房地产工程管理的探讨

谷泉

摘要：工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。为了满足人们生活质量需求的变化，工程管理就不能局限于以往的做法，工程管理的范围应随之不断扩大，并逐步体系化。

关键词：工程管理；房地产

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）02-0216-01

房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括成本、質量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。工程项目策划是站在企业整体战略的角度，在项目开发价值链内建立一套项目管理的规划体系，与企业的目标、业务流程集成在一起，使工程管理有目标、有计划、有组织的展开。

一、房地产工程管理

（一）工程管理概念。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。

（二）工程管理的特点

1.管理幅度更宽：不限于从破土动工开始，而要从营销策划（现场施工组织如何满足营销策划的需要，如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择）、规划设计（土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等） 阶段等介入。

2.对管理要素的控制更严：房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得开发企业有丝毫马虎。

二、工程的组织管理

房地产公司在建项目在开工前必须预先策划特定项目的工程管理各环节，提出相应管理措施，构建工程项目管理体系，以期提高工程管理水平。通过工程项目策划，使新项目对施工管理机构组织、标段划分、施工平面布置、招标采购计划、关键线路计划、质量、成本目标等重要实施环节进行规划设计，作为全面施工开展的总体指导。

三、工程管理的具体内容

（一）项目总平面图。施工总平面布置的依据；施工总平面布置的内容；总平面布置原则，总平面根据工程进展实行动态控制。

（二）项目工程管理的特点和难点。

1.从项目地理位置充分考虑施工特点及难点：项目四临及交通情况分析；项目拆迁情况分析。

2.从施工组织设计充分考虑施工特点、难点：基础回填土质的选择与回填质量的控制；墙面抹灰的开裂与控制；铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施。

3.从设计图纸、营销角度充分考虑施工特点、难点：四新技术的应用；施工技术与工艺对设计图纸的达成率问题。

（三）工程进度管理

1.里程碑节点计划，通过各个部门协商、讨论共同制订项目进度大节点控制计划；项目部工程施工进度节点计划。

2.工程进度控制措施。第一，总包施工进度计划审核；第二，施工过程中施工进度计划审核；第三，总包施工协调管理；第四，奖惩机制；第五，甲方分包工程施工进度计划控制；第六，项目部内部计划协调；第七，对外协调工作。

（四）工程质量及安全文明管理

1.质量与安全管理指导思想：第一，制定安全文明施工管理目标；第二，优选队伍，杜绝多层转包；第三，强化过程监督；第四，利用监理的力量，强化质量及安全控制；第五，沟通与支持。

2.工程质量管理措施：第一，图纸审查制度；第二，施工单位质量保证体系；第三，设备材料进场验收制度；第四，培训制度；第五，样板验收制度；第六，技术方案先行制度；第七，质量通病处理；第八，日常质量管理；第九，设计协调问题；第十，质量事故处理；第十一，分户验收。

3.安全文明施工管理：第一，安全文明施工控制要点；第二，安全文明施工检查制度。监理公司对场地安全文明施工的检查，以周报形式报送项目部；每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作；项目安全文明施工状况每月例行大检查一次，由监理单位组织，项目部及各施工单位参加。

（五）工程成本管理

1.项目成本控制措施

（1）招投标及材料采购方式。对于甲方分包工程、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行“货比三家、择优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本；对于甲定乙购设备材料，项目部、成本部、设计部，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。

（2）推行限额设计。根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的物业类型，要求设计院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。

2.合同管理。第一，合同分类清单；第二，项目特有专项条款。

（六）采购与招标管理

采购与招标管理包括监理招标、总包招标、分包管理与甲供材料协调、配套专业分包工程招标。

（七）项目的风险与对策

根据项目具体情况制定项目风险管理计划。

1.进度控制风险与对策

2.质量控制风险与对策列出项目工程质量控制的重点，编写预防措施，质量通病防治计划及相关措施。

3.成本控制风险与对策。做好规划设计阶段的成本控制；强化施工图的审核校对工作。

四、工程管理的其它条件

（一） 前期手续及竣工备案办理。依据当地政府前期手续及竣工备案办理流程，做好各项证件办理协调工作。要求编制：办理计划、落实时间、责任人。

（二）场地条件。场地拆迁、平整及四临情况；临时排污、排水、施工用水、生活用水、外电接入情况；施工围墙、大门布置情况。

（三）销售开放展示要求

1.在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施，确保在安全环境下销售。

2.向供方（监理、总包、专业分包、材料供应商等） 宣传礼貌待客户，并要求供方做此方面的承诺和措施确保善待客户。

3.工程部及时跟进销售部对销售场所的要求，配合销售做好相关施工内容。

4.分时间段安排销售配合路线及施工路线。

参考文献：

[1]张敏莉.房地产项目策划[M]人民交通出版社，2009（1）.

[2]乌云娜.工程建设全过程项目管理策划[J].中国工程咨询，2010.