住房自有率、房价变化与社会保障支出

袁 诚 何西龙 涂 悦



住房自有率、房价变化与社会保障支出

袁 诚 何西龙 涂 悦

（北京大学经济学院 北京 100871）

本文从住房自有率和房价变化的视角入手，研究了住房市场对财政社会保障支出的替代挤出效应。本文构建的理论模型发现当房价上涨时，房屋自有率越高，政府更倾向于减少社会保障支出，当房价下降时，房屋自有率越高，政府更倾向于增加社会保障支出。本文接下来选取了我国35个大中城市1998-2012年间的面板数据，通过构造“未考虑房价”和“考虑房价”两种基准模型，实证分析表明，住房自有率本身对社会保障支出没有影响，房价通过住房自有率对社会保障支出产生显著的影响：在现有住房自有率82.15%的平均水平上，房价下降1%将导致人均生活保障支出增加1.15元。

住房自有率 房价 社会保障支出 替代挤出

一、引 言

住房具有提供居住场所和耐用消费品的双重性质，对大多数人而言，它不仅仅是个人的安身立命之所，还是家庭或个人财富的主要组成部分。由于住房的财富性质，购房之前个人不得不长期积累储蓄，减少部分消费需求；购房之后房产所有人通过房屋升值增加了家庭财富水平，或者通过不动产抵押弱化借贷约束，进而刺激个人消费需求。由此可知，住房有助于个人在一生重新配置资源和平滑消费。与之类似，社会保障也具有重新配置资源的功能。它在个人工作时实施强制储蓄，在个人退休时发放养老金，使得资产在个人工作和退休两期进行分配。住房和社会保障都对家庭和个人的储蓄及消费行为产生重要影响，在预算约束一定的前提下，两者之间存在着怎样的互动关系？这成为在理论和实践中值得关注的一个问题。

本文旨在探究自有住房和社会保障二者之间的内在联系，在这一新的视角下，为当前社会焦点“住房市场改革”和“社会保障制度改革”提出政策建议。关于自有住房和社会保障之间的理论研究最早由Kemeny（1978，1981）提出。他认为，拥有自有住房的老年人口可以获得住房提供的隐形收入，住房资产可被视为一种类似养老基金的财富，对养老金的收入产生替代。Kemeny（2005）再次指出，住房最大的特点在于购买住房使得家庭的收入在整个生命周期进行再分配，自有住房和社会保障由于二者功能的相似，因而购房的支出会对养老金这种强制储蓄的保障形式构成较大的挤出。Kemeny虽然提出了自有住房对社会保障的挤出效应，但并没有提供严格的理论支持。而后，有不少学者利用理论模型探究了住房产权对家庭消费储蓄行为的影响。Yang（2008）研究了纳入房屋消费的生命周期消费行为，重点利用模型探讨了消费者在买房和租房之间的选择差异，说明了住房自有率在不同的年龄阶层存在差异。Chen（2009）研究了纳入房屋的社会保障体系，所设理论模型也限于家庭的住房选择行为方面。这些理论模型都没有从社会计划者角度出发推导出自有住房对社会保障的挤出效用。本文将弥补这一不足之处，在已有家庭住房选择模型的基础上，借鉴Asell（2013）的社会福利政策模型，构建有房者和无房者的社会福利政策模型，对自有住房在房价作用下对社会保障的挤出效应进行推导。

关于自有住房和社会保障之间关系比较深入的研究仍在实证研究部分，不同的学者因为研究对象和使用方法的差异得出的实证研究结果也不尽相同。Kemeny（1981）以澳大利亚、英国和瑞典为研究对象，发现较高的住房自有率导致较低的福利水平，这种效应尤其体现在养老保险和医疗保险水平上。Castles（1998）使用17个OECD国家1960-1990年的数据，再次证实了住房自有率与社会保障支出之间的负相关关系。Yates and Bradbury（2010）以澳大利亚为例指出，澳大利亚养老金水平较低主要源于较高的住房自有率，自有住房带来了较低的住房成本。然而，也有学者的实证研究发现住房自有率对社会保障并不存在挤出效应。Fahry（2003）选取了爱尔兰作为研究对象，作者从预算约束和需求减弱两种理论机制上讲这种替代关系应该存在，但实证研究发现，这两种机制在爱尔兰都不起作用，可能的解释是爱尔兰房屋成本不高，并不能成为预算约束和养老金需求的制约。Dewilde和Raeymaceckers（2008）分别使用欧洲社区家庭调查面板微观调查数据和宏观整体数据发现住房所有权与养老金水平之间的确在个体层面上存在挤出效应，但从整个社会层面上讲，这种关系并不必然存在。通过对已有实证研究文献的梳理，我们发现尽管实证研究结果因为对象差异不尽相同，但绝大多数研究都把重点放在了住房自有率对社会保障的单独挤出效应，而忽视了房价的变化。Hirayama（2010）就意识到自有住房对社会保障的替代关系将受到来自代际之间与代际内部不平等以及房价下降趋势的挑战。事实上考查自有住房对社会保障的影响，探究前者对后者的挤出效应，除了研究是否拥有住房，住房价值的变化也应纳入研究范围。

在上述理论背景和研究背景下，本文以我国35个大中城市1998-2012年的面板数据为基础，考虑房价变化，对我国城镇家庭住房自有率如何影响政府财政社会保障支出进行了理论模型分析和计量实证分析，并尝试解释了其中可能存在的影响机制，结论具有现实的政策意义。本文的理论和实证结论均表明，以中国数据为经验的研究也证实了住房自有率和房价对社会保障的确存在替代挤出效应，当房价上升时，住房自有率越高，社会保障支出越少，当房价下降时，住房自有率越高，社会保障支出越多。

本文余下的内容安排如下：第二部分为理论模型。第三部分为典型事实。第四部分为实证分析。第五部分为结论与政策建议。

二、理论模型

（一）模型设定

考虑一个离散时间的世代交叠经济体，有一个无限期存活的政府。政府向年轻人征收劳动收入税，并向退休人员提供社会保障金。个人存活两期，分别作如下假定：

第二期年老时候：（1）个人本期没有工资所得，依靠政府发放一次性总量养老金；（2）第一期房屋持有者选择卖出的房产，单位价格为，并转而买入或租入单位房产，买房价格为，租房价格为，并假设个人在第二期有的可能继续成为买房者，1-的可能成为租房者；第一期房屋租房者，依然选择租入单位房产，价格为；个体对租房的需求不变，因而假定；（3）考虑到遗产动机，第二期个人剩余财产（包括房产及其他资产）可看作消费的一部分。

1、生产技术

2、租房市场

假设有一个两期存活的金融机构在供给出租房产，在第一期它接受居民存款而买入出租房产，在第二期它以利率偿还存款。如果出租房产第一期定价为，第二期金融机构会将其折旧后的出租房产卖给新的金融机构。租房市场的无套利条件决定了出租价格应为：，并且每期租房预期价格相同，。

（二）家庭选择最优化

1、效用偏好

首先考虑期房屋和非耐用消费品的效用函数为：，其中，表示相对风险厌恶系数，表示房屋消费对于非耐用消费品的相对偏好。此处表示单位自有房产，其以完整数量计入房屋消费效用；若此处是租赁房产，其以数量计入房屋消费效用，。个人一生效用可表示为：，其中表示跨期贴现率。

2、决策：买房或租房？

正如上文假定，个人在第一期决定买房或租房。影响个体买房或租房的因素是，个人第一期期初财产，这代表了买房的准入门槛，只有大到足以支付买房首付款时，个人才有可能成为买房者，即，表示首付比率，表示出售房屋最低单位要求。因此，众多较小的个体自动沦为租房群体，不涉及买房或租房的决策选择；我们这里进一步讨论面临买房或租房决策的个体就是较大的个体，即社会中较富有个体，他们在决策买房或租房时，将通过比较买房一生效用和租房一生效用大小来确定自身买房或租房行为。

考虑一个无借贷约束的经济体，分别构造二者的效用最大化模型。对于买房者来说：代表性个体在第一期通过选择来使个体一生效用最大化，代表第一期借入资产，令表示资产盈余。

.

其中，表示资产收益率和贷款利率一致，表示首付比率，表示房屋折旧率。

.

3、对均衡的描述

通过对买房者最优化模型的求解，可得均衡结果：①

其中：

（三）社会选择最优化

1、社保体系的设定

考虑一个现收现付制的社会保障体系，当期年轻人支付的社会保障税总额与当期支付给老年人的养老金总额相等。即：，其中，表示t期年轻人数量，表示t期老年人数量，也同时表示t-1期年轻人数量，表示t期年轻人的劳动收入，表示t期老年人领取的单位养老金。同时假设，人口有的外生增长率，那么；劳动收入有的外生增长率，。那么t＋1期老年人的养老金。可计算出，个人缴纳社会保障税的收益率为：

由此，政府要求个体缴纳社会保障税，可以看作是一种强制储蓄，又可以看作是一种强制资产投资，这种强制投资与个体其他储蓄投资（自动储蓄、购买房产、持有资产等）构成了替代关系。当相较于其他资产收益率较小时，个体是有激励抵制缴纳社会社会保障税的。

2、政府效用偏好

政府是无限期存活，政府决策的目的是通过设定社会保障税率和一次性总量养老金来使社会福利最大化，即最大化社会所有个体福利加总。假定社会所有个体可以划分为两类人群，即买房者1和租房者2，并且假定社会存在固定住房自有率，即买房者1占比，租房者2占比（1-）。那么政府决策的目的就是最大化这两类人群两期效用的加总。

社会计划者最大化两类群体的两期效用模型可写为：

代入效用函数和约束条件为：

3、均衡的描述

通过对政府决策最优化模型求解，最终可以得到如下结论：

（四）模型的进一步说明

1、机制说明：无房者VS有房者

从理论上讲，房价变化会影响社会群体对政府社会保障支出的需求。房价上涨时，无房者要将有限的资源更多地用于购房支出或租房成本，必将承担更多的住房成本，自我保障能力因此减弱，从而对社会保障支出的需求会增加。房价上涨时，有房者则可以获得财富升值，住房成本降低，因而可以利用较低的社会保障维持生活，因而对社会保障支出的需求会降低。社会群体对政府社会保障支出的需求总体是上升或降低，则取决于是无房者占多数，还是有房者占多数。在一个住房自有率偏高（大于50%）的社会，有房者占多数，当房价上涨时，对政府社会保障支出的需求降低是主要趋势。

2、机制说明：财税收入VS个人缴费

同样，房价变化还会影响政府对社会保障支出的供给。房价上涨时，政府财政收入伴随着各类房地产税收的增加必然有所增加，因而政府就更有财力增加社会保障支出的供给，这是最直接的财富效应。此外，房价上涨时，无房者将承担更多的住房成本，产生预算约束效应，用以缴纳社会保障金的资源就会减少。于此同时，有房者也因为住房获得升值收益，对社会保障需求降低，同样将支付更少的社会保障。个人缴纳又是社会保障体系筹资的一个重要手段，因此政府将减少社会保障支出的供给。政府对社会保障支出的供给总体是下降或降低，则取决于税收收入支持社会保障占多数，还是个人缴纳支付社会保障占多数。通常，个人缴纳社会保障金的变化对社会保障支出的供给影响更大。因此，当房价上涨时，政府社会保障支出的供给的降低也是主要趋势。

以上两个机制分别说明了，当房价上涨时，政府社会保障支出需求和供给均降低，最终将会导致均衡时的政府社会保障支出的降低，这与我们理论模型的结论保持一致。

三、我国的住房市场与社会保障背景

（一）住房产权现状与特点

我国住房改革自1978年改革开放以来大致经历了三个发展阶段。第一阶段，1978-1988年，为试点探索阶段；第二阶段，1988-1998年，为总体推进阶段，政府着手对城市公共住房进行商业化或市场化，鼓励私人拥有住房，因此大量公共租赁住房以极低价格出售给工作单位的职工，还允许私营部门参与住房开发；第三阶段，1998年以后，为市场主导阶段，1998年结束了福利住房分配，建立起了市场主导的住房供应制度。

住房改革的实质就是住房产权私有化的过程。1988年的改革，很多存量公共租赁房以低廉价格出售给国企员工，家庭对住房的权利由租赁使用权变为所有权，培育了住房私有化。1998年的改革，福利分房时代结束，开始进入市场供给住房阶段，则进一步促进了住房私有化的发展。1998年后，伴随着商品房放开，房地产市场兴起，城镇化进程日益加快，住房刚性需求增加，并且投机需求大量存在，导致我国商品住宅销售面积和销售价格全面攀升。

图1 1998-2012年全国商品住宅销售情况

资料来源：《2013年中国统计年鉴》

上图展示了1998-2012年全国商品住宅的销售情况。从图中可以看出，在这十五年期间，我国商品住宅的销售额、销售面积和销售价格除2008年（金融危机的影响）有所下降外，均呈稳定上升趋势，这充分地说明我国住房制度改革实现了住房的商品化。

衡量住房产权私有最重要的一个指标是住房自有率。住房自有率指拥有自有住宅的家庭在全社会家庭总数中的比例，反映自有住宅普及程度，是度量住房所有权比重或地区的经济水平、民族传统、人口分布和住房政策等多方面因素的影响要指标。我国目前并没有专门在全国范围内对住房自有率进行统计调查的数据，2006年，建设部公布了《2005年全国城镇房屋概况统计公报》，其提供的数据显示，全国城镇住宅私有率为81.62%，东中西部分别为82.58%，79.69%和81.93%，可见这一指标的地域差异并不大。在国际比较中，我国的住房自有率无疑是很高的，对城市政府来说，住房自有率的提高，可能是利弊并存。

本文对住房自有率的计算方式是根据各城市统计年鉴城镇居民住房产权各项比例整理所得。通过对比本文所选取的样本城市1998年和2012年住房产权平均构成情况，可以发现以市场化、社会化为目标的中国城镇住房制度改革，极大地发挥了市场的作用，推进了城镇住房的发展，快速提高了城镇居民的住房自有率。

（二）社会保障支出现状及特点

根据现行的财政支出统计口径，社会保障支出主要分为财政社会保障支出和社会保险基金支出。财政社会保障支出，是列入各级政府财政预算的社会保障资金，主要由中央政府对地方政府专项转移支付和地方政府的配套资金组成，主要包括社会抚恤和福利救济费、社会保障补助支出和行政事业单位离退休经费三部分。社会保险基金支出是养老、医疗、失业、工伤与生育保险的五项社会保险基金支出的总和，主要用于支付各项社会保险项目参保者的保险金支出，这部分资金具有专款专用的性质。

我国关于财政社会保障支出的统计口径指标缺乏连贯性，相关统计年鉴在1985年-1997年财政社会保障支出仅包括抚恤和社会福利救济费；1998-2006年则在此基础上，将社会保障补助支出与行政事业单位离退休经费纳入统计范围；而2007年至今，我国实行新政府收支分类科目，将以上三类支出的主要内容及其他一些支出合并为“社会保障和就业支出”。

我国2009年财政社会保障支出为6.5%，2012年增至8.26%，提升了约1.8个百分点，但这一水平尚不足2000年美国（所列举国家中最低水平）这一比重的一半，更远远低于OECD国家2012年的平均水平。与发达国家的比较有力地说明了我国政府的社会保障水平还有进一步提升的必要和可能。

四、实证分析：双向固定效应面板模型估计

我国当前的住房自有率很高，但是相应的财政社会保障支出水平却很低。高的住房自有率是不是对低的社会保障支出产生了替代挤出效应，这种替代挤出效应又是通过怎样的机制进行的呢？为考察住房自有率和房价对财政社会保障支出是否存在挤出效应，本文选取中国35个大中城市1998-2012年15年的面板数据，并采用了控制了年份效应和城市个体效应的固定效应模型进行实证分析。

（一）模型与数据

1、模型设定

借鉴以往的研究，本文重点在考察住房自有率和房价对财政社会保障支出的影响，因此考虑建立基准模型如下。

（1）未考虑房价的基准模型：

其中，代表政府财政社会保障支出，代表住房自有率，代表一系列控制变量；和分别代表面板数据的两个维度（横截面和时间），其中，＝1,2,3…35；＝1,2,3…15；为一组年份虚拟变量，用以控制年份效应，为城市个体固定效应，是随机扰动项，是回归系数。该模型直接考察了住房自有率对财政社会保障支出的影响，目的是验证住房自有率单独作用是否能对财政社会保障支出产生挤出效用。通过年份与城市的双向固定效应的控制，很大程度上减少了由于不可观测的城市个体特征以及年度的宏观（房产与社会保障）政策变量的缺失，所可能导致的估计偏差。

（2）考虑房价的基准模型：

如前文所述，房价上涨会同时影响财政社会保障支出的需求和供给，一个社会的住房自有率的高低又将决定房价对财政社会保障支出需求和供给的影响是上升还是下降。因此，房价和房价与住房自有率的交互项也可能是影响财政社会保障支出的重要因素。基于此，建立新的基准模型如下：

其中，代表住房价格，表示住房自有率与增长房价率交叉项。

2、变量选择与数据来源

本文选取35个城市从1998-2012年15年的数据进行回归分析。对于城市的选择，主要是参考国家统计局公布的35个大中城市，但是由于部分城市的住房自有率数据缺失比较严重，因此将部分数据缺失较多的城市替换为经济发展水平相近的其他数据相对完善的城市。且本文所选城市均为地级市及以上城市，使用其市辖区层面的数据。对于时间的选取，主要是考虑到1998年我国住房商品化改革正式开始，对住房自有率和房价有较大的影响；同时1998年起各城市统计年鉴的社会保障支出的相关数据统计口径有所更新，并且之后的数据也相对比较齐全；更为重要的是1998年是我国社会保障改革进程中一个特别重要且取得重大的实质性进展的年份。

本文采用人均社会保障支出作为被解释变量。由于2007年统计局对我国财政的各项社会保障支出进行项目归总，仅单列一项“社会保障和就业支出”，不再分项列置，统计口径发生了改变。为了前后统计口径保持一致，本文将1998-2006年城市统计年鉴中公布的“抚恤和社会福利救济费”，“行政单位退休费用”，“社会保障补助支出”三项加总得到财政社会保障总支出，数据来自各城市历年统计年鉴；2007-2012年数据来自中经网提供的各城市市辖区“社会保障和就业支出”，部分缺失数据由各城市统计年鉴补齐。需要说明的是，由于本文的主要研究目的是探究政府行为，所以并没有包含企业和个人共同缴纳的“社会保险基金支出”。并且，由于2007年政府收支科目改革，为了保证数据前后口径尽可能一致，将2007年后财政社会保障支出进行调整。调整所使用的公式为：财政社会保障支出≥2007＝财政社会保障支出≥2007*[1-（行政管理费/地方财政一般预算支出）＝2006]。

本文的主要解释变量为住房自有率和房价。住房自有率是指城镇居民产权自有住房占全部住房的比例，反映了居民的住房产权情况。本文根据各城市历年统计年鉴提供的城镇居民调查中“居住情况”里住房产权一项进行计算得到各城市住房自有率的估计值。具体计算方式是，将“原有私房”、“部分产权自有房”和“商品房”三项所占的比例相加得到住房自有率。房价用“商品房住宅平均销售价格”衡量，数据来自各城市历年统计年鉴。

本文选取的控制变量包括，（1）经济发展类：人均GDP、第三产业就业比重、第三产业占GDP比重、职工平均工资、城市化率；（2）家庭结构类：家庭总支出、家庭居住支出、家庭人口就业比率（家庭平均就业人口数/家庭平均人口数*100）（3）财政收支类：地方财政自给率（一般预算内收入/一般预算内支出*100）。以上数据的基础来源主要有：各省（区、市）统计年鉴（1998-2012）、中国财政经济出版社《全国地市县财政统计资料》（1998-2012）、《中国城市统计年鉴》（1998-2012）、中经网地级市市辖区数据。所有的以货币价值度量的变量都以当地1998年为基期的价格指数进行了调整。

3、变量与描述统计

本文构建的主要被解释变量是“人均社会保障支出”，它衡量了地区社会保障支出水平。影响地区社会保障支出水平的因素有很多，本文主要想探讨住房自有率和房价对社会保障支出水平的影响，因而选取的主要解释变量是“住房自有率”和“平均房价”。影响社会保障支出还有一个重要的因素是居民的收入水平，可选取“人均GDP”和“职工平均工资”作为最重要的两个控制变量。图2给出了“人均社会保障支出”、“住房自有率”、“平均房价”、“人均GDP”和“职工平均工资”5个变量从1998年到2012年的变化趋势，可以看到，这5个变量均呈现明显的上升趋势。值得说明的有两点，一是“人均社会保障支出”与其余四个变量呈现出正相关的关系，可猜测相应的回归系数符号为正；二是2002年以后中国的“住房自有率”基本维持在80%以上，说明了我国“住房自有率”偏高，而且这一水平在国际上也是很高的。

图2 人均社会保障支出与主要解释变量

本文所涉及到的主要被解释变量和解释变量描述统计如下表1所示。

表1 主要变量的描述统计 （单位：元、%）

续表1

变量样本观测数均值标准差最小值最大值 家庭人口就业比例%52551.986.0236.6274.92 第三产业就业比重%52549.5010.9419.676.77 第三产业占GDP比重%52449.7510.0220.676.86 城市化率%525741814100

（二）回归结果与分析

在回归模型中，因变量为人均社会保障支出，出于量纲匹配的考虑，模型中其他控制变量均为人均变量。需要说明的是，虽然我们采用了控制了年份效应和城市个体效应的双向固定效应模型进行实证分析，很大程度上消除了组内序列相关问题，但是Wooldridge检验结果表明，即使在双向固定效应的设定下，随机扰动项仍然存在一阶自相关，对此我们进行了自相关调整的Newey-West标准差估计。

1、未考虑房价的基准回归

本节将住房自有率作为关键解释变量直接纳入研究，进行基准回归分析，目的是验证住房自有率单独作用是否能对财政社会保障支出产生挤出效用。这里使用人均财政社会保障支出作为被解释变量，模型（1）-（6）使用了不同的控制变量，模型（7）则剔除了3个直辖市单独进行了回归。回归结果如下表2。

表2 未考虑房价的基准回归

续表2

（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7） 人均社会保障支出 家庭总支出0.035***（0.012） 样本数521524523523520520476 市本级数35353535353532 调整R20.6270.6350.6430.6530.6270.6300.641

注：*** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1，括号内为回归系数Newey-West标准差。

根据上表回归结果，可以看出7个模型回归结果基本具有一致性。地方财政自给率对人均社会保障支出的影响显著为正。财政保障支出作为政府财政支出一个重要组成部分，这个结论说明地方财政收支状况越好，地方政府更有能力提供较多的财政社会保障支出。模型（2）～（4），人均GDP对人均社会保障支出的影响显著为正，模型（1）、（5）～（7），职工平均工资对人均社会保障支出的影响显著为正。以上结论表明，居民的收入水平越高，会相应提高对社会保障数量与质量的需求，导致人均财政社会保障支出水平的提高。

模型（1）-（3），（6）-（7），家庭居住支出对人均社会保障支出的影响显著为正。家庭居住支出衡量的是家庭住房成本，这个结论说明在住房成本偏高时，个体自我保障能力差，从而更倾向更多的社会保障需求。城市化率对人均社会保障支出的影响也基本为正。城市化率的高低将影响城市人群结构、产业结构等方面的构成，高城市化率水平，意味着越来越多的城市居民、产业工人纳入到城镇社保体系之中，个体社会保障需求水平以及新增城市人口的新增社会保障总量都会随之增加，从而导致人均社会保障支出的增加。

家庭人口就业比例对人均社会保障支出的影响基本为负，可能的解释是，家庭人口就业比例越高，收入来源越多，家庭自我保障能力越强，因而对社会保障支出的需求相对较低。在模型（3）～（7）中，第三产业就业比重和第三产业占GDP比重对人均社会保障支出的影响虽然存在一些不一致，但是可以看出正向影响为主要趋势，可能的解释是，以服务业为主的第三产业吸纳了大量比例的社会剩余劳动力，使得越来越多的社会居民纳入到城镇社保体系中，从而对社会保障支出的需求也会随之增加。

最后，对于关键变量“住房自有率”对人均社会保障支出的影响却呈现出不一致性，而且效果基本不显著。模型（1）～（4），住房自有率对人均社会保障支出的影响为正，模型（5）～（7），住房自有率对人均社会保障支出的影响却为负，但在统计上都很不显著。这说明了住房自有率单独作用并不对人均社会保障支出产生影响。这与本文想要论证的直觉保持一致，即住房自有率对人均社会保障支出的影响可能还需要通过房价这个机制来达成，房价上涨或下跌，住房自有率对人均社会保障支出的影响应该是相反的。因此，我们有必要进一步探讨把房价纳入为解释变量的模型回归。

2、考虑房价的基准回归

本节探讨房价和住房自有率同时对财政社会保障支出的影响作用，在基准回归模型中，纳入了“房价”和“住房自有率与增长房价率交叉项”两个重要解释变量。这里同样使用人均财政社会保障支出作为被解释变量，通过设定不同的控制变量设计了（1）-（7）模型，模型（7）则剔除了3个直辖市单独进行了回归。回归结果如下表3。

表3 考虑房价的基准回归

注：*** p<0.01，** p<0.05，* p<0.1，括号内为回归系数Newey-West标准差。

根据上表回归结果，可以看出7个模型回归结果相比未纳入房价的模型一致性更强。首先，除了模型（4），地方财政自给率对人均社会保障支出的影响显著为正，这与未考虑房价的基准回归一致。其次，模型（2）-（4），人均GDP对人均社会保障支出的影响显著为正，模型（1），（5）-（7）职工平均工资对人均社会保障支出的影响显著为正，这也与未考虑房价的基准回归一致。再次，模型（1）-（3），（6）-（7），家庭居住支出对人均社会保障支出的影响显著为正，这也与未考虑房价的基准回归一致。然后，城市化率对人均社会保障支出的影响，仅有模型（1），（5）-（7）显著为正，这与未考虑房价的基准回归有所差异。同时，家庭人口就业比重对人均社会保障支出的影响仍然基本为负。第三产业就业比重与第三产业增加值比重对人均社会保障支出的影响除了模型（7）也都为正向影响。

最后，考察两个关键变量“房价”和“住房自有率和增长房价率交叉项”对人均社会保障支出的影响。第一，房价单独对人均社会保障支出的影响是显著为正，这表明不考虑住房自有的前提下，房价上涨，个人将承担更高的住房成本，个人福利遭受损失，自我保障能力下降，因而对财政社会保障支出有更高的需求。第二，若考虑房价与住房自有率同时作用以后，住房所有率与房价变化率的交叉项对人均社会保障支出的影响则是显著为负的。这与本文想要论证的结论一致，即住房自有率通过房价的变化对社会保障支出或社会保障需求产生影响：当房价上升时，房屋自有率越高，对社会保障支出的需求减少，房价下降时，房屋自有率越高，对社会保障支出的需求增加。模型（7）剔除了3个直辖市以后，使得上述两个关键变量的影响更加显著。实证分析表明，住房自有率本身对社会保障支出没有影响，即使在10%的房价平均涨幅下，住房自有率提高1个百分点，导致人均生活保障支出仅仅减少0.14元；但是，在现有住房自有率82.15%的平均水平上，房价下降1%将导致人均生活保障支出增加1.15元。房价对于社会保障支出的影响是显著的，住房自有率本身对社会保障支出的影响不大，但高住房自有率进一步放大了房价的影响。

五、结论与政策建议

自有住房，因为其居住和耐用的双重性质，已成为个人越来越重要的财富。本文探讨了在我国房价上涨的大背景下，住房自有率以及房价是否会影响政府的社会保障财政支出，其影响机制又是怎样的。通过构建理论模型和选取35个城市1998-2012年面板数据进行实证分析，本文对该问题提供了来自我国的经验证据，并得出以下研究结论：住房自有率与房价变化的交互影响会导致居民对社会保障的需求的变化，进而影响政府财政在社会保障上的投入。在我国高住房自有率的背景下，房价的上涨会挤出财政社会保障支出，二者存在替代关系；而房价下降则会增加居民对财政社会保障支出的需求，二者存在正向关系。实证分析表明，住房自有率本身对社会保障支出没有影响，但是住房自有率与房价增长率交互项对社会保障支出的影响却为负。在10%的房价平均涨幅下，住房自有率提高1个百分点仅导致人均生活保障支出减少0.14元；但是，在现有住房自有率平均水平上，房价上涨1%将导致人均生活保障支出减少1.15元。这个估计结果在各种不同的模型设定下，表现都是稳健的。该结论对完善我国住房体系改革和社会保障体系改革均有实际指导意义。

第一，考虑到住房在房价上升时会对社会保障产生替代挤出，各地政府在制定财政社会保障支出计划时，需要权衡当地居民的自我保障能力和人们的实际需求，结合当地住房市场情况等影响因素，纳入财政社保支出计划的制定范围，例如，在做实社保基金账户时，可纳入更多住房等硬资产，以分享房屋升值收益。

第二，自有住房对社会保障的替代的一个很重要的前提条件是，个体可以在年老时出售房屋分享房屋升值的收益。对此，可考虑进一步完善金融市场的“以房养老”的模式，由地方政府或大型国有金融机构与房屋持有者签订协议，以房屋做抵押，每年支付个人足额养老金，之后房屋收归政府或金融机构，通过拍卖或再出售重新回到住房市场。

第三，自有住房对社会保障的替代还依赖于稳定的房价上涨。但是随着经济的发展变化，我国房价存在下跌风险，如果一味追求高住房自有率，在房价下跌时，可能会加大居民财政社会保障支出的需求和压力。所以从长远利益出发，政府要避免对住房自有率的盲目追求，积极规避房价下跌风险，应该健全多层次住房保障体系，例如发展廉租房和公租房等，创新多元住房投资形式，例如发展房产投资信托REITS、房产抵押ABS、房地产类股票等资产。

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（QJ）

① 关于理论模型求解的具体过程，有兴趣的读者可以向本文作者索取。