去库存未止，又现补库存

国家统计局数据显示，2016年1-5月，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点，但仍处于快速增长区间。

在商品房销售高速增长的带动下，5月末，我国商品房待售面积降至7.22亿平方米——尽管仍然高于2015年末的7.19亿平方米，但已经是今年以来的最低水平。

“去库存取得初步成效。”国家统计局投资司高级统计师李皎说。

公积金支持去库存，分化趋势加剧

快速增长的住房公积金提取规模，似乎也从侧面印证了李皎的判断。

5月31日，住建部、财政部、央行联合印发了《全国住房公积金2015年年度报告》。报告指出，2015年全年，住房公积金缴存额1.45万亿元，比上年增长12.29%；提取额1.09万亿元，比上年增长44.92%。提取额占全年缴存额的75.52%，比上年提高17个百分点。

“提取额度大规模增加，说明公积金提取效率有所提高，也在一定程度上反映了住房消费市场的持续活跃。”易居房地产研究院智库中心总监严跃进说。

实际上，自2015年“3.30新政”以来，非一线城市的购房首付比例一再下调，贷款条件也在逐渐放宽。就住房公积金而言，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地楼市宏观调控政策的“标配”。

在诸多调控政策的作用之下，我国房地产市场两级分化的格局也在愈演愈烈。

业内人士观察指出，一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房需求持续高涨，呈现“量稳价增”的局面；其他二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化，逐渐步入“量减价稳”阶段，有一定的库存压力；部分三线城市和四线城市缺乏有效需求，去库存压力巨大。

据深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，超过70%的待售库存面积，都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市，部分地区商品房存销比甚至超过30个月——也就是说，即便不考虑新增面积，这些城市卖完现有的房子也至少需要30个月。

而在北京、上海、广州和深圳4个一线城市，库存去化周期通常小于10个月。

“对于多数三、四线城市开发商来说，由于开发周期长、资金借贷成本高，利润已经摊得很薄，一些项目甚至已经不赚钱了。在贵阳市主城区，一些楼盘尾盘已积压了两三年，未来两年内也很难去化。”贵阳市房地产商会副会长欧筑秋日前接受媒体采访时说。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《经济》记者采访时指出，除了国家统计局明确纳入库存量的7.22亿平方米待售面积，企业拿地但尚未开工的、在建项目未竣工的（除已预售）等也应当计入库存。

据他测算，截至2015年年底，我国商品住房总库存约为39.96亿平方米。其中，现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。“我国住房市场已经步入‘结构性过剩时代，‘一线城市供求矛盾突出与‘三四线城市供过于求并存，单纯依靠宏观调控政策，已经很难刺激这些三、四线城市释放库存需求。”

“虹吸”作祟：个贷率冲高，库存难去

更加麻烦的是，“一、二线城市楼市的火热，很可能对三、四线城市去库存带来不利影响”，中国房地产数据研究院院长陈晟说。

他指出，降低首付比例、提供贷款优惠等利好政策的出台，本意在于普惠性地去库存，然而在市场的资源配置作用之下，却形成了资金的“虹吸”效应：资金一致流向那些更具有保值投资前景的一、二线城市楼市。

某大型房企投资发展部门负责人告诉《经济》记者，大多数三、四线城市不仅库存很高，而且还面临着人口持续流出压力。如库存压力最大的东北地区，近10年来净流出人口总数高达200万。监测数据显示，即便是沈阳、哈尔滨和大连等重点二线城市的楼市去化周期都在3年左右，更遑论该地区的其他三、四线城市。“从2015年初开始，我们就把业务集中在一线及武汉等二线经济发达城市。”

长期专注吉林省某三线城市地产开发的孙先生证实了上述判断。他告诉《经济》记者，由于销售不利，公司资金非常紧张。“各大银行对房地产企业的贷款都很谨慎，像我们这种中小企业很难拿到钱。”

供给受到抑制，需求获得了极大的满足。

2015年全年，住房公积金管理机构共发放个人住房贷款312.5万笔总计1.10万亿元，分别较上年增长40.44%和68.10%；年度末个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比率个贷率已经由上年度的不足70%攀升至80.80%。

“个贷率能够说明住房公积金支持个人贷款买房的力度。个贷率过低，说明公积金支持贷款购房的力度不够，但过高又意味着公积金余额‘吃紧。”严跃进告诉《经济》记者，个贷率通常以85%作为警戒线。

而在2015年度，北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、重庆和贵州10个省市的个贷率都已经超过85%，天津个贷率甚至达到了101.46%。

严重紧缺的流动性，已经给试图通过公积金杠杆去库存的地方政府敲响了警钟。

《经济》记者注意到，除了北京、上海两个一线城市之外，其它8个省市公积金“吃紧”都与其施行的宽松信贷政策有关，但受到“虹吸”效应的影响，“个贷率超过85%”并不能与“去库存效果显著”画上等号。

在将“约谈”和“问责”列入去库存办法的江西，公积金个贷率的上升只是当地艰难去库存的一个缩影。

江西省住建厅厅长陈平曾在2016年初表示，“去库存”是今年经济工作重点任务之一，是房地产市场趋稳向好的根本所在、关键所在、希望所在。为此，江西将大力释放住房公积金，对于住房公积金仍有存量资金的市县将进一步降低首付比例、提高贷款额度，放宽公积金贷款提取条件，实施公积金和贷款并举的政策。确保符合条件的职工购房应贷尽贷，还将积极推进农民工和个体工商户纳入住房公积金制度。

然而，在“虹吸”效应的作用下，宽松的信贷政策非但没能推进江西省三、四线城市库存的下降，反而极大地刺激了南昌地区的房地产市场。截至2015年年末，南昌住房公积金个贷率达到112%，在当年全国个贷率超过100%的25个城市中排名第三；而今年1月底，南昌住房公积金个贷率更是达到了117%。为了缓解资金压力，南昌不得不暂停受理公积金缴存职工“商转公”的贷款申请。

江西省宜春市一位房地产中介负责人接受媒体采访时表示，基于目前的月销售量，南昌去库存仅需7个月，而宜春则需要24到36个月。为了推进宜春、鹰潭等三、四线城市库存下降，两地政府甚至不惜投入数亿元资金直接补贴购房者。

部分二线城市需补库存

而在个贷率仅次于天津的江苏，今年以来楼市库存显著减少、楼价大幅攀升，以至于苏州、南京等热点城市不得不出台土地限价令，对挂牌地块设置最高报价。

即便是在省内知名的高库存代表城市无锡和常州，库存去化周期也已经降至9个月，回归了8-10个月的合理水平。但就在2015年，以上两地的库存去化周期还曾经高达20个月。

江苏当地媒体《新华日报》报道指出，无锡、常州等地库存之所以能够快速下降，主要是因为土地供应减少、首付比例下调以及公积金贷款宽松等政策的刺激。

可以想象，在“虹吸”效应的作用下，相较无锡、常州两地，苏州和南京所受的刺激自然更加惊人。《经济》记者了解到，2015年度，苏州、南京两地个贷率分别高达99.43%和104.58%，远超85%的警戒线，且呈不断增高趋势。

与此同时，易居房地产研究院的监测数据显示，截至2016年1月底，苏州、南京的库存量分别为450万平方米、549万平方米，而同期成交量分别为121万平方米、135万平方米，这意味着，两地库存去化周期均在4个月以内——远远低于一线城市10个月的平均水平。

在卓有成效的去库存调控措施之后，江苏省不得不出台一系列的限制性措施为楼市“降温”。

不过，也有业内人士提醒《经济》记者，部分二、三线城市房地产市场异常火爆很可能是开发商故意制造的假象。“有的楼盘会把一栋楼拆分销售，每次都只是少量推房，制造出销售火热甚至‘光盘的假象。这些伎俩都很常见。”一旦后期预售许可量增长，大量房源入市，不排除无锡、常州地区的库存量再回“警戒线”之上。

同时，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策推动下繁荣的房产交易无形中“保住”了房价。即便是在三、四线城市，房价下降也并不常见。

“没有人愿意降价。除非实在借不到钱，不卖不行了。”开发商孙先生说，受到拿地成本等因素影响，短期内不太可能出现普遍、大幅降价。

广西保利置业集团董事长吴光明也在接受媒体采访时指出，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。“降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。”