要积极借鉴国外的成功案例，也要进行本土化改造，打造适合中国老年人的养老地产服务。

（二）金融市场

金融市场上的解决办法，主要是拓展融资渠道、发展多元化融资方式，提倡创新型融资方式。基于我国金融市场的情况，养老地产的融资渠道拓展应该基于市场的发达程度来调整。

处于中低程度发展水平的金融市场下，养老地产应尝试合作模式、银团贷款、项目融资等方式。

1.合作模式。两个及以上的公司通过投入一定的资金、土地、管理等方式入股，通过联合的方式成立公司，共同完成养老地产的开发运营过程。通过这样方式可以更好地整合资源，延长供应链，也有利于形成专业化分工。

2.银团贷款。由于养老地产需要的资金量巨大且投资回收期长，一家银行单独完成贷款业务需要承担巨大的风险。由多家银行成立一个银团为养老地产完成贷款业务可以有效降低风险。

3.项目融资。BOT模式即建设—经营—转让，指政府通过契约授予私营企业以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收费或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。由于BOT项目具有有限追索的特性，BOT项目的债务不计入项目公司股东的资产负债表，这样，项目公司股东可以为更多项目筹集建设资金。

处于中高程度发展水平的金融市场下，养老地产应大力推行资产证券化的融资方式。

ABS模式：ABS即资产证券化，它是以项目的资产为基础，以该项资产所能带来的未来收益流为保证，通过在资本市场上发行证券来募集资金的一种项目融资方式。资产证券化需要一个较发达的资本市场环境，而且信用评级、资信评级等配套机制都有待提高。

（三）第三方服务

1.政府支持与监管。政府应针对养老地产的特点给予政策支持。例如，养老地产投资回收期长、资金量大，导致投资养老地产的企业因为盈利能力差而不能上市融资。政府应给与养老地产开发商在开发、运营、融资上政策优惠和政务服务上的便利。

政府应该完善有关老人权益的立法，切实维护老人权益，呼吁社会关注老人的养老问题。可以借鉴日本介护保险制度，完善养老金制度和老人生活护理标准。

2.中介机构和专业中介机构。我国目前投资银行和会计师事务所的服务水平已经基本达到要求，但是，其他中介机构的服务水平尚不能满足养老地产这一新型地产的开发、运营、融资的需要，特别是资信调查评估服务、专业担保服务、管理咨询服务。这些专业中介机构在国内发展相对滞后，但这些中介机构应该认识到养老地产的广阔需求和光明未来，积极组织人员学习养老地产专业知识。

（作者单位为南京师范大学商学院）

［1］ 邹庆红.养老地产投资机会与风险探讨［J］.行政事业资产与财务，2013（04）：7-9.

［2］ 潘素侠.养老地产及其融资模式分析［J］.经营管理者，2013（08）：170.

［3］ 王秀芸.寿险资金投资养老地产研究［D］.杭州：浙江大学，2012.